Инвестиции в коммерческую недвижимость в России упали не менее чем на 18%

В январе – феврале 2024 г. инвесторы потратили на покупку объектов коммерческой недвижимости в общей сложности 64 млрд руб., следует из отчета консалтинговой компании IBC Real Estate. По ее данным, это самый низкий показатель за последние три года. В первые два месяца 2023 г. инвестиции в офисы, склады, торговые центры и участки под жилье составили 78 млрд руб. Столько же было потрачено и годом ранее. Снижение вложений в объекты коммерческой недвижимости фиксируют и другие консультанты – правда, цифры у них отличаются из-за разной методики подсчетов. К примеру, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова говорит, что в январе – феврале инвесторы потратили на покупку коммерческих объектов около 40 млрд руб., а это на 30% меньше, чем было годом ранее. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов уверяет, что без учета производственных площадок и участков под девелопмент инвестиции за год сократились на 63% до 32 млрд руб.

Инвесторы стали отказываться от приобретения объектов коммерческой недвижимости из-за высокой стоимости кредитов после повышения ставки рефинансирования до 16%, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Ужесточение условий привлечения финансовых ресурсов действительно влияет на стратегию многих компаний, которые откладывают и, возможно, будут откладывать покупку активов в среднесрочной перспективе, сказал партнер NF Group Станислав Бибик. Член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян также называет это «сдерживающим фактором» для многих игроков. Из-за высокой ключевой ставки многие инвесторы действительно рассматривают каждую сделку «чуть ли не под лупой» и с заключением таких транзакций они не спешат, подтверждает управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф. Более того, по ее мнению, результаты первых двух месяцев могли быть еще меньше. Дело в том, что на январь – февраль перенеслось несколько сделок, которые изначально должны были закрыться в конце прошлого года, и это привело к относительно высоким показателям.

Еще одна причина снижения инвестиций заключается в том, что в 2022–2023 гг. большое число сделок заключались с участием иностранных компаний, которые продавали свои активы в России из-за ухода из страны, отмечает руководитель департамента рынков капитала Commonwealth Partnership Алан Балоев. К текущему же моменту почти все объекты, принадлежавшие ранее зарубежным инвесторам, уже сменили владельцев, поэтому число сделок сократилось, говорят консультанты. Кроме того, высокие показатели января – февраля 2023 г., к примеру, объясняются еще и единственной крупной транзакцией: тогда на торгах за 24 млрд руб. был продан горнолыжный курорт «Архыз», напоминает Ушакова.

Почти 40% всех инвестиций с начала года пришлись на офисы, следует из отчета IBC Real Estate. Там также сказано, что практически все сделки в этом сегменте прошли с конечными пользователями. К примеру, компания «Полипласт» выкупила у Sminex за 3 млрд руб. бывшую штаб-квартиру «Интеко» в центре Москвы. Кроме того, девелопер Stone продал бизнес-центр «Stone Белорусская» на 34 500 кв. м неизвестному покупателю. Эта сделка оценивается в 12–14 млрд руб. Около 15 млрд руб. в январе – феврале были вложены в склады (23% от всех вложений), 14 млрд руб. – в покупку земельных участков (22%). Остальное – гостиницы и торговые центры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость, скорее всего, будут сокращаться и дальше, уверены некоторые эксперты. В частности, этого ожидает Тишендорф. В отчете IBC Real Estate, впрочем, сказано, что «делать выводы о потере интереса к недвижимости со стороны инвесторов» пока рано. Многие компании сейчас просто перестраивают свои финансовые модели с учетом новых реалий, так что не исключено, что до конца года будет закрыто несколько крупных сделок, уверен один из консультантов. Об этом же говорит и Ушакова. По ее словам, уже в марте могут быть завершены ряд транзакций, что сократит разницу между квартальными показателями этого и прошлого года. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 г. в итоге может составить 400–500 млрд руб., прогнозирует Казарян. Это на 40–52% меньше, чем было в прошлом году, но примерно сопоставимо с показателями 2022 г. Платов же уверен, что инвесторы в этом году вложат в такие проекты еще меньше – 250–300 млрд руб.