Не столицей единой: города-миллионники начинают борьбу за инвесторов

Коммерческая недвижимость в России переживает период трансформации. Доля регионов в общем объеме инвестиций, по данным NF Group, в 2025 г. увеличилась с 6 до 19%, доля Москвы сократилась с 75 до 67%, а Санкт-Петербурга — с 19 до 14%. При этом региональный рынок развивается неравномерно: основной объем капитала концентрируется в отдельных городах, которые способны предложить инвесторам масштабную экономику, растущий спрос и перспективы дальнейшего развития. 

Одним из самых привлекательных для бизнеса городов сегодня стала Казань. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, за период с января 2024-го по июль 2025 г. объем вложений в коммерческую недвижимость города составил 12,6 млрд руб. Для сравнения, показатели Нижнего Новгорода — 10,4 млрд, Тюмени — 8,3 млрд, Красноярска — 7,9 млрд, Новосибирска — 6,5 млрд, Екатеринбурга — 1,1 млрд. 

Потенциал Казани определяет не только уже сформированный инвестиционный спрос, но и перспектива дальнейшей концентрации бизнеса. По данным Nikoliers, Казань заняла первое место среди 15 российских городов, наиболее перспективных для размещения офисов крупных госкомпаний; второе место занял Екатеринбург, третье — Самара. При этом офисный рынок Казани уже испытывает дефицит качественного предложения: сейчас в городе около 348 000 кв. м офисов классов А и B, а до 2028 г. объем предложения, по оценке Nikoliers, увеличится на 27%. Таким образом, рост деловой активности в Казани происходит одновременно с расширением спроса на современную инфраструктуру. Конкурируя с другими миллионниками за бизнес, инвестиции, туристов и специалистов, город сейчас, похоже, находится в самом начале нового скачка. 

Развитие Казани характеризуют инфраструктурные циклы, предыдущий из которых был в 2010-е. В процессе подготовки к Универсиаде-2013 и чемпионату мира по футболу 2018 г. произошла масштабная модернизация транспорта, аэропорта, метро, гостиничной и городской инфраструктуры. Однако сегодня задел десятилетней давности себя исчерпал. Например, при реконструкции аэропорта в 2013 г. его расчетную пропускную способность определили на уровне 2,5 млн пассажиров в год. Однако уже в 2025 г. аэропорт обслужил 5,38 млн пассажиров — более чем вдвое больше этого показателя. Сейчас здесь строится новый терминал, рассчитанный на 5,7 млн пассажиров в год, который планируется ввести в эксплуатацию в 2026 г. 

Точка входа: инвестиционный феномен новой Казани

Едва ли не ключевым фактором роста Казани является сейчас туризм. В 2025 г. город посетили 5,1 млн туристов — на 13% больше, чем годом ранее, а к 2030 г. расчетный поток увеличится до 7 млн человек. Казань в 2025 г. заняла третье место в России по бронированиям гостиниц для командировок после Москвы и Санкт-Петербурга. Однако спрос на гостиничном рынке Казани существенно опережает предложение. Загрузка гостиниц в пиковые периоды достигает 90–100%, несмотря на то, что в 2025 г. столица Татарстана стала лидером среди крупных российских городов по приросту номерного фонда пятизвездочных отелей — +22%, а четырехзвездочных — +15%.

«Качественная инфраструктура Казани просто не успевает за трафиком. Городу критически необходимы отели хорошего уровня, современные офисы и новые точки притяжения», — говорит Анна Куркина, руководитель отдела маркетинга «Этажи» в Казани.

Деловой поток создает спрос не только на размещение, но и на офисные и торговые площади, места для проведения мероприятий, общественные пространства и сервисы. Именно на сочетании этих функций построена концепция «Яр Парка» — многофункционального комплекса площадью 307 тыс. кв. м, который возводит федеральный отельер-девелопер Kravt h&h на первой линии Казанки с прямым выходом к воде напротив кремля.

В составе проекта — пятизвездочный отель на 297 номеров, сервисные апартаменты, торговый центр, фитнес-клуб и конгресс-центр на 700 мест. При этом 57% отведено под жилые пространства. Комплекс, таким образом, объединяет несколько сегментов, потенциал которых связан с развитием Казани как туристического и делового центра. 

Как отмечает исполнительный директор Kravt h&h Андрей Жамкин, привлекательность для частного инвестора здесь создают сервисные апартаменты, которые позволяют инвесторам получать пассивный доход, потенциально более высокий, чем в жилом сегменте и на депозитах: «В Казани эта ниша практически свободна, а потому инвесторы получают преимущество раннего входа», — отмечает Андрей Жамкин. 

Экономика лота: 10,5% доходности и защита от инфляции

Сервисные апартаменты — формат доходной недвижимости с профессиональным управлением: собственник приобретает отдельный юнит, а управляющая компания берет на себя бронирование, заселение, уборку и обслуживание. В России сегмент быстро развивается: по данным NF Group, качественный фонд апарт-отелей в 2025 г. вырос на 3200 номеров и достиг 22 000. При этом аналитики фиксируют устойчивый интерес к формату как со стороны девелоперов, так и со стороны инвесторов. Рыночный ориентир доходности сервисных апартаментов составляет 8–15% годовых до вычета расходов.

В Казани этот сегмент пока лишь начал развиваться: на начало 2026 г. фонд сервисных апартаментов составлял всего 236 номеров. Для сравнения: в Санкт-Петербурге на аналогичный период фонд апарт-отелей превышал 8800 номеров.

На этом фоне «Яр Парк» предлагает концепцию, которая отвечает сразу на два ключевых вызова рынка — растущий туристический и деловой потенциал Казани и одновременно существующий дефицит современной инфраструктуры размещения. Порог входа в проект начинается от 12 млн руб., а средняя прогнозируемая доходность, по расчетам аналитиков Kravt h&h, составляет 10,5% и выше годовых. Показатель рассчитывается как отношение чистого дохода за вычетом операционных расходов к затратам на покупку и отделку.

Сравнение инвестиционной эффективности инструментов

Экономика сервисных апартаментов строится на более высокой интенсивности эксплуатации по сравнению с долгосрочной арендой жилья. В Казани доходность долгосрочной аренды однокомнатной квартиры сейчас составляет около 4% годовых, тогда как рыночный диапазон доходности сервисных апартаментов в России оценивается в 8–15% годовых.

По расчетам Kravt h&h, даже при загрузке 60–65% базовый апартамент-студия может приносить около 1,2 млн руб. в год. Базовая модель проекта предполагает среднегодовую загрузку около 80%. Для сравнения, успешные сервисные апарт-отели в Петербурге показывают загрузку порядка 80–86%. При этом даже консервативный сценарий финансовой модели «Яр Парка» предусматривает более чем комфортную доходность порядка 8% при загрузке 50–65%. Второй потенциальный источник дохода — рост стоимости самого актива: по расчетам девелопера, к вводу комплекса в 2028 г. цена апартамента может увеличиться примерно на 50% относительно текущей.

Пассивный доход под ключ и гибкость управления

Заявленная доходность учитывает не только потенциальную выручку от размещения гостей, но и основные расходы на эксплуатацию объекта. Согласно финансовой модели проекта, операционные расходы и вознаграждение управляющей компании составляют порядка 35–40% общих поступлений; оставшиеся 60–65% приходятся на собственника. 

Для максимального комфорта инвесторов Kravt h&h предлагает уникальную на российском рынке свободу выбора из нескольких моделей управления (в большинстве комплексов формат устанавливается принудительно).

Котловой метод: доход со всех апартаментов суммируется и распределяется между собственниками. Это сглаживает фактор сезонности и обеспечивает стабильный ежемесячный чек независимо от того, сдавался ли конкретный лот в этом месяце (при этом характеристики конкретного юнита не имеют значения).

Индивидуальный метод: дает возможность инвестору самому влиять на стратегию (краткосрочная или долгосрочная аренда) и выстраивать доходность под параметры конкретного объекта. При желании собственник может взять управление апартаментом на себя.

Каждый собственник ежемесячно получает доступ к прозрачной системе отчетности в режиме реального времени, отслеживая загрузку по дням, средний чек (ADR) и операционные показатели своего актива. Сочетание дефицитной локации на первой линии от реки Казанка с видами на кремль, федерального трафика и гибкой модели отельера делает «Яр Парк» единственным проектом сервисных апартаментов такого масштаба в Казани и одним из наиболее просчитанных и привлекательных инвестиционных предложений на рынке коммерческой недвижимости России.

Проектная декларация на сайте наш.дом. рф. 16+