Почему сделки с недвижимостью в Лондоне могут обернуться большим штрафом и даже ее потерей

Всему виной старые английские законодательные традиции, которые часто не учитывают россияне
Анастасия Глуховская, консультант по недвижимости в Лондоне компании Ashton Rose (входит в Oracle Capital Group)

Те, кто уверен, что после сделки купли-продажи вольны делать с недвижимостью в Лондоне что угодно, могут впоследствии столкнуться не просто с большими штрафами, но даже с потерей жилья.

Покупателям недвижимости в Англии стоит учитывать ряд специфических для этой страны законодательно закрепленных правил, а также – исторически сложившихся традиций.

Странные счета за аренду земли

В Великобритании действуют специфические правила землепользования, которые распространяются на все объекты недвижимости. Участок под частным или многоквартирным домом может принадлежать конкретному человеку или группе лиц, и это не обязательно сами собственники жилья. Последние могут получить право на землю под домом в аренду на определенный срок (за исключением тех случаев, когда земля покупается вместе с недвижимостью).

Формы владения землей обычно не беспокоят россиян после сделки купли-продажи до тех пор, пока они не решат продать недвижимость или же взять кредит под ее залог. Короткий срок аренды земли (как правило, менее 80 лет) снижает рыночную стоимость объекта и влияет на решение банка об условиях кредитования. Процесс продления аренды занимает немало времени, и чем раньше владелец о нем задумается, тем проще и дешевле можно будет вопрос решить. В некоторых случаях плата может достигать нескольких миллионов фунтов стерлингов, особенно это касается недвижимости в самых престижных и элитных районах британской столицы. Ежегодные же выплаты за аренду земли (в новостройках - от 300 фунтов стерлингов в год) многие состоятельные россияне часто не замечают, но если игнорировать эти счета, возникнут проблемы.

Трудности перепланировки

Еще один важный момент – ограничения на перепланировку. По британскому законодательству текущий владелец недвижимости несет ответственность за изменения, которые были сделаны на протяжении всей истории существования квартиры или дома. За все перепланировки, которые были проделаны предыдущими владельцами, отвечать будет текущий собственник, даже если он о них не знал. В случае если соответствующие разрешения не были получены, муниципалитет или владелец земли могут потребовать вернуть дому или квартире первоначальный вид. Порой вопрос о проведенной перепланировке возникает самым неожиданным образом: сотрудники управляющей компании зашли в квартиру по предварительному согласованию для проведения каких-либо работ и увидели, что жилье не соответствует оригинальной планировке и/или отделке. Соседи могут подать заявление о внесении каких-либо изменений, ссылаясь на увиденные фотографии из объявления о сдаче апартамента или дома в аренду или продаже. Все расходы в данном случае ложатся на текущего собственника недвижимости.

Существует, однако, правило, согласно которому для некоторых случаев (они четко прописаны в законе) необходимость получения разрешения на некоторые виды работ отпадает по истечении четырех лет после их проведения. Это распространяется на многие объекты недвижимости, но не действует, если жилье имеет историческую ценность.

Владельцам недвижимости, которая ранее была просто отремонтирована, также есть о чем задуматься. Гарантия на соответствующие материалы и технику может не действовать на нового собственника жилья. Покупатели, обратившись по гарантии к производителю, могут получить отказ, потому что документы были оформлены, например, на подрядчика, исполнявшего работы и теперь только он может поднимать вопрос о починке или замене оборудования. Это нюанс, который также стоит отдавать на проработку юристам.

Непривычные расходы

Кроме стандартных счетов за коммунальные услуги и взносов за аренду земли собственникам жилья необходимо платить за обслуживание здания, а также иногда вносить отдельную сумму в амортизационный фонд.

Непривычным расходом для многих иностранных покупателей является налог за проживание в определенном муниципалитете (council tax). Его собирают в счет оплаты вывоза мусора, замены лампочек в уличных фонарях, уборку улиц рядом с домом и т. д. Каждый район города самостоятельно определяет размер этого налога. Итоговая сумма может зависеть от множества факторов: например, если в доме проживает студент дневного отделения, то налог будет меньше, так же как в случаях, когда в доме живет всего один человек.

Бывали случаи, когда длительное игнорирование счетов за обслуживание здания, аренду земли и т. д. приводило к временной потере прав на недвижимость, судебным тяжбам, а также крупным расходам на услуги юристов. Особенно внимательно к этому должны отнестись именно иностранные покупатели, которые часто не задумываются о том, что необходимо предоставлять корректные контактные данные управляющей зданием компании, чтобы своевременно получать на свой адрес счета на оплату и другую важную корреспонденцию и не нарушать условий аренды земли, в которых прописана необходимость оплачивать стоимость самой аренды и услуги управляющей компании.

О парковках и бульдогах

Парковки – самая популярная (после погоды) тема в Лондоне. Это дорогое удовольствие, особенно в центральной части города. На многих улицах разрешение на парковку есть только у жителей близлежащих домов. Его можно получить в муниципалитете, заплатив годовой взнос и доказав, что живешь в этом районе. Но в случае с новостройками у владельцев недвижимости может и не быть права на такое разрешение, несмотря на факт проживания на определенной улице. Остается купить либо арендовать парковочное место.

Еще один важный момент – соблюдение условий аренды, включая правила пользования землей и проживания в здании. Например, правила могут запрещать сдавать жилье. Или завести собаку. В некоторых домах ради безопасности и комфорта других жильцов запрещено держать домашних животных, в других – существуют ограничения по поводу веса и размера питомцев. И даже если у ваших соседей есть животные, это не является гарантией того, что новые жильцы также могут их заводить: ограничения могли быть приняты уже после появления у соседей, например, бульдога.

Своды правил регламентируют сразу многие сферы жизни. От типа вещей, которые можно хранить на балконе, до материала напольных покрытий. В классических английских домах часто во всех комнатах (кроме кухни и ванной) разрешены только ковровые покрытия и заменять их на деревянные нельзя. Это правило сложилось исторически несколько веков назад, как правило, это связано с обеспечением звукоизоляции в доме.

Дом с видом на парк – дороже

Как и в любом городе мира, в Лондоне особенно ценится живописный вид из окна. Недвижимость с видом на парк, сквер или исторические достопримечательности стоит дороже, чем аналогичная, но с худшим видом. Но, как и любому мегаполису, Лондону присущи и минусы быстроразвивающегося города. Практически никто не застрахован от того, что однажды получит письмо, информирующее, что перед домом планируется возведение нового здания или надстройка этажей над пентхаусом. В Лондоне продолжается активная застройка, и каждое пригодное для строительства место – на вес золота. Воспрепятствовать этому сложно. Одним из вариантов может стать подача соответствующих запросов в муниципалитет с объяснением позиции жильцов, но в данном случае важно поработать над аргументацией: она должна быть предельно четкой и обоснованной. Например, чиновники могут прислушаться к техническим обоснованиям.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать