60% российских инвесторов вкладывают деньги за рубежом в покупку квартир для сдачи в аренду

Какой доход могут получить частные инвесторы при покупке недвижимости в Европе и США
Георгий Качмазов, Управляющий партнёр международного брокера недвижимости "Транио"

После обвала рубля спрос россиян на курортное жилье за рубежом сократился на 50%. Но при этом количество заявок на покупку коммерческой недвижимости выросло на 20%. Соотечественники стремятся защитить накопленный капитал от российских рисков и все больше предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость надежных рынков, таких как Германия, Великобритания и США.

Частные инвесторы, решившие вложиться в зарубежную недвижимость, сталкиваются со множеством вопросов: какие именно объекты купить - отель, магазин или торговый центр, на какую доходность рассчитывать, каковы риски.

Для небольших бюджетов – квартира в Европе

Если вы готовы инвестировать в недвижимость от 300 000 до 2,5 млн евро, лучше присмотреться к покупке квартиры для сдачи в аренду или апартаментов для студентов. Для сдачи в аренду лучше всего подходят одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса и у туристов. Доходность от инвестиций в квартиры зависит от того, какой тип аренды будет выбран - краткосрочный или долгосрочный. Краткосрочная аренда приносит большую доходность (5-7%) по сравнению с долгосрочной (2-3%). Однако при этом есть риск простоев. Если инвестор не готов заниматься менеджментом объекта самостоятельно, он может поручить это управляющей компании, комиссия которой составляет от 5 до 15% от стоимости долгосрочной аренды и от 15 до 30% - от краткосрочной аренды.

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — надежное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов. При этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жилье в специализированных комплексах сложнее продать, чем обычные квартиры, потому что оно рассчитано на конкретную аудиторию и инвестор не может использовать такие апартаменты для собственного проживания.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Самые низкие риски – у супермаркетов

Приобретение нежилой недвижимости возможно при наличии более 2,5 млн евро. Важно, что 50% от стоимости объекта можно профинансировать с помощью банковского кредита под 2-3% годовых и тем самым снизить минимальный объем собственных средств — до 150 000 евро в случае квартир и апартаментов и до 1,25 млн евро при покупке нежилых объектов.

Покупателям с бюджетом от 2,5 до 10 млн евро лучше приобретать небольшие помещения стрит-ритейла или супермаркеты. Доходность в сегменте ритейла невысокая - в среднем 3–4 %. Но на известных торговых улицах, например Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне, она может быть даже ниже 3%. В отличие от других типов недвижимости помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но короткими арендными контрактами - от 3 до 5 лет. Однако это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры и на 10 лет.

В отличие от стрит-ритейла, доходность супермаркетов выше - 5-6,5%, а арендные контракты продолжительнее 15 лет. У супермаркетов низкие риски, и они просты в управлении. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу.

При крупном бюджете (более 10 млн евро) мы рекомендуем инвестировать в европейские дома престарелых. Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. При покупке следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет, а также на то, есть ли рядом больницы и реабилитационные центры.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными жесткими контрактами (в среднем 20 лет). Доходность от аренды составляет 5–6,5%. Основной риск такого объекта - сложность перепрофилирования.

Во что вложить 100 млн евро

Самые сложные варианты для инвестиций - это торговые центры и гостиницы. Для покупки крупных и качественных объектов требуются крупные для частного инвестора средства - 30–100 млн евро. В этом случае непрофессиональным инвесторам легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. Управление торговым центром усложняется большим количеством арендаторов. Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность торговых центров составляет в среднем 4–7%.

Схожая доходность (4-6%) и степень рисков у гостиниц. Мы бы не рекомендовали рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы. Скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность. К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 30 млн евро и дают низкую доходность (около 4-5%), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет и могут быть двух видов: договор аренды или договор на управление. В первом случае для владельца это означает получение фиксированной арендной платы, во втором — процента от выручки. Доходность в случае с договором на управление может быть выше, но она всегда зависит от финансового результата оператора. Доходность от аренды для крупных городов и столиц находится на уровне 4–6%.

Средний бюджет у российских инвесторов – 1,2 млн евро

По данным опроса Tranio, среди русскоязычных инвесторов наибольшим спросом пользуются квартиры для сдачи в аренду (63% респондентов), отели для личного управления (21%) и доходные дома (16%). Средний бюджет при покупке доходной недвижимости составляет 1,2 млн евро, однако сделки, как правило, заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Опрос покупателей показывает, что доходность жилых объектов составляет в среднем 4,3%, коммерческих — 5,6%. Тем, кто желает получать большую отдачу от инвестиций, мы рекомендуем вкладывать в девелопмент, редевелопмент или другие виды проектов добавленной стоимости.

В какую недвижимость инвестировать за рубежом, чтобы не потерять деньги