Почему быть собственником крупных земельных участков в Подмосковье уже невыгодно

Спекулянтов на рынке больше нет, а профессионалы не готовы переплачивать
Евгений Копылов, управляющий партнер Девелоперской группы «Интегра»
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

Подмосковная земля оптом стала интересна только профессионалам рынка. Спекулянтов больше нет. А профессионалы точно знают, что и за сколько можно покупать, поэтому переплачивать не будут, тем более за неликвид. Сейчас наиболее распространены покупки оптом в долгую рассрочку и с существенным дисконтом.

В 2005-2007 гг. прибыль от девелоперских проектов достигала 100-300%. Продажи крупных земельных участков в Московском регионе от 10 га и выше с кадастровыми паспортами и свидетельствами на собственность приносили до 1500% прибыли. После кризиса 2008 г. цены на огромные земельные массивы обвалились в 10-20 раз. Земли оказались неликвидными - участок, который был куплен в 2007 г. за $15 млн и сейчас продается за $1,5 млн, нельзя назвать ликвидным. Оплата сразу происходит в единичных случаях при колоссальных дисконтах, и это не рыночные условия.

Землевладельцы – банки, управляющие и строительные компании, фонды частных инвестиций и ЗПИФы, частные лица и даже НИИ – столкнулись с невозможностью в течение длительного времени реализовать свои земли оптом. Особенно если пытаются продавать по ценам 2006 г. Рынок сейчас перенасыщен предложением, но даже при этом в 50% случаев собственники считают, что именно их участок уникален, не имеет аналогов на рынке и должен продаваться успешнее других. Мой десятилетний опыт в сфере загородного девелопмента показывает: из 1000 участков и проектов всего около 30 действительно являются уникальными. В остальных случаях уникальность приходится создавать своими руками, используя то лучшее, что есть в каждой конкретной локации.

Продолжать оставаться собственником крупных земельных участков невыгодно. Кадастровая стоимость увеличилась с 2005 г. в 20-30 раз, а земельный налог начисляется именно на ее основе. Например, кадастровая стоимость 17 га под дачное строительство в 70 км от МКАД составляет 145 млн руб. Земельный налог для дачного строительства – это 1,5% в год от кадастровой стоимости, т. е. 2,176 млн руб. в год. За три года простоя у владельца накопится 6,5 млн руб. налогов. Для 50 га под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) в 40 км от МКАД кадастровая стоимость – 575 млн руб., налог до трех лет – 0,3% в год. Если за этот срок инвестор не успеет построить и зарегистрировать здание, ставка будет пересчитана с коэффициентом 2, т. е. 0,6% в год. Так, за три года без построек налог составит 10,361 млн руб. Начиная с четвертого года для ИЖС без строений применяется ставка 1,2% от кадастровой стоимости (для данного участка - 6,9 млн руб. ежегодно).

Помимо налоговых издержек с каждым годом усложняется процедура согласования проектов планировок, межевания и регистрации. Растет инфляция, банковские кредиты становятся менее доступными. Стоимость регистрационных действий увеличилась для юридических лиц с 2000 до 22 000 руб., а для физических лиц - с 350 до 2000 руб. Для сельскохозяйственных земель, не переведенных под жилое или дачное строительство, в последние годы существенно вырос риск отъема в связи с неиспользованием или использованием не по назначению.

Наилучший, на мой взгляд, способ продажи крупных массивов – это реализация на таких землях проекта поселка, малоэтажного комплекса или продажа участков без подряда. Иными словами, необходимо продавать в розницу конечным покупателям. Но реализовывать такой девелоперский проект надо быстро и профессионально. На текущем рынке принципиально важна скорость реализации. Высокие темпы строительства позволяют не наращивать коммерческие и административные расходы. У покупателей не возникает «усталости» от долго тянущегося проекта. Плюс наилучшие темпы продаж часто приходятся на первые три года жизни проекта. Для максимально выгодного использования земельных владений важно трезво оценивать возможности: если единственная цель инвестора – конвертировать проект в деньги, стоит заранее отказаться от иллюзий по поводу уникальности своей земли. В противном случае на выходе велики шансы получить нерентабельный проект, зависший еще на несколько лет без продаж, но с обязательствами перед единичными покупателями.

Читать ещё
Preloader more