Почему девелоперы в России не хотят развивать индустрию жилья для пенсионеров
Хотя рынок пустой и спрос на нем огромный
В России отправлять пожилых людей в дома престарелых не принято – в большинстве этих заведений пенсионерам не могут оказать необходимую помощь и обеспечить достойные условия проживания. Однако в последние 10 лет ситуация начала меняться – на возможность делать проекты для пожилых людей в России обратил внимание частный бизнес. Но пока крупные девелоперы не спешат развивать этот рынок.
Чего опасаются инвесторы
За рубежом этот вид коммерческой недвижимости – понятный продукт со стабильной заполняемостью и устоявшимися ставками капитализации. Он управляется профессиональными операторами, обеспечивающими стабильную и гарантированную маржинальность.
В России эта рыночная ниша практически пуста. На 2017 г. в нашей стране насчитывалось лишь 1307 стационарных организаций социального обслуживания для граждан пожилого возраста и инвалидов. Аналогов американскому «городу пенсионеров» – retirement villages – в нашей стране нет, а направление частных пансионатов начало развиваться чуть более 10 лет назад и представлено в форматах отдельных небольших центров реабилитации и индивидуальных коттеджей, организованных под нужды постояльцев. Среди них лишь несколько сетевых операторов, имеющих в портфеле до 10 учреждений.
Город для пенсионеров - зарубежный опыт
В развитых зарубежных странах организация жизни пожилых людей – индустрия, предлагающая спектр различных услуг высокого качества, вариантов и форматов проживания. Среди знаковых проектов можно выделить The Villages во Флориде, США. На площади более 8000 га расположены более 55 000 домохозяйств - так называемый «город для пенсионеров», полностью обеспеченный всем необходимым для проживания старшего поколения. Всего в Штатах функционирует более 23 000 объектов недвижимости подобного типа, которые включают в себя около 3 млн. единиц жилья. Эти объекты обслуживает большое число профессиональных операторов (около 200 игроков).
В западных странах специальное жилье для пожилых – один из самых надежных инструментов для инвестирования. Например, в США в 2017 г. транзакционная стоимость 300 сделок в этом сегменте составила около $15 млрд, 38% транзакционной стоимости сделок пришлась на институциональных инвесторов, 23% - на частных и 21% - на иностранных. Объем сделок в европейских странах в 2017 г. составил порядка 5 млрд. евро. Интерес со стороны инвесторов объясним: доля пожилого населения увеличивается,следовательно, спрос в перспективе будет расти
Сегодня отправить пожилых родственников в дом престарелых – это почти аморальный поступок. Соответственно, крупные девелоперские компании и инвесторы не спешат заполнить рынок, опасаясь невостребованности.
Но говорить о полном отсутствии спроса на подобные учреждения в нашей стране нельзя. Как правило, в государственных учреждениях все места оказываются заняты, а на освободившиеся уже сформирована очередь (период ожидания может длиться от месяца до полугода и даже дольше). Заполняемость частных учреждений, по данным их представителей, также достаточно высока и достигает 80–90%. Поэтому более подходящее определение – «ограниченный спрос», обусловленный недостаточной платежеспособностью и отсутствием законодательных основ.
Несмотря на то что в России немало пенсионеров, обладающих миллионными капиталами в виде жилья, их основным источником дохода является пенсия, зачастую едва обеспечивающая минимальные потребности. При этом вариант продажи или передачи собственной квартиры для оплаты проживания в специализированном пенсионном жилье большинством воспринимается негативно. Частые случаи мошенничества в отношении жилья пенсионеров еще больше отпугивают их от совершения каких-либо сделок с недвижимостью.
Рынок не регулируется
На сегодняшний день в России не разработано общих стандартов для частных пансионатов, а регистрация в реестре поставщиков социальных услуг не является обязательной. Например, в Москве и Московской области в реестр включено около десяти учреждений (Senior Group, «Желтый крест», «Опека», «Забота» и т. д.), а их реальное количество – более 150. В результате открыть дом престарелых может любой предприниматель, и нет гарантий, что учреждение будет соответствовать правилам пожарной безопасности и нормам социального обеспечения услуг (питания, санитарно-гигиенического, административно-бытового обслуживания и др.).
