Спрос на склады в России за год сократился в 1,7 раза
Потенциальные арендаторы и покупатели стали отказываться от площадей в логопарках в том числе из-за дорогих кредитов
За девять месяцев 2025 г. в России было куплено и арендовано 2,3 млн кв. м складской недвижимости. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании Nikoliers. Таким образом, по ее данным, спрос на площади в логопарках класса А и В сократился на 41% относительно аналогичного периода прошлого года и на 45% по сравнению с январем – сентябрем 2023 г. В NF Group считают, что объемы поглощения снизились еще сильнее: на 55 и 60% до 1,93 млн кв. м (без учета объектов light industrial, используемых для нужд легкой промышленности. – «Ведомости»). Впрочем, показатели трех кварталов этого года все еще опережают итоги такого же периода 2022 г. По информации Nikoliers – на 52%, NF Group – на 25%.
На фоне замедления роста экономики и, как следствие, сокращения товарооборота ритейлеры и логистические компании вынуждены пересматривать свои стратегии развития, объясняет руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. Они, по его словам, заключаются в консолидации существующих мощностей и в ряде случаев в отказе от новых масштабных проектов. Эта тенденция, по его словам, усугубляется дорогим заемным финансированием.
Высокие ставки по кредитам, как отмечает коммерческий директор ГК «Ориентир» Артем Хомышин, отражаются на потребностях в новых складах, так как конечные заказчики при таких условиях не всегда готовы вкладываться в их строительство, а также открывать и содержать такие объекты. Тем более что себестоимость возведения логопарков тоже растет, добавляет руководитель отдела аренды Development Group Максим Аринич. В результате девелоперы и арендаторы, по словам партнера NF Group Константина Фомиченко, заняли выжидательную позицию, оценивая макроэкономические риски и рассчитывая на снижение ключевой ставки.
Сильнее всего страдает арендное направление, утверждает управляющий партнер компании по строительству складских помещений «Билдсервис» Владимир Комлев. Компании стали реже снимать дополнительные помещения, передавая логистику на аутсорсинг различным операторам, подтверждает директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | Corfac International в России Александр Шевелев. Это, по его словам, позволяет им не связывать себя долгосрочными обязательствами в условиях неопределенности. Как следствие, объем сделок built-to-suit (BTS; строительство объектов под конкретного заказчика. – «Ведомости»), за счет которых этот рынок развивался в 2023–2024 гг., сократился на 35% к аналогичному периоду прошлого года, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Некоторые застройщики, по словам Комлева, даже вынуждены перепрофилироваться в генподрядчиков.
В Московском регионе общий объем транзакций в январе – сентябре, по данным Nikoliers, уменьшился в полтора раза относительно такого же периода прошлого года – до 1,47 млн кв. м. В этой компании считают, что ключевой причиной спада стало снижение количества крупных сделок аренды по схеме BTS. По данным NF Group, поглощение в Москве и Подмосковье снизилось на 49% год к году до 947 000 кв. м, в IBC Real Estate утверждают, что на 25% до 1,59 млн кв. м.
А вот в Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос упал всего на 4% до 234 000 кв. м, по подсчетам NF Group. В Bright Rich | Corfac International говорят, что объем сделок за это время даже вырос на 18%, достигнув 362 100 кв. м. Однако, как поясняет Шевелев, такой показатель во многом обеспечила одна крупная транзакция – продажа складского комплекса «Адмирал» (109 800 кв. м) на Волхонском шоссе. Без ее учета поглощение, по его словам, уменьшилось на 21%. Nikoliers оценивает совокупный спрос на склады в регионе в январе – сентябре в 209 000 кв. м. Это в 1,4–2,5 раза ниже аналогичных периодов 2021–2024 гг.
В остальных субъектах, по информации Nikoliers, объем сделок сократился в 2 раза до 622 000 кв. м. В NF Group говорят о снижении показателя на 66% до 748 000 кв. м. Поглощение в ключевых хабах составило 757 000 кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. По ее информации, это на 17% меньше, чем было годом ранее. В регионах спрос на склады падает из-за приостановки региональной экспансии маркетплейсами, считают в Nikoliers. В Ozon, правда, такую тенденцию не подтверждают. Расширение логистического портфеля, по словам представителя интернет-ритейлера, остается актуальным на фоне развития бизнеса. В следующем году интернет-ритейлер планирует увеличить число хабов доставки: в планах запустить новые фулфилмент- и сортировочные центры в Сибири, на Дальнем Востоке, Урале, в Южном и Приволжском федеральных округах, утверждает он. В Wildberries & Russ ранее также говорили, что маркетплейс «не наблюдает снижения спроса на складские помещения».
Тем не менее сокращение объемов поглощения площадей в логопарках и рост ввода уже привели к увеличению вакансии и корректировке арендных ставок, отмечают консультанты. В целом по стране доля свободных складов увеличилась до 2,5%, говорят в Nikoliers. В прошлом году, по ее данным, этот показатель составлял 1%. В Москве и Подмосковье этот показатель прибавил 1,7 п. п. (до 2,2%), в Санкт-Петербурге и области – 2,3 п. п. (до 3,4%).
Стоимость аренды сухих готовых и строящихся складов класса А и В в Московском регионе, по информации Nikoliers, снизилась на 5,5% относительно начала года до 11 870 руб. за 1 кв. м в год. В IBC Real Estate говорят о 8% год к году (до 11 000 руб.). В Bright Rich | Corfac International утверждают, что ставки объектов класса А в 2025 г. сократились впервые с 2018 г. В итоге собственники складов стали предлагать арендаторам скидки в первый год, чтобы быстрее заполнить свободные площади, добавляет Шевелев.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставки на сухие склады класса А, по данным IBC Real Estate, упали на 5% год к году до 10 500 руб. за 1 кв. м в год. Среди ключевых региональных хабов сильнее всего аренда снизилась в Екатеринбурге – на 17% до 9500 руб. за «квадрат», в Новосибирске – на 10% до 10 800 руб., в Самаре, Краснодаре и Воронеже – на 9% до 10 000 руб., в Казани и Ростове-на-Дону – на 5% до 10 400 руб. и 10 500 руб. соответственно.