Как хотят предотвратить схему мошенничества пенсионерок с недвижимостью

С начала текущего года в России завирусилась новая схема массового мошенничества с недвижимостью. Пенсионерки продают квартиры, а после сделок возвращают себе имущество через суд как единственное жилье, утверждая, что оказались под воздействием аферистов. В результате от подобных сделок страдают добросовестные приобретатели, которые не могут вернуть вложенные средства, зачастую, кредитные.

С начала 2025 г. под действием мошенников продали свои квартиры и перевели деньги аферистам на сумму минимум 433 млн руб., посчитали «Ведомости» по официальным заявлениям силовых ведомств, информационным сообщениям в СМИ и Telegram-каналах. А с 2021 г. в общей сумме потери только за счет этих манипуляций могли составить 1,8 млрд руб.

Символом этой схемы общественность провозгласила народную артистку России Ларису Долину. Ее обманули мошенники, притворившиеся сотрудниками силовых ведомств. Они, как установили следователи, связались с Долиной по телефону и заявили, что злоумышленники хотят украсть ее накопления и взять кредит под залог квартиры в Хамовниках. Народную артистку убедили «фиктивно», под их контролем продать квартиру, а деньги перевести на якобы безопасные счета. Квартиру за 112 млн руб. купила 34-летняя Полина Лурье. Средства, полученные от нее, а также другие сбережения и деньги, взятые в долг у знакомых, Долина и передала мошенникам. Сейчас судебный процесс над участниками аферы в Балашихинском суде Москвы подходит к завершению – 28 ноября ожидается оглашение приговора четверым подсудимым.

С уголовным делом потерпевшей правоохранителям удалось разобраться оперативно. Но в то же время эксперты отмечают, что подобных дел уже сотни, и для борьбы с массовым мошенничеством могут потребоваться законодательные изменения.

Например, как стало известно «Ведомостям», 20 ноября комитет Госдумы по строительству и ЖКХ было провел заседание в формате круглого стола на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения». По словам собеседника, участвовавшего в обсуждении, поднимался вопрос о судебной практике по подобным делам. Участники дискуссии сфокусировались на теме защиты покупателей недвижимости, которые действовали добросовестно. В ходе заседания, говорит источник, экспертами была приведена информация, что судами уже вынесено 3000 решений в пользу продавцов недвижимости.

При этом на запрос «Ведомостей» в пресс-службе Верховного суда (ВС) сообщили, что судья высшей судебной инстанции Татьяна Вавилычева в ходе выступления опровергла эти данные. Информация, которая распространяется в СМИ о количестве судебных решений в пользу продавцов недвижимости (3000 решений судов) и об ущемлении прав добросовестных приобретателей квартир, не соответствует действительности, говорится в ответе на запрос.

По сведениям ВС, исходя из официальных данных статистики, всего за 2024 г. окончено 6772 дела по спорам, связанным со сделками с частными домами и приватизированными квартирами (аренда, наследство и т. п.). За текущий год такая статистика отсутствует, поэтому утверждать о существовании 3000 судебных решений в пользу продавцов спорной недвижимости как минимум некорректно, поделилась Вавилычева в ходе заседания. «Тиражирование недостоверной информации, умышленное нагнетание обстановки недопустимо и может играть на руку заинтересованным участникам рынка», обращает внимание судья.

По итогам всего 2024 г. ущерб от проданного под влиянием мошенников жилья мог составить 468,2 млн руб., следует из подсчетов «Ведомостей». Для сравнения, в результате всех видов афер с недвижимостью россияне за тот же период потеряли почти 7,2 млрд руб., следует из данных МВД. То есть доля этого сегмента мошенничеств составила 6,5%.

Кроме того, в рамках дискуссии до участников круглого стола в Госдуме была доведена информация о том, что судебная практика по спорам с недвижимостью – предмет пристального внимания председателя Верховного суда Игоря Краснова, и в случае нарушения прав граждан в конкретном деле такие права подлежат восстановлению при проверке этого дела в вышестоящих судебных инстанциях, отметили в пресс-службе.

По итогам круглого стола участники предложили законодательные решения. В их числе – распространение действия статьи 68.1 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (об однократной компенсации за счет казны РФ для добросовестных приобретателей, от которых было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК) на добросовестных покупателей недвижимости, приобретающих помещения у продавцов под влиянием мошенников. Также среди предложений – введение обязательного страхования сделок на вторичном рынке, создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных сторон, введение периода «охлаждения» для использования средств, полученных от продажи жилого помещения.