Фактически для недобросовестных поставщиков услуг открыт свободный вход на рынок, что увеличивает риск нарушений и возможных неблагоприятных последствий для резидентов.
Если рассматривать частные пансионаты с этой точки зрения, государственные учреждения на их фоне могли бы выглядеть более надежными, однако бюджетных средств не всегда хватает даже на необходимое, не говоря уже о специальном медицинском оборудовании и тренажерах для реабилитации, индивидуально сбалансированном питании и организации развлекательного досуга.
Необходимо введение строгого контроля деятельности коммерческих домов престарелых со стороны государства, проработки и принятия необходимых нормативно-законодательных актов, чтобы пенсионеры чувствовали себя юридически и социально защищенными.
Для государства выгодно появление коммерческих проектов в этой сфере – тогда качество жизни пожилых людей может улучшиться без увеличения расходов на пенсионное обеспечение. С другой стороны, потребуются дополнительные субсидии для размещения пенсионеров, не имеющих возможности полностью оплачивать проживание.
Вместе с государством
Перспективной идеей выглядит реализация проектов по различным схемам государственно-частного партнерства (ГЧП). Например, государство может предоставить земельный участок и профинансировать до 50% от инвестиционных затрат на строительство дома престарелых, оставшуюся часть финансирует частный инвестор (концессионер) c возможностью привлечения кредита. Основным собственником выступает государство (концедент), которое передает право пользования на период действия соглашения. При этом власти получают сниженный тариф на «бюджетные» места на 30–40%. За инвестором остается возможность продажи коммерческих мест по более высокой цене.
Для частного инвестора реализация такой схемы является стимулом к вложению инвестиций в проекты домов престарелых как качественной доходной недвижимости. Это выражается в снижении инвестиционной нагрузки и гарантированной заполняемости бюджетных мест после ввода проекта в эксплуатацию. Для государства положительный экономический эффект от ГЧП в сравнении с существующими государственными домами престарелых заключается в получении дополнительных налоговых доходов бюджетов. Не менее важна и социальная эффективность подобных проектов в виде улучшения качества жизни пенсионеров.
Осенью 2018 г. сообщалось о совместной разработке концепции строительства 500 домов престарелых Сбербанком и благотворительным фондом «Память поколений». Концепция включает в себя целый ряд различных предложений по развитию этого направления: создание профессионального оператора, условия ГЧП, различные льготы для инвесторов. На сегодняшний день программа еще не утверждена и находится в стадии проработки. Предполагается, что объем частных инвестиций благодаря реализации указанной программы вырастет до 500 млрд руб. в перспективе 15–20 лет. На начальном этапе Сбербанк будет сам инвестировать в дома престарелых, а уже в последующем использовать этот опыт для привлечения частных инвестиций.
Кроме того, спрос на специализированные объекты пенсионного жилья начнет расти, если на рынке будет больше профессиональных сетевых операторов. Для обеспечения целевой загрузки объектов (особенно на первоначальных этапах) им необходимо активно проводить маркетинговые кампании по продвижению услуг, включая освещение своей деятельности и формирование лояльного отношения со стороны целевой аудитории.
Социальное жилье для пенсионеров должно быть выведено на достойный уровень с обеспечением комплексного набора медицинских, бытовых и рекреационных услуг, что, в свою очередь, приведет к формированию лояльного отношения со стороны потенциальных резидентов домов престарелых и их родственников.
Происходящая смена поколений, вероятно, окажет положительное влияние на перемену в отношении будущих пенсионеров к домам престарелых. Опыт зарубежных коллег можно интерпретировать и продуктивно использовать, как сделала, например, Senior Group, которая с момента появления в 2007 г. сотрудничала с французской сетью гериатрических центров Almage, а позже переключилась на израильские технологии. Однако в данном случае речь идет о довольно дорогом пенсионном жилье, которое может позволить себе не каждый среднестатистический пенсионер.
В любом случае, пока на рынке не появится достаточное количество профессиональных операторов и не будет разработана нормативная база, регулирующая их деятельность, данный сегмент будет рассматриваться как рискованный инструмент для инвестиций.