Статья опубликована в № 4050 от 07.04.2016 под заголовком: «Я не торговец по природе»

«Я не торговец по природе»

Судхир Гупта рассказывает, как развивался его многопрофильный бизнес в России на протяжении четверти века и почему сейчас он делает ставку на недвижимость

Выходец из Индии Судхир Гупта приехал в Россию в 70-х гг. прошлого века. Основанная им группа Amtel за 26 лет своего существования пробовала заниматься различными видами бизнеса: поставляла каучук, торговала электроникой, производила шины, водку, минеральную воду и чай. В 2005 г. Amtel купила голландского производителя шин Vredestein, через несколько лет Гупта продал свой пакет в Amtel-Vredestein, а вырученные средства вложил в недвижимость, рассказывает бизнесмен. Cегодня основной бизнес Amtel – именно операции с недвижимостью, портфель компании Amtel Properties составляет 1 млн кв. м и оценивается почти в $450 млн. В интервью «Ведомостям» Гупта рассказал, что будет строиться на этой земле.

– Группа Amtel за свою историю занималась многими проектами. Какой бизнес был наиболее доходным?

– Торговля электроникой. Мы занимались этим два года в начале 90-х, были дистрибуторами ведущих компаний.

– А почему вышли?

– Я не торговец по природе, мне хотелось заниматься чем-то более концептуальным.

– После электроники вы занимались производством чая, водки и минеральной воды. Почему вышли из него?

– Да, у нас были три хорошие фабрики с российскими партнерами. Мы занимались этим бизнесом пять лет, но потом возникло недопонимание с партнерами по поводу дальнейшего развития. Я считал, что мы должны были 50% прибыли тратить на развитие бренда, 30% – на развитие компании и 20% направлять на дивиденды. А они хотели получать 80% прибыли в виде дивидендов. Поэтому я продал свою долю.

– Правильно ли я понимаю, что одним из этих партнеров был нынешний руководитель Росалкогольрегулирования Игорь Чуян, а также бизнесмены Игорь Крисковец и Владимир Лавровцев?

– Да. Вы сами об этом недавно написали.

– После продажи продовольственных активов вы долгое время занимались шинным бизнесом. Но в 2007 г. продали его (в 2008 г. компания Amtel-Vredestein обанкротилась). Сделка была денежной? Вы получили деньги за свой пакет в Amtel-Vredestein или отдали его за долги?

– Конкретные цифры я не буду называть. Вырученные средства позволили мне сформировать и развить девелоперский бизнес.

Основной бизнес

– Что из себя сегодня представляет группа Amtel?

– Основной бизнес группы сосредоточен в компании Amtel Properties. Она специализируется на развитии коммерческой инфраструктуры – офисных комплексов, гостиниц, логистической недвижимости. Кроме этого в нее входит госпиталь на 350 койко-мест, расположенный в самом центре Тбилиси. Мы последние три года занимались его реконструкцией и ребрендингом. Вдвое расширили число отделений, закупили новое оборудование, выстроили систему управления, которая работает, приносит прибыль.

– То есть возможно, что вы запустите аналогичные проекты?

– Безусловно, с точки зрения экономики такие проекты имеют право на жизнь. Наш первый опыт показал, что доходность у них довольно высока и сопоставима с доходностью объектов коммерческой недвижимости. Если при этом нам удастся привести профессионального оператора, то вполне возможно, что запустим еще проекты в этом сегменте, в том числе и в России. Я считаю, что как бизнес-модель госпитали в чем-то похожи на гостиницы. С одной стороны, госпиталь предлагает для клиентов определенный объем профессиональных медицинских услуг, а с другой – сопутствующую инфраструктуру (палаты разного уровня комфорта, питание, сопровождение), объем которой может отличаться в зависимости от пожеланий и финансовых возможностей клиента. Поэтому в сегменте healthcare, как и в гостиничном, бренд, профессиональное управление, команда повышают доходность объекта.

