Почему ставки аренды магазинов будут падать и после кризиса

Что будет со ставками аренды торговых площадей? На переговорах с владельцами ТЦ я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

По данным Knight Frank, за пять лет, с 2011 по 2016 г., средние цены в сегменте street retail упали в пять раз в долларах и в два раза – в рублях. Среди причин – изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов. Однако вывода о естественности падения цен почему-то нет. Но на пешеходной улице Арбат не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут примерно на такую же величину.

Со временем доходность почти всех секторов реальной экономики – по мере заполнения пустых рыночных ниш – падает. Это касается и ритейла, и девелопмента. Маржа всей цепочки торговли – от производителя до розничного покупателя – неуклонно сокращается. Настало время все считать и экономить.

Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, откусывает долю у остальных. Даже в Москве открытие новых крупных ТЦ повлияло на проходимость как небольших магазинов, так и лучших торговых центров города, таких, как «Европейский» (на его сайте есть статистика проходимости).

Снижение проходимости на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20%-ной скидкой по арендной плате. Данное утверждение очевидно для любого ритейлера, однако часто вызывает вопросы у остальных. В экономике разных компаний арендная плата, расходы на товарное наполнение, амортизация расходов на открытие магазина имеют различное значение, разную долю в выручке. Но важно то, что почти всегда они почти не зависят от выручки. Если последняя уменьшается, доля расходов растет и съедает весь доход. Для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. То есть без существенного понижения ставки открытие магазина не получается экономически целесообразным. Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке.

Рынок концентрируется, консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. В каких-то направлениях их в итоге будет 5-10 на страну, а в каких-то останется 2-3, или вообще почти весь рынок останется за одним брендом. Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка. Из более чем сотни сетей по продаже сотовых телефонов осталось две крупных и несколько игроков поменьше – остальные ушли с рынка. Если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям – то сейчас часто на помещение в концептуальном ТЦ есть почти единственный претендент.

Продажи уходят в интернет – как на сайты ритейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю. Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром, торговой маркой. А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту. Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, – спрос на торговые площади падает. Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов вынули не меньше 5% выручки от аренды.

Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ «нет, не будут» – неверный. В Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят.

Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера. Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта – это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое подешевеет. Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения. И земля, и банковские услуги - такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций, плановые, расчетные, тоже вырастут.

Многие крупные компании – арендаторы торговой недвижимости уже несколько лет заключают «длинные» договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0,7 или 0,8 от ИПЦ (индекса потребительских цен). Вывод, который можно сделать, – цены на аренду упадут еще. Высокие ставки сохранятся только в единичных, супертоповых объектах, сочетающих отличное место, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее существенные затраты на продвижение ТЦ.