Статья опубликована в № 4164 от 20.09.2016 под заголовком: Работа над особняком

На реконструкции исторических зданий девелопер может заработать $1–2 млн

Ежегодно Москомнаследие отдает под элитные проекты с десяток таких зданий

Этот вид девелопмента к высокомаржинальному не отнесешь, а вот рисков в нем достаточно. Он в основном интересен небольшим компаниям либо частным инвесторам. Крупные застройщики занимаются переделкой зданий с историей лишь в случае комплексного освоения территорий.

Студии вместо колбас

Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch: «Хорошо, когда вам достался бывший доходный дом. Там построение пространства настолько правильное, что нужно просто убрать налет советского наследия – и проект элитных квартир готов. В нашем случае история была другая: в бывшем колбасном цехе мясного завода купца Григорьева в Замоскворечье мы мастерили студии а-ля британские апартаменты. Так решил девелопер. Архитектор должен был проявить чудеса гибкости, так как каждый перенос входной двери или окна требовал высочайшей дипломатии во всех инстанциях. Но этого, увы, не произошло. Наши переговоры с Москомнаследием выглядели как разговор немого с глухим. В довершение чиновники упростили фасады практически до барачных. Мы до сих пор пребываем в недоумении, что с этим делать и как такой проект продавать».

Лучше снести и построить новое, чем заниматься реконструкцией, скажет любой девелопер. Тем не менее ежегодно на московском рынке реализуется с десяток проектов контролируемой Мосгорнаследием переделки исторических объектов, оценивают в Savills. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank, объясняет: сейчас перестали бояться сложных площадок, реконструированные здания обычно располагаются в центре, что сильно повышает ликвидность проекта. «Частный инвестор может прикупить у владельцев старый особняк, расселить жильцов и превратить здание в элитный комплекс либо выиграть тендер по продаже выморочного или аварийного имущества у города», – перечисляет актуальные возможности для девелоперов Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills.

Тем более что в отличие от Европы, где жесткие правила создают девелоперам проблемы с проведением современных коммуникаций (сложно сделать, например, кондиционирование), в России после реконструкции остаются в основном несущие элементы, капитальные стены. Начинка, как правило, меняется, подчиняясь актуальным понятиям о комфорте.

Москва: офисы вместо пирожных

Кондитерская фабрика «Большевик» была выкуплена O1 Properties в 2012 г. у концерна Kraft Foods за $72 млн. Работы по реновации объекта и превращению его в новый бизнес-квартал с музеем русского импрессионизма велись с 2013 по 2015 г. и стоили компании примерно $130 млн, из них затраты на музей составили около $20 млн. Бывшие фабричные корпуса превратились в лофт-офисы класса А. Первая фаза комплекса «Большевик» была выведена на рынок в 2015 г., вторая фраза планируется к завершению в 2017 г.

Пресс-служба тендерного комитета Москвы рассказала, что инвесторы семь часов торговались за бывший доходный дом Кекушевой на Остоженке. В итоге он ушел на 34% дороже стартовой цены, компания «РПА эстейт» купила дом за 390 млн руб. Геннадий Дегтев, глава тендерного комитета, посоветовал инвесторам «более внимательно следить за предложениями объектов, которые город готов вовлекать в хозяйственный оборот. Среди них есть немало интересных». Предоставить «Ведомостям» более полную информацию о готовящихся городом торгах пресс-служба не смогла.

Выгоду инвестора от таких проектов Халин оценивает в $1–2 млн. Обновленные особняки могут предлагаться на рынке по цене от $15 000 за 1 кв. м. Проблем, однако, хватает. Кредит под проект даст лишь «дружественный банк», и не менее чем под 25–30% годовых, в процессе работы могут вскрыться серьезные проблемы, связанные как с неправильно оформленными документами, так и с состоянием самого объекта. «Можно соскрести штукатурку и обнаружить уникальную лепнину, которую придется восстанавливать в первозданном виде», – приводит пример Александра Голубева, директор отдела продаж компании Insigma. Поэтому ветхий памятник, особенно федерального значения, это всегда кот в мешке, трудно сразу оценить реальные затраты на его реконструкцию, признает она.