Как минимум в сложившейся ситуации нужно постановление пленума Верховного суда, обобщающее практику по подобным категориям дел и разъясняющее нижестоящим судам, как правильно применять статьи 177, 178 и 179 ГК, считает советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) Ольга Власова. По ее мнению, единственное, что надо поправить в законе, – это усилить ответственность профессиональных участников рынка недвижимости, риэлторов и банков, в случае признания подобных сделок недействительными. Клиенты в большинстве случаев уверены, что риэлтор «отвечает за юридическую чистоту сделок», хотя на самом деле он в принципе не отвечает ни за что.

А банк, продолжает советник ФПА, в свою очередь, особенно в отношении ипотечных сделок, тоже должен нести ответственность за то, что он проверил юридическую чистоту сделки и дал свое одобрение. «Дел много. И будет еще больше», – поделилась Власова: по ее сведению, в судах рассматривается 150 дел «о мошенничестве с бабушками».

По наблюдениям управляющего партнера адвокатского бюро «Павел Хлюстов и партнеры» Павел Хлюстов, заметный рост преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, начался с 2022 г. Такая динамика отчасти связана с началом СВО, так как именно в этот момент активизировались украинские «колл-центры», применяющие изощренные методы для введения российских граждан в заблуждение, а впоследствии принуждавшие к отчуждению недвижимости в целях «защиты средств».

Нельзя забывать и про социальную инженерию нового уровня, с использованием ИИ. Сами схемы не новые, рассказал «Ведомостям» управляющий партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Федор Трусов. Длительное психологическое давление, легенды про «сотрудников ФСБ» и «банковскую безопасность», убеждения продать жилье, потому что «так надо для операции», работают. Следствие по таким делам зачастую действует крайне плохо: некомплект, огромный поток дел, ключевые фигуранты часто за границей, а цифровые схемы с выводом денег в крипту – вне зоны комфорта дежурного следователя, отмечает Трусов.

Если повезет, то к уголовной ответственности привлекаются «курьеры» и так называемые «дропы», отмечают юристы. Но это лишь подставные лица, на чьи счета поступают деньги от недвижимости, говорит Хлюстов.

Никто не застрахован

Наиболее частых видов преступлений в сфере мошенничества с недвижимостью два – дарение и продажа недвижимости под влиянием обмана, отмечает Хлюстов. В первом случае собственника под разными предлогами убеждают подарить квартиру. Такие преступления часто совершаются с длительной подготовкой.

Во втором случае потерпевшего убеждают, что его деньги и жилье под угрозой, мошенники представляются банком или силовиками и привлекают к «секретной операции», говорит Хлюстов. Потерпевший быстро продает квартиру третьему лицу, а вырученные денежные средства тут же отправляет на «безопасные счета».

Случай с Долиной – один из крупнейших по сумме ущерба, но не единственный. Известные личности и их родственники нередко оказываются под прицелом мошенников. Еще в феврале 2021 г. спортивный комментатор Виктор Гусев написал в соцсетях, что мошенники вынудили его тещу продать квартиру (3,5 млн руб.). Они представились сотрудниками Следственного комитета и убедили «помочь в поимке черных риэлторов». В апреле 2022 г. одну из мошенниц приговорили к 4 годам колонии общего режима.

Не саму квартиру, но накопления на нее мошенники выудили в июле 2024 г. и у писателя Эдварда Радзинского. С ним связались якобы «сотрудники ФСБ», которые манипуляциями убедили писателя, что его накопления под угрозой и их хотят перевести в фонд помощи Вооруженным силам Украины (ВСУ). Писатель снял со счета 45 млн руб. и передал 19-летнему курьеру.

В феврале 2021 г. стало известно, что аферисты обманули профессора РГГУ: ему позвонили якобы сотрудники Центробанка, заявив, что его счетом занялись мошенники, но ситуация под контролем, а чтобы их вывести на чистую воду, нужно перевести деньги на безопасный счет. Ученый продал квартиру с дачей и отдал деньги аферистам. Общая сумма ущерба составила 9 млн руб.

В августе 2025 г. стало известно, как в течение полугода мошенники выманили у пенсионерки из Москвы целых четыре квартиры и еще 1 млн руб. накоплений в придачу. С ней связался «участковый», который предупредил о возможных звонках мошенниках. После того как его соучастники позвонили женщине, та сразу обратилась к псевдополицейскому за помощью и тот успокоил ее, сказав, что теперь все телефонные переговоры будут «прослушивать», нужно выполнять указания «преступников» и тогда их поймают. Общая сумма ущерба составила 50 млн руб.

Берегись жертв

При этом не все истории заканчиваются для жертвы печально. Мошенники по делу Долиной сейчас на скамье подсудимых, а артистке суд вернул ее жилплощадь. Чего не скажешь о покупателе: ей уплаченные за квартиру деньги никто не возвращал. Сделка была юридически чистой, покупатель был реальным и добросовестным, ни она, ни риэлторы не подозревали ни о каком мошенничестве. В конце октября 2025 г. покупательница обжаловала решение суда.

