Morgan Stanley нашел покупателя на свой последний российский актив в сфере недвижимости

Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII договаривается о продаже 50% торгово-развлекательного центра «Галерея» (192 000 кв. м) на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге арабской Mubadala Investment Company. Об этом «Ведомостям» рассказал источник, близкий к одной из сторон планирующейся сделки. Эту информацию также подтвердили два консультанта, работавших с данным объектом. По их словам, переговоры находятся на продвинутой стадии. Представитель Morgan Stanley от комментариев отказался. В российском офисе Mubadala Investment Company на запрос «Ведомостей» не ответили.

Сам комплекс считается одним из крупнейших торгово-развлекательных центров в Санкт-Петербурге. Его в 2010 г. построила казахстанская Meridian Capital, вложив в проект свыше $500 млн. Спустя год «Галерею» за рекордные $1,1 млрд приобрел фонд Morgan Stanley. Почти 75% средств на эту сделку предоставила китайская China Investment Corporation (CIC). Остается ли эта компания в проекте, не известно. Получить комментарии CIC не удалось.

В 2019 г. 50% в «Галерее» приобрела Mubadala Investment Company, сумму сделки тогда не раскрывали. В прошлом году исполнительный директор эмиратской компании Мусаббех аль-Кааби заявлял, что Mubadala приостанавливает инвестиции в России. Она отложила сделки по покупке новых активов в нашей стране, но выходить из существующих проектов, включая «Галерею», не планировала, говорят консультанты. Кроме того, по их словам, когда весной 2023 г. появилась информация о намерении Morgan Stanley покинуть «Галерею» полностью, именно эмиратская компания была наиболее очевидным претендентом на приобретение оставшейся половины комплекса.

Один из источников «Ведомостей» не исключает, что сделка между сторонами может быть безденежной, так как рыночная стоимость актива примерно соответствует его кредитной нагрузке. Объект заложен в Сбербанке, поэтому Mubadala Investment Company просто сможет взять часть этого долга на себя, полагает он. Запрос в Сбербанк остался без ответа.

Сама Mubadala Investment Company до прошлого года довольно активно инвестировала в различные российские активы из логистической, металлургической, химической и нефтяной отраслей. Глобальный портфель компании составляет $276 млрд, говорится в информации на ее сайте. Там же сказано, что в Россию она инвестировала порядка $3,7 млрд.

«Галерея» – последний актив Morgan Stanley в сфере недвижимости в России. Ранее он инвестировал в различные публичные девелоперские компании, например в RGI International, а также владел половиной торгово-развлекательного центра «Метрополис» у ст. м. «Войковская» в Москве. В прошлом году Morgan Stanley продал свою долю в этом комплексе американской Hines, а уже в 2023 г. весь объект выкупил инвестфонд Balchug Capital, основанный братьями Варданом и Давидом Амарянами.

Сейчас рыночная стоимость «Галереи» может составлять около 60–70 млрд руб., считает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости компании «Технологии доверия» (экс-PwC) Саян Цыренов. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян говорит примерно об $1–1,1 млрд (96–106 млрд руб. по текущему курсу). Соответственно, половина комплекса стоит примерно 30–53 млрд руб.

Глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько называет «Галерею» одним из лучших торговых комплексов в Санкт-Петербурге. С этим согласен и директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. По его словам, ежегодный трафик в нем составляет порядка 26 млн человек. Малахатько напоминает, что у объекта хорошее расположение, но у комплекса высокие ставки аренды, поэтому снять помещение здесь могут только компании с устойчивым финансовым положением и товарооборотом, добавляет она.

Если долю фонда Morgan Stanley в «Галерее» действительно выкупит Mubadala Investment Company, то это будет логичным решением, считают консультанты. Для компании из ОАЭ такая сделка – это возможность консолидировать объект в одних руках, говорит Цыренов. Кроме того, присутствие в проекте участника из недружественной страны в текущих реалиях создает существенные трудности для него в целом, рассуждает Казарян.

Mubadala Investment Company, впрочем, была не единственным претендентом на «Галерею». Объектом также ранее интересовалась «ТПС недвижимость», подконтрольная трасту семей бизнесменов Александра Пономаренко и Александра Скоробогатько, а также дочери миллиардера Аркадия Ротенберга Лилии, говорили ранее «Ведомостям» консультанты. Однако, по их словам, никаких обязывающих соглашений между сторонами подписано не было. Источник, близкий к Morgan Stanley, утверждает, что сделка с ними «вряд ли была бы возможна».