Вена: квартиры вместо института

Проекты реконструкции исторических зданий довольно популярны у австрийских девелоперов. В качестве примера можно привести превращение бывшего Королевского института картографии рядом с парком Хамерлинг в жилой комплекс с лечебницей для пожилых людей Das Hamerling. Это своеобразный санаторий, где не только продаются апартаменты и пентхаусы, но и предлагается медицинский уход и патронаж для тех, кто в этом нуждается. Сейчас в продаже остались только пентхаусы (площадь – от 100 до 210 кв. м), их стоимость составляет от 1,52 млн до 4 млн евро.

К плюсам можно отнести довольно короткий цикл оборачиваемости инвестиций: на строительство элитной новостройки может уйти до пяти лет, а проект реконструкции обычно занимает от полутора до двух лет. Например, компания Vesper работала над реновацией «Шереметьевского подворья» два года. В результате на Никольской улице появился комплекс апартаментов St.Nickolas. Была проведена реставрация фасада, укреплены несущие стены, восстановлена лепнина и т. д. Инвестиции в проект составили примерно $55 млн. Николай Ляшенко, партнер бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» (архитектор проекта), говорит, что себестоимость таких проектов примерно в 1,5–2 раза выше, чем у нового строительства: «Чем меньше мы хотим навредить зданию, тем это обходится девелоперу дороже». Голубева из Insigma оценивает затраты застройщика на реконструкцию исторического здания в 200 000 руб. и более за 1 кв. м, «капремонт обычного строения обойдется в 100 000–150 000 руб.». Внутренняя норма доходности, по ее словам, должна быть не менее 20%, «в идеале – 30%, гигантских прибылей нет». К тому же это всегда точечная застройка и в ее процессе затраты могут сильно возрасти.

Лондон: дом вместо бассейна

Купив бывший военный объект Адмиралтейства Британии – 46-метровый бассейн для испытаний противолодочных торпед в Bushy park, владельцы решили превратить его в жилой дом. Приглашенные архитекторы насытили здание стеклом и металлом, сделав в итоге комфортабельный особняк на шесть спален площадью 917 кв. м в окружении сада, который занимает полгектара. Теперь ничто, кроме фасада, не напоминает о том, что когда-то здание принадлежало военно-морскому флоту. Особняк выставлен на продажу примерно за 7 млн фунтов.

С другой стороны, восстановленное историческое здание может стать визитной карточкой девелопера. Например, «Галс девелопмент» занялся реконструкцией бывшего винного завода Петра Смирнова «не по настоянию Архнадзора, а с целью сделать имиджевый проект, который принесет положительный экономический и социальный эффект», отмечает Леонид Капров, вице-президент компании. Сейчас Wine House практически завершен. Небольшой реконструированный особняк, где за полтора года распродано 75% квартир (сейчас 1 кв. м в нем стоит от 350 000 до 480 000 руб.) соседствует с внушительной новостройкой. Широкова считает этот эксперимент удачным – девелопер гармонично вписал приходящее в упадок здание в общий проект жилого квартала: «У элитных клиентов теплые эмоции по отношению к историческим сооружениям. Иногда, приезжая смотреть новостройку, они принимали спонтанное решение купить квартиру в особняке». Капров говорит, что покупатели исторических лофтов – специфическая клиентура, они не будут брать апартаменты на этапе котлована, хотя могут сэкономить, но предпочтут дождаться окончания строительства (реконструкция особняка завершилась в 2013 г.).

Рынок клубных домов высокого качества в пределах исторического центра Москвы весьма ограничен, они обладают высоким потенциалом спроса, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group (ее компания сейчас продает реставрируемый бывший доходный дом в Хлебном переулке). Впрочем, добавляет Халин, иногда инвестор сам мечтает пожить в историческом доме. Тогда он делает проект для себя, продавая несколько квартир «на сторону», чтобы окупить вложения.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать