Новостройки в российских мегаполисах продолжают дорожать

Средняя стоимость квартир в новостройках в российских городах-миллионниках в ноябре составила 211 000 руб. за 1 кв. м, по данным системы мониторинга и аналитики недвижимости BnMap.pro. Таким образом, первичное жилье там подорожало на 1,1% по сравнению с октябрем, на 11,4% с начала 2025 г. и на 14,9% год к году. Похожие данные и у сервиса «Яндекс недвижимость», но он считает медианную цену. Согласно его статистике, в ноябре 2025 г. новостройки в объявлениях стоили 200 000 руб. за квадрат. Цены в них увеличились на 3% за месяц, на 11,4% к январю и на 13,7% за год.

Квартиры в строящихся домах в городах-миллионниках дорожали сильнее, чем в целом по стране, отмечают эксперты. 1 кв. м в ноябре по всем субъектам России предлагался за 171 740 руб., подсчитала «Авито недвижимость». По ее данным, это на 0,9% больше, чем было в октябре, на 5% больше, чем в январе, и на 7% – чем год назад. В мегаполисах сосредоточен основной платежеспособный спрос на жилье, объясняют участники рынка. В таких городах более высокая экономическая активность, там есть рабочие места и развитая инфраструктура, говорит директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. Кроме того, именно там земля под строительство жилья самая дорогая и ее мало, добавляет директор по продажам «Мармакса» Анна Терехова.

При этом продажи новостроек в стране падают. За 10 месяцев 2025 г. (более свежих данных нет) в России реализовали 19,2 млн кв. м первичного жилья, а это на 10% меньше, чем было годом ранее, подсчитала госкомпания Дом.РФ. Причем, по ее данным, в 10 крупнейших регионах спрос сократился на 12% (до 10,4 млн кв. м), тогда как в остальных субъектах лишь на 7% (до 8,8 млн кв. м). Однако, как подчеркивает директор по продукту компании «Ом девелопмент» Диана Насирова, отрицательная динамика объясняется в первую очередь низкими показателями начала 2025 г. Во втором полугодии рынок, по ее словам, начал постепенно оживать. В октябре в 16 крупнейших городах России было продано более 25 000 квартир в новостройках, а это на 32,9% превышает итоги аналогичного месяца прошлого года, утверждает она. На этом фоне, как отмечает Насирова, застройщики поднимают цены.

Динамика роста стоимости квартир в строящихся домах все же замедляется относительно прошлого года, говорит коммерческий директор «Яндекс недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, в ноябре 2024 г. медианная цена в городах-миллионниках увеличилась на 16,3% год к году и на 11,9 по сравнению с январем. По его мнению, основным драйвером подорожания жилья в 2025 г. стал вывод на рынок высокобюджетных проектов с одновременным вымыванием из экспозиции самых дешевых лотов. Влияет на цены и себестоимость строительства, добавляет Насирова. Она напоминает, что рабочая сила на фоне дефицита кадров также дорожает.

Немаловажную роль здесь играет и дорогое проектное финансирование, продолжает Насирова. В середине года средневзешенная ставка по нему достигла максимальных 10,7%, напоминает она. В III квартале она опустилась до 10,2%, но это все равно существенно выше, чем было год назад (7,9%), подчеркивает эксперт. При этом недоступные кредиты кардинально влияют и на запуск новых проектов, делая многие из них нерентабельными на стадии предварительных расчетов, отмечает заместитель коммерческого директора девелопера «Север» Ольга Андреева.

Из-за этого в некоторых городах, как утверждают эксперты,  предложение быстро сокращается. 

Новое строительство падает прежде всего за счет бюджетных проектов, отмечают в BnMap.pro, в итоге на рынке остались в основном более дорогие лоты. Этот фактор особенно заметен в Москве, Санкт-Петербурге и Казани, которые, по оценке сервиса, стали лидерами по темпам роста цен. В столице квадрат за год прибавил 31,5%, достигнув 669 300 руб. В Санкт-Петербурге стоимость первичного жилья увеличилась на 21,7% до 344 900, в Казани – на 19,7% до 264 700 руб. При этом, как утверждают в BnMap.pro, в Москве фиксируется еще и рекордное сокращение предложения: на 27,4% за год до 50 900 лотов. В Санкт-Петербурге этот показатель упал на 7,9% до 35 000 лотов, а в Казани, наоборот, увеличился на 25,3% до 12 400 лотов. Рост цен в этих городах стимулирует и увеличение зарплат, считают участники рынка. Например, для жителей Татарстана они выросли на 22,33% за год и на 44,21% за два года, утверждает коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

Среди мегаполисов, где также серьезно увеличилась стоимость новостроек, «Авито недвижимость» называет Челябинск: там жилье за год подорожало в среднем на 19% до 154 391 руб. за 1 кв. м. В этом субъекте тоже значительно выросла доля дорогих объектов в предложении, объясняет руководитель аналитического центра сервиса Ольга Клещеева. Худшую годовую динамику, по данным аналитиков, продемонстрировали Новосибирск и Уфа. В первом средняя стоимость метра, по информации BnMap.pro, за год прибавила только 2,9% (до 159 000 руб.). Во втором цены за это же время, как утверждают в «Авито недвижимости», упали на 2% до 160 990 руб. за квадрат. Новосибирск стал еще и единственным городом в стране с существенной отрицательной месячной динамикой (-5,8%), отмечают в BnMap.pro. В Уфе, по данным системы, метр тоже подешевел к октябрю, но лишь на 1,5%. Снижение цен там ее представитель объясняет выходом на рынок новых проектов в доступном сегменте.