РЖД хочет продать башни Moscow Towers в «Сити» за 220 млрд рублей

РЖД в феврале-марте может объявить торги по продаже офисных площадей в расположенных в деловом центре «Москва-сити» башнях Moscow Towers. Об этом сообщили три консультанта, работавших с компанией. Эту информацию подтвердил один из ее партнеров. Собеседники «Ведомостей» напоминают, что монополия еще в 2024 г. приобрела около 360 000 кв. м (из 400 000 кв. м) в этом объекте для размещения там своих структур. Но в этом году правительство поручило РЖД продать эти помещения, писал в декабре прошлого года «Коммерсантъ» со ссылкой на свои источники. Вырученные средства планировалось направить на снижение долговой нагрузки, которая, по сведениям Reuters, составляет около 4 трлн руб.

РЖД заплатила за площади в Moscow Towers 193,1 млрд руб., сообщала сама монополия. Доход от реализации актива должен составить не менее 8,5 млрд руб., писал «Коммерсантъ». Впрочем, компания хочет выручить за него больше – не менее 220 млрд руб., утверждают источники «Ведомостей». Представитель компании от комментариев отказался. Директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов считает такую цену адекватной рынку. Такого же мнения придерживается и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Тем не менее найти покупателя, который сможет заплатить такую большую сумму, практически невозможно, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. Исполнительный директор Remain Александр Богданов полагает, что больше шансов на успешную реализацию было при при цене в 180–200 млрд руб. Антонов, впрочем, допускает, что на текущих условиях актив может купить какая-нибудь государственная структура. Один из консультантов добавляет, что это может быть, к примеру, мэрия Москвы. Он напоминает, что на месте Moscow Towers изначально предполагалось возвести объект для размещения столичного правительства, но в итоге от этой идеи отказались. Запрос в департамент городского имущества Москвы остался без ответа.

Из частных же холдингов на рынке существует не более пяти компаний, которые могли бы выступить в роли покупателя подобного актива, продолжает Антонов. При этом с учетом текущей экономической ситуации малореалистично, что кто-нибудь из них будет готов инвестировать в этот актив более 200 млрд руб., добавляет он. Тем более что к этим тратам прибавятся и расходы на отделку, отмечает Богданов. Такие затраты он оценивает в 150 000 руб. на 1 кв. м (около 50 млрд руб. за все).

А вот Казарян напоминает, что в прошлом году в Москве было закрыто ряд сделок с более высокой стоимостью «квадрата». В качестве примера он приводит покупку Мосбиржей у Sezar Group площадей в башне «Сити-4». Там цена за 1 кв. м составляла 733 333 руб., тогда как в Moscow Towers – около 611 000 руб. Тем не менее на сегодняшний день Moscow Towers является самым дорогим экспонируемым офисным объектом на российском рынке, отметил Антонов. С ним согласны Казарян и Богданов.

Антонов допускает вероятность нерыночного сценария реализации данного актива, например передачу его одному из министерств с одновременным принятием обязательств по обслуживанию ранее привлеченного кредита. Казарян также предполагает, что потенциальный покупатель может заключить договор обратной аренды. А Богданов считает, что комплекс в итоге будет продан по частям.