Судхир Гупта
Председатель совета директоров группы Amtel
  • Родился в 1958 г. в Нью-Дели, Индия. В 1983 г. окончил московский Университет дружбы народов
  • 1987
    Начинает поставлять каучук из Малайзии и Индонезии в СССР
  • 1990
    Организовал холдинговую компанию Amtel, которая занималась поставками электроники в Россию
  • 1993
    Amtel организует продуктовое производство и начинает выпускать соки, минеральную воду и водку под брендом «Амтел»
  • 1997
    Выходит из продуктового бизнеса и консолидирует шинные активы
  • 2005
    Amtel приобретает голландскую Vredestein
  • 2005
    Учреждает компанию Amtel Properties

– Можете назвать совокупный портфель недвижимости Amtel Properties?

– Сейчас у нас порядка 450 000 кв. м готовой недвижимости, а весь портфель – свыше 1 млн кв. м.

– А сколько перспективных проектов?

– Точные цифры назвать сложно, так как сегодня из-за экономической ситуации невозможно понять, что в среднесрочной перспективе будет реализовываться, а что нет. В этом году заканчиваем строить логопарк в подмосковном Клину. Приступаем к строительству большого современного хостела в Москве. Мы видим, что эта ниша не заполнена, а потенциал есть. Далее мы будем следить за рынком. Нам принадлежит около 100 га земли в странах, где мы работаем. Так что это необязательно может быть Россия.

– В конце 2012 г. весь бизнес Amtel Properties был оценен в $600 млн. Как изменилась эта оценка?

– Это была оценка международной оценочной компании. Мы проводим ежегодно такую оценку. С 2015 г. мы будем озвучивать цифры в рублях. Точная оценка будет в апреле, предварительно цифра будет свыше 30 млрд руб. – в текущих рыночных условиях это очень достойный результат.

– Каковы финансовые показатели Amtel Properties?

– Точные цифры не назову. По 2015 г. мы еще их не подводили, а в 2014 г. показатели были хорошие, так как на тот момент большая часть арендного потока была привязана к доллару. А сейчас все в рублях, поэтому в долларовом исчислении все финансовые показатели будут ниже.

Влияние кризиса

– Насколько сильно на вас сказался последний кризис?

– Он на всех сказался. Если кто-то будет говорить, что на нем не сказался, не верьте. Упала загрузка проектов во всех сегментах, упала долларовая доходность, упали доходы населения, при этом стоимость финансирования заметно выросла. Конечно, снизилась стоимость строительства, однако этого все равно недостаточно. Лучше всего себя сейчас чувствует логистическая недвижимость. Там доходность упала, но при этом спрос на склады остается довольно высоким и в этом сегменте себестоимость меньше, так как затраты почти не привязаны к доллару. Хуже всего в офисном сегменте, хотя у нас в бизнес-парке «Орбита» (технопарк «Орбита» и МФК «Орбита-2») площадью более 200 000 кв. м совокупная заполняемость – около 80%. Ранее она была выше – 98%, но, видимо, в нынешней ситуации это предел.

– Многие считают, что кризис – это время хороших возможностей: можно приобрести качественные активы по хорошей цене. Вы с этим согласны?

– На самом деле хороших активов, которые можно купить дешево, пока не видим. Нам поступают разные предложения, но стоит только начать вникать в конкретный проект, который продается дешево, так сразу какая-нибудь проблема в нем всплывает. Конечно, если будут интересные предложения, мы готовы будем их рассмотреть. В частности, мы уже приобрели земельный участок на северо-западе Москвы под развитие хостела, потому что увидели потенциал.

– Многие девелоперы заморозили свои проекты до лучших времен. Особенно если есть крупные проекты. Вот у вас в Санкт-Петербурге есть жилой комплекс «Пулковские высоты» на 450 000 кв. м. Что с ним?

– Я бы не сказал, что мы что-то заморозили. «Пулковские высоты» – долгосрочный проект, это часть нашего земельного банка. Очень многое в проекте завязано на взаимоотношениях с правительством Санкт-Петербурга. В районе, где будет реализовываться комплекс «Пулковские высоты», есть еще проекты ВТБ и частного израильского фонда. Все эти проекты должны быть обеспечены инфраструктурой со стороны правительства Санкт-Петербурга. Поэтому дальнейшее развитие будет зависеть то того, когда это будет сделано. Пока конкретные сроки нам не называют. Впрочем, сейчас и спрос на жилые проекты в Санкт-Петербурге невелик, да и стоимость финансирования выросла, поэтому мы не спешим.

