КС счел изъятие у добросовестных приобретателей жилья в Крыму недопустимым

Конституционный суд (КС) защитил добросовестных приобретателей жилья в Крыму от изъятия недвижимости в пользу государства, следует из опубликованного постановления.

Квартира в Ялте

Добиться победы получилось у кировчанки Инны Кокойло. Она оспаривала изъятие в пользу государства квартиры в Ялте, которую вместе с мужем приобрела в июне 2022 г. для проживания на пенсии, писали «Ведомости». Спустя девять месяцев после покупки прежний собственник был включен антитеррористической комиссией Крыма в перечень лиц, связанных с Украиной. Согласно региональному законодательству от октября 2022 г., в собственности республики учитывается имущество, которое по состоянию на начало специальной военной операции принадлежало недружественным государствам и связанным с ними лицам. Это позволило лишить Кокойло квартиры.

Как было установлено нижестоящими судами, продавец на момент начала спецоперации еще был владельцем этой квартиры, а в перечень недружественных лиц был включен после ее продажи. Кокойло в своей жалобе указывала, что судами не исследовался и тот факт, что изменения в региональное законодательство были внесены позднее, а также то, что она никак не была аффилирована с продавцом. Кокойло настаивала, что ее права как добросовестного приобретателя имущества были нарушены.

Почему нельзя было забирать квартиру

Рассмотрев жалобу, КС пришел к выводу, что в оспариваемых нормах сейчас допускается два варианта истолкования. С одной стороны, как и в деле заявительницы, возможна интерпретация, что для перехода имущества в собственность Республики Крым достаточно его принадлежности иностранным государствам и лицам, совершающим недружественные действия в отношении России, на 24 февраля 2022 г. Дальнейший переход права собственности не имеет правового значения.

С другой стороны, разъясняет суд, толковать можно так: принадлежность имущества должна учитывать не только эту дату, но и сохраняться в дальнейшем. По сути, указывает КС, оспариваемое постановление госсовета Республики Крым допускает временной зазор между включением объектов в перечень и 24 февраля 2022 г. До момента включения такого имущества в перечень оно могло быть отчуждено его собственником. И добросовестный приобретатель мог не иметь разумных оснований, чтобы предвидеть неблагоприятные последствия сделки. Поэтому прекращение его права собственности не имеет справедливых оснований.

КС прекратил производство по делу в части, касающейся проверки конституционности закона о принятии Крыма в состав России. При этом признал остальные оспариваемые нормы не противоречащими Конституции. По своему конституционно-правовому смыслу они не предполагают прекращения права собственности на жилое помещение лишь на основании включения его в соответствующий перечень, если такое включение состоялось после добросовестной покупки, пояснил суд.

Что думают юристы

Дело Кокойло подлежит пересмотру. «Суд услышал основные доводы нашей жалобы – и про недопустимость изъятия имущества у добросовестных покупателей, и про недопустимость применения норм с обратной силой, если при этом ухудшается положение людей», – заявила «Ведомостям» автор жалобы, адвокат Анна Минушкина. Она отметила, что КС не рассматривал вопрос конституционности самого наличия в региональном законодательстве механизма изъятия собственности. «Полагаем, что это оставляет открытой возможность обращения в КС с жалобами самих недружественных лиц», – уточнила адвокат.

Очень важно, что высший суд отдельно подчеркнул наличие презумпции добросовестности участников оборота и распределения бремени доказывания, говорит адвокат Юлий Тай. Вывод о том, что стандарты добросовестного поведения были нарушены приобретателем, может быть сделан только судом с учетом всей совокупности обстоятельств конкретного дела, обратил внимание он. «Бремя же доказывания наличия указанных негативных для оценки поведения приобретателя этого имущества обстоятельств лежит на органах государственной власти Республики Крым. А суд обязан, не ограничиваясь установлением одних лишь формальных условий применения нормы, исследовать по существу фактические обстоятельства конкретного дела, дать оценку основаниям возникновения права собственности на спорное имущество», – заключил Тай.

По мнению старшего юриста Центра конституционного правосудия Миланы Даовы, КС, изящно интегрировав в постановление положения об охране частной собственности, гарантиях судебной защиты, правовой определенности, тем не менее не признал оспариваемые положения неконституционными. «Это порождает вопрос реального обеспечения гарантий произвольного неотчуждения собственности», – сказала она. Даова также отметила, что остается неясным, что подразумевается под «широкой известностью» приобретателю действий отчуждателя, под «публичной фигурой» или самими «недружественными действиями». Фактически на приобретателя возлагается бремя оценки выражения мнения продавца при заключении с ним сделки, резюмировала юрист.

Проблема, поднятая в деле Кокойло, лежит в двух различных областях – в публичном праве, где защищаются интересы государства, суверенитет, национальная безопасность страны, в частном праве, где фундаментом является защита прав частного лица, пояснила младший партнер, руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Кристина Вострикова. Лишение добросовестного приобретателя жилья суд справедливо признает не имеющим «разумных и справедливых оснований», подчеркнула эксперт. Поэтому, говорит она, КС установил справедливые критерии и разграничения по вопросу добросовестности приобретения.