Такие случаи не редкость. Жертвы, зачастую пенсионного возраста и с единственным жильем, после продажи своей квартиры и передачи мошенникам вырученных с нее денег, осознают, что их обманули, и отказываются выезжать из нее. Дело Долиной стало катализатором «разворота» в судебной практике, отмечает Хлюстов.

В процесс вступает прокуратура с благой целью: защитить социально незащищенных, говорит Трусов. Прокуратура заявляет иск о возвращении квартиры законному владельцу. Суды исходят из того, что у человека могла быть нарушена свобода волеизъявления, добавляет Хлюстов. Речь о случаях обмана, заблуждения, давлении или состоянии, когда продавец не понимал значение своих действий. Если это доказано, договор признают недействительным, говорит юрист.

Для потерпевшего одни плюсы: не нужно тратиться на юристов, заниматься составлением иска, сбором доказательств, платить госпошлину. Но на практике появляется новая категория потерпевших – добросовестные покупатели, говорит эксперт. При этом приобретатель с риэлтором могут отправлять продавца к психологу, наркологу и даже в полицию, а сами сделки проводить через нотариуса и депозиты. Но суд в итоге становится на сторону пенсионеров, поскольку относит их к незащищенной категории граждан. А покупатель, купившей у бабушки квартиру, остается ни с чем. По словам юриста, он почти никогда не признается потерпевшим.

Формальная чистота сделки и наличие всех документов, включая справки о дееспособности продавца, перестали служить безусловной гарантией, отмечает партнер юридической компании «Пепеляев групп» Наталья Коваленко. Покупатель зачастую лишается возможности вернуть уплаченные деньги, поскольку продавец уже передал их мошенникам, а взыскание с последних на практике невозможно.

Что предлагают юристы и законодатели

Действующий Гражданский кодекс уже имеет все инструменты для разрешения подобных споров, нужно лишь правильно их применять, полагает Хлюстов. Суды не обязаны изымать имущество у добросовестного покупателя всякий раз, когда кто-то был обманут третьими лицами. Они обязаны выяснить факты и выбрать последствия, которые будут максимально справедливыми для двух сторон.

С юридической точки зрения в действиях обманутых продавцов нет состава преступления. Чаще всего это попытка защитить свои права после действительно совершенного преступления со стороны мошенников. С другой стороны, очень тяжело отличить, было ли преступление на самом деле, так как очень часто все следы преступлений исчезают с телефонов обманутых продавцов и доказать, что преступления на самом деле не было, становится непросто. Если вы понимаете, что человек злоупотребляет правом, используйте действующие юридические механизмы, рекомендует юрист.

Первым шагом должно стать официальное разъяснение на уровне пленума Верховного суда о необходимости признавать добросовестных приобретателей потерпевшими по уголовным делам, считает Трусов. Это не просто формальность: такой статус даст им процессуальные права и возможность участвовать в защите своих интересов. Второй шаг – идея об обязанности истцов, добивающихся возврата квартиры, вносить на депозит суда сумму, полученную от покупателя. Тогда, если суд признает сделку недействительной, обмен станет действительно эквивалентным: жилье возвращается, деньги – тоже. «А похищенные средства пусть ищут там, где им положено, – в рамках уголовного дела и за счет виновных, а не тех, кто оказался заложником чужого обмана», – считает юрист.

На фоне подобных случаев мошенничеств с жильем депутаты Госдумы выступили сразу с несколькими законодательными инициативами для защиты прав добросовестных покупателей. В июне Генпрокуратура поддержала запрет на проведение сделок с недвижимостью за наличные. С соответствующей инициативой выступила ранее зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В конце октября она также предложила ввести обязательную видеосъемку сделок с жильем и создать централизованный реестр таких записей.

В свою очередь глава комитета Госдумы по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил ввести обязательные проверки со стороны Росреестра информации о состоянии здоровья и дееспособности продавца жилья. Он направил соответствующие запросы вице-премьеру Дмитрию Григоренко и генпрокурору Александру Гуцану. С аналогичной инициативой выступил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. Также он направил письмо министру здравоохранения Михаилу Мурашко с просьбой разработать перечень диагнозов, запрещающих сделки с жильем.

В начале ноября стало известно, что заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин подготовил законопроект об обязательном «периоде охлаждения» для сделок с недвижимостью. Согласно его инициативе, деньги должны в течение недели находиться в банке, пока покупатель получит все необходимые документы, свидетельствующие о вменяемости продавца. Депутат Госдумы Александр Якубовский предложил вводить превентивные механизмы: обязательную правовую экспертизу перед заключением сделок, чтобы проверка истории объекта проводилась не формально, а по существу. Такое предложение он направил в Минюст.