Отели и хостелы

– Вы в этом году объявили о выходе на рынок хостелов. Первый проект на 3000 койко-мест. Не боитесь, что не сможете заполнить?

– Мы будем строить поочередно. Первая очередь – около 1000 койко-мест. Как только достигнем приемлемой загрузки, увидим результат, будем готовы строить вторую очередь. Мы считаем, что спрос на 1000 мест в таком большом мегаполисе, как Москва, где растет внутренний туризм, проходит большое количество спортивных и культурных мероприятий, включая чемпионат мира по футболу, однозначно будет. Проект расположен удачно – хорошая транспортная доступность и рядом открывается станция метро «Аминьевское шоссе». Крупные хостелы рассчитаны как на групповых туристов, так и на индивидуальных путешественников. Бизнес-модель профессионального хостела в чем-то схожа с лоукостерами в авиации. Поэтому в проекте мы уделяем большое значение сопутствующей инфраструктуре (парковка, переговорные комнаты, интернет, прачечная, хранение багажа, питание). Это все также будет предлагаться клиенту как опция. При той поддержке, которую сегодня нам оказывает правительство Москвы, мы сможем открыть проект довольно быстро – уже через 1,5–2 года.

Семейный бизнес

Сын Судхира Гупты, Даниэль, родился в Москве, учился в Лондонской школе экономики и политических наук и занимает пост генерального директора Amtel Properties. «В середине 2000-х гг. рынок недвижимости Москвы развивался настолько бурно, что этого нельзя было не заметить, – рассказывал Даниэль Гупта «Ведомостям». – А у нас к тому времени скопился ряд непрофильных активов, которые достались в наследство от бизнесов разных лет. Например, старые корпуса завода «Орбита», где в советское время выпускались телевизоры. Я принял решение объединить эти активы в рамках одной структуры, так в 2005 г. появилась компания Amtel Properties».

– Аналогичные проекты еще планируете?

– Давайте сперва этот запустим.

– У вас на сайте упомянут проект «Верея» на Киевском шоссе. Что это за проект?

– Как вы знаете, в 2014 г. мы открыли загородный курорт Hilton Garden Inn на Новорижском шоссе. Это была первая гостиница под управлением западного оператора в Московской области. И несмотря на то что мы открыли отель в начале кризиса, сейчас его заполняемость в выходные дни достигает 90%, поэтому мы считаем проект крайне востребованным. Я даже сам там праздновал Новый год. Очевидно, что российский турист переориентировался на внутренний рынок и готов к комфортному отдыху в Подмосковье. На Киевском шоссе мы думаем повторить этот опыт, хотя пока конкретной концепции проекта нет.

– Сингапурская компания City Developments по-прежнему является вашим партнером по гостинице на Коровинском шоссе?

– Да.

– Они будут инвестировать во вторую очередь проекта?

– Если честно, мы этот вопрос пока не обсуждаем. У них хорошая финансовая ситуация, новый проект они могут себе позволить. Вопрос лишь в экономической целесообразности нового проекта.

– С чем связан ребрендинг этой гостинцы в Holiday Inn?

– Гостиницей управлял я, теперь ею должны заниматься профессионалы. В отношении всех наших гостиничных проектов это то, к чему мы в итоге стремимся, – использовать известного международного оператора, чтобы повысить доходность объекта и стоимость нашего гостиничного портфеля. У нас три проекта с Hilton, один в Грузии с The Ascott и теперь новый партнер – Intercontinental.

Работы хватает

– В ваш портфель входит логистический комплекс на Украине. Не считаете это риском в связи с ухудшением отношений между Россией с Украиной?

– Нет. Мы на Украине работаем довольно давно. Еще в 90-х у нас там было два завода. Мы просто инвесторы – и на нас смотрят как на инвесторов. Действующий проект на Украине у нас один – логистический комплекс около 50 000 кв. м. Конечно, доходность там тоже упала – в связи с падением гривны, однако загрузка составляет 94%, а арендаторами выступают международные компании. Вопросов к нам со стороны местных властей нет.

– Продавать проект не планируете?

