Недвижимость
Бесплатный

Почему быть собственником крупных земельных участков в Подмосковье уже невыгодно

Спекулянтов на рынке больше нет, а профессионалы не готовы переплачивать
Евгений Копылов, управляющий партнер Девелоперской группы «Интегра»

Подмосковная земля оптом стала интересна только профессионалам рынка. Спекулянтов больше нет. А профессионалы точно знают, что и за сколько можно покупать, поэтому переплачивать не будут, тем более за неликвид. Сейчас наиболее распространены покупки оптом в долгую рассрочку и с существенным дисконтом.

В 2005-2007 гг. прибыль от девелоперских проектов достигала 100-300%. Продажи крупных земельных участков в Московском регионе от 10 га и выше с кадастровыми паспортами и свидетельствами на собственность приносили до 1500% прибыли. После кризиса 2008 г. цены на огромные земельные массивы обвалились в 10-20 раз. Земли оказались неликвидными - участок, который был куплен в 2007 г. за $15 млн и сейчас продается за $1,5 млн, нельзя назвать ликвидным. Оплата сразу происходит в единичных случаях при колоссальных дисконтах, и это не рыночные условия.

Землевладельцы – банки, управляющие и строительные компании, фонды частных инвестиций и ЗПИФы, частные лица и даже НИИ – столкнулись с невозможностью в течение длительного времени реализовать свои земли оптом. Особенно если пытаются продавать по ценам 2006 г. Рынок сейчас перенасыщен предложением, но даже при этом в 50% случаев собственники считают, что именно их участок уникален, не имеет аналогов на рынке и должен продаваться успешнее других. Мой десятилетний опыт в сфере загородного девелопмента показывает: из 1000 участков и проектов всего около 30 действительно являются уникальными. В остальных случаях уникальность приходится создавать своими руками, используя то лучшее, что есть в каждой конкретной локации.

Продолжать оставаться собственником крупных земельных участков невыгодно. Кадастровая стоимость увеличилась с 2005 г. в 20-30 раз, а земельный налог начисляется именно на ее основе. Например, кадастровая стоимость 17 га под дачное строительство в 70 км от МКАД составляет 145 млн руб. Земельный налог для дачного строительства – это 1,5% в год от кадастровой стоимости, т. е. 2,176 млн руб. в год. За три года простоя у владельца накопится 6,5 млн руб. налогов. Для 50 га под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) в 40 км от МКАД кадастровая стоимость – 575 млн руб., налог до трех лет – 0,3% в год. Если за этот срок инвестор не успеет построить и зарегистрировать здание, ставка будет пересчитана с коэффициентом 2, т. е. 0,6% в год. Так, за три года без построек налог составит 10,361 млн руб. Начиная с четвертого года для ИЖС без строений применяется ставка 1,2% от кадастровой стоимости (для данного участка - 6,9 млн руб. ежегодно).

Помимо налоговых издержек с каждым годом усложняется процедура согласования проектов планировок, межевания и регистрации. Растет инфляция, банковские кредиты становятся менее доступными. Стоимость регистрационных действий увеличилась для юридических лиц с 2000 до 22 000 руб., а для физических лиц - с 350 до 2000 руб. Для сельскохозяйственных земель, не переведенных под жилое или дачное строительство, в последние годы существенно вырос риск отъема в связи с неиспользованием или использованием не по назначению.

Наилучший, на мой взгляд, способ продажи крупных массивов – это реализация на таких землях проекта поселка, малоэтажного комплекса или продажа участков без подряда. Иными словами, необходимо продавать в розницу конечным покупателям. Но реализовывать такой девелоперский проект надо быстро и профессионально. На текущем рынке принципиально важна скорость реализации. Высокие темпы строительства позволяют не наращивать коммерческие и административные расходы. У покупателей не возникает «усталости» от долго тянущегося проекта. Плюс наилучшие темпы продаж часто приходятся на первые три года жизни проекта. Для максимально выгодного использования земельных владений важно трезво оценивать возможности: если единственная цель инвестора – конвертировать проект в деньги, стоит заранее отказаться от иллюзий по поводу уникальности своей земли. В противном случае на выходе велики шансы получить нерентабельный проект, зависший еще на несколько лет без продаж, но с обязательствами перед единичными покупателями.