Как старение населения может помочь девелоперам

Тема недвижимости для пожилых, об актуальности которой я предлагаю задуматься российским девелоперам, появляется на российском рынке фактически в одном-единственном контексте: создание стационаров. Государственные и частные дома-интернаты/пансионаты для старшего поколения получают все большее внимание от СМИ и инвесторов, есть национальные проекты, в профильном из которых на развитие стационаров до 2024 г. выделено 45 млрд руб.

Но большинство людей в возрасте хотят как можно дольше прожить дома. Необходимость в стационаре возникает примерно у 2–3% пожилых, а для 97–98% сохранение домашних условий абсолютно реально. Но рынок не может предложить им продукт, который их устроит.

Рынок недвижимости для пожилых в России отсутствует. В развитых странах это вполне сформировавшийся сегмент рынка альтернативной недвижимости (к примеру, в США его объем достиг $500 млрд), в котором объединяются элементы жилья, гостиниц и больниц. Помимо тех же стационаров в мире есть еще минимум два популярных формата, на которые стоит обратить внимание тем, кто занимается жильем.

Независимое проживание (independent living, здесь мы пользуемся американскими понятиями в силу отсутствия отечественных) – формат комплексов, где жилье имеет особенности интерьера и общих помещений, предназначенных для пожилых, которым также предоставляется комплекс дополнительных услуг: питание, уборка, стирка, химчистка и проч. Это жилье для людей, которые самостоятельны, но готовы воспользоваться дополнительной помощью. Формат ассистированного проживания (assisted living) предназначен для более возрастной и менее самостоятельной категории. В этом случае речь идет о сочетании недвижимости и ухода, включая питание, бытовые и гигиенические услуги и проч.

Принято говорить, что спроса на такие форматы в России нет, что пожилые люди не хотят ничего менять, не располагают средствами для покупки недвижимости, что это слишком маленький рынок. Ну и просто эйджизм, увы, сказывается. На тему недвижимости для пожилых мы общались с одним из крупнейших российских девелоперов, специализирующихся на доступном жилье. Бурный старт проекта с активным обменом информацией, подготовкой аналитики, разработкой концепции проекта, привлечением европейских консультантов и другими перспективными составляющими закончился быстро. Оказалось, что владелец компании, спросив за обедом менеджера крупного фонда о недвижимости для пожилых, услышал, что тема пока «не летит», и этого было достаточно. Могу отметить, что схожие пессимистические аргументы нам приводили в начале 2000-х, когда мы начинали заниматься ипотекой, и посмотрите, как похорошел рынок за эти годы.

То, что не подлежит никакому сомнению, и соответствующий график есть в каждой презентации инвесторам, – это старение населения, рост численности и доли людей старшего возраста. Текущие 37 млн пожилых россиян всего через 10 лет превратятся в 41–43 млн. Не менее важна другая глобальная тенденция – пожилое поколение становится главным держателем богатства, обладателем самой большой покупательной способности. А недвижимость – самый главный актив и одновременно ключевая статья расходов пожилых.

Еще один тренд, который нужно учитывать, – это смещение от институционального ухода в сторону комфортного, безопасного и независимого старения дома. Вместо специализированных учреждений для пожилых на развитых рынках находится место новым концепциям, в том числе от гостиничных операторов и операторов рынка ухода, в которых жилая недвижимость является базой для получения необходимого комплекса услуг. Жилье для старшего поколения может сочетаться и с sharing economy – например, когда такие объекты работают как кампусы для студентов, и с использованием новейших технологий – от простого умного дома до систем сенсоров с ИИ, отслеживающих состояние и поведение человека.

Недавно на мероприятии, посвященном многообразию форматов на рынке недвижимости, я также обратил внимание на старшее поколение. После мероприятия девелоперы загорелись темой пожилых: мне был предложен бесхозный коттеджный поселок, дача менеджера большой газовой компании в несколько тысяч квадратных метров, холмистый земельный участок и т. п., что, по мнению предлагавших, вполне могло бы подойти. Такой подход понятен, но недальновиден. Впрочем, не будет работать и попытка прямого импорта резиденций для пожилых (по необъяснимой для меня причине почему-то даже при обсуждении здесь темы retirement communities дискуссия обязательно скатывается к термину «гетто»).

Что точно сработает – это изучение потребностей старшего поколения, сочетание универсального дизайна с действительно уникальным продуктом и маркетингом для людей в возрасте. Исследование лучшей западной практики хорошо совместить с анализом российской – от тех же стационаров до государственных социальных домов и доступной среды. Полезным будет проработать вопросы арендного жилья, обратной ипотеки. Не помешает налаженное партнерство с операторами по уходу, гостиницами, медицинскими клиниками, нацеленное на правильный mixed use девелопмент.

В этом случае у девелоперов появится возможность продать что-нибудь действительно нужное, делая долгосрочные проекты независимого и ассистированного проживания, ориентированные на самую перспективную возрастную группу, а у россиян – шанс получить хорошую недвижимость и для родителей, и для себя самих, чтобы в старости жить долго и счастливо.