– Об этом речи пока нет. У нас также есть планы строить вторую очередь этого логистического комплекса. В текущей ситуации рассматриваем варианты built-to-suit. Также в Киеве у нас есть и второй проект – торговый комплекс. Правда, его строительство мы пока отложили.

– Вы присутствуете в России, на Украине, в Белоруссии и Грузии. Нет планов по выходу в другие страны?

– Нет, пока хватает работы и с существующими проектами.

– А расширяться?

– В Белоруссии у нас подписано соглашение с правительством республики о строительстве в самом центре Минска торгового комплекса. Место очень ходовое – рядом с центральным железнодорожным вокзалом, где город строит новый транспортный хаб. Кроме того, площадка расположена рядом с нашим бизнес-центром и отелем. Должна получиться хорошая синергия. На 2,5 га мы планируем построить около 40 000 кв. м с паркингом.

– Нет ли планов по строительству жилья в Москве?

– Пока нет. Как нет и планов по выходу в другие регионы России. Хороших предложений, как я говорил, на рынке мы пока не видим, а работы в Москве и Санкт-Петербурге нам хватает.

Выученные уроки

– В 2013 г. компания планировала провести IPO. Планы выйти на биржу остаются в силе?

– У нас есть определенные обязательства перед ЕБРР, нашим акционером, по выходу на рынки капитала, поэтому мы в любом случае будем к этому стремиться. Возможно, что это будет частное размещение. Из-за ситуации на рынке конкретные сроки размещения называть преждевременно, но от планов мы не отказываемся.

– У вас есть обязательство по выходу на конкретную биржу? Несколько лет назад компания говорила о LSE.

– Таких обязательств у нас нет. Теоретически это может быть российская биржа или даже азиатская.

– У вас есть уже опыт вывода на биржу шинной компании Amtel. Правда, она в итоге обанкротилась. Не думаете, что инвесторы могут припомнить это в случае проведения IPO девелоперского подразделения?

Amtel Properties
Amtel Properties

Девелоперская компания
Акционеры: Судхир Гупта, Даниэль ГуптА, Европейский банк развития и реконструкции. Доли и финансовые показатели не раскрываются.
Amtel Properties принадлежит ряд действующих объектов, среди которых бизнес-парк «Технопарк «Орбита» (около 100 000 кв. м) и МФК «Орбита-2» (105 000 кв. м), загородный курорт Hilton Garden Inn Moscow New Riga, гостиница Holiday Inn Moscow Seligerskaya в Москве, бизнес-центр с отелем Hampton by Hilton Minsk, апарт-отель Citadines Freedom Square Tbilisi в Грузии, логистический комплекс на Украине (Киевская обл.).

– Нет. Во-первых, я вышел из шинного бизнеса летом 2007 г., когда бизнес был на подъеме, а проблемы начались в 2008 г.: компания была признана банкротом в конце 2008-го. С чем это связано? Безусловно, с кризисом. 50–60% этого бизнеса завязано на автопроме, который встал и просто перестал платить, что и привело к банкротству. Во-вторых, мы для себя тоже вынесли урок из этой истории. В частности, у компании не должно быть высокой кредитной нагрузки. Особенно в валюте, отличающейся от той, в которой ты зарабатываешь. Конечно, кризисы случаются периодически, однако мы это учли, и в нашем девелоперском бизнесе высокой кредитной нагрузки нет.

– И какова эта кредитная нагрузка?

– Около $60 млн по всем странам вместе. Это немного. Почти все кредиты либо в рублях, либо в местной валюте.

– Кто основной кредитор?

– Сбербанк и украинский Raiffeisenbank.

– $50 млн, которые вы получили от EБРР в 2013 г., уже израсходованы?

– Частично. Например, в Минске мы за 25 месяцев построили гостиницу Hampton by Hilton и бизнес-центр. Эти объекты уже сданы в эксплуатацию, а офисный комплекс полностью сдан. В Белоруссии, кстати, очень комфортно работать – городская администрация очень активна, идет навстречу, соблюдаются все сроки согласований. Наш объект мы построили с опережением графика почти на год.

– Каким пакетом Amtel Properties владеет ЕБРР? По нашим подсчетам, получается около 8% акций.

– Это конфиденциальная информация. Могу сказать, что ваша оценка близка к правде.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать