В ряде городов РФ справедливая цена на жилье соответствует рекомендациям правительства

Аналитики портала по недвижимости "Мир квартир" провели исследование справедливой цены жилья в шести российских городах (Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Томске и Мурманске), сравнив арендные ставки и средние цены предложения квадратного метра жилья.

В ряде городов справедливая цена за квадратный метр оказалась ниже уровня 30 000 руб., который недавно был рекомендован премьер-министром РФ Владимиром Путиным в качестве обоснованной себестоимости строительства.

Исследование было проведено с помощью методики определения справедливой цены продажи жилья, опубликованной информационно-аналитическим агентством Rway. Согласно данному методу справедливая цена продажи квартиры в среднем не должна превышать 100 месячных арендных плат за этот объект. Базируясь на этом утверждении, Александр Крапин, руководитель агентства Rway и известный аналитик рынка недвижимости, строит прогноз стоимости жилой недвижимости в Москве.

С использованием этой методики была проведена оценка справедливой цены в шести российских городах. Сравнение цен аренды и продажи осуществлялось на примере средней двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м. Корреляция между уровнем арендных ставок и цен предложения жилья на продажу составила 98%, что подтверждает тесную связь между исследуемыми показателями и служит косвенным подтверждением методики справедливых цен.

Кризисное снижение цен способствовало тому, что в августе текущего года рублевая справедливая цена в исследуемых городах – Ростове-на-Дону, Новосибирске, Томске и Мурманске – равнялась или была ниже 30-тысячного порога, рекомендованного премьер-министром РФ Владимиром Путиным в качестве обоснованной себестоимости строительства для квадратного метра российского жилья экономкласса.

В Ростове-на-Дону в январе текущего года цена предложения вторичного жилья составляла 57 297 руб./кв. м, а к августу она упала на 10% до 51 535 руб./кв. м. Арендовать среднюю двушку в августе здесь можно было за 14 342 руб. в месяц. По справедливой цене ростовский квадратный метр должен стоить 28 684 руб.

В Новосибирске с января 2009 г. цена квадратного метра упала к августу на 18% до уровня 49 471 руб./кв. м. Арендная ставка двухкомнатной квартиры в августе составила 15 157 руб., а справедливая цена - 30 314 руб./кв. м.

Томский “квадрат” в августе снизился до уровня 41 816 руб./кв. м на 16% по отношению к январю текущего года. Аренда двушки обходится в этом городе в 12 101 руб. за месяц. Справедливая цена должна составлять 24 202 руб./кв. м.

Жилая недвижимость в Мурманске с начала года похудела на 17% до 33 729 руб./кв. м. Арендная ставка на двухкомнатую квартиру - 10 410 руб./мес. Справедливая цена здесь должна составлять 20 820 руб./кв. м.

Однако ценовые лидеры российского рынка недвижимости согласно используемой методике не вписываются в границы, озвученные премьер-министром для себестоимости строительства квадратного метра жилья экономкласса.

Средний квадратный метр в Москве в августе предлагали по 160 036 руб. Но даже по справедливой цене он должен стоить 98 030 руб./кв. м. А по прогнозам А.Крапина, сделанным на основании «арендного метода», произойдет падение цены среднего квадратного метра столичного жилья экономкласса до уровня 65 000-70 000 руб. в течение следующих 12 месяцев.

В Санкт-Петербурге реальная цена предложения в августе составила 96 129 руб./кв. м против справедливой цены 66 048 руб./кв. м.

“В течение 2009 г. на российском рынке недвижимости наблюдается повсеместное снижение цен на жилье, – отмечает в докладе Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "Мир квартир". – Немногие аналитики сейчас отваживаются на какие-либо прогнозы даже до конца года. Но, похоже, резкого изменения динамики не будет и цены будут и дальше стремиться к справедливым значениям”.