В России резко вырос спрос на банкротные квартиры

По итогам I квартала 2021 г. спрос на покупку квартир, которые реализуются с торгов в результате процедуры банкротства, вырос в столице на 33% по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. В I квартале 2021 г. количество запросов на покупку банкротных квартир через торги выросло на 20,7% по сравнению с IV кварталом прошлого. При этом январь 2021 г. стал рекордным по количеству обращений за последние два года, указывает эксперт по недвижимости Москвы Вадим Зайков.

Резкий рост спроса в этом сегменте вызван ценовым скачком, который спровоцировала программа льготной ипотеки, уверен он. «Интерес к покупке квартир посредством площадок, предлагающих арестованные квартиры, вырос из-за увеличения стоимости квартир, которое обусловлено всеобщим ажиотажным спросом на недвижимость», – указывает Зайков.

Кроме того, подогрели спрос сами площадки, на которых реализуются банкротные активы. «Рост спроса – следствие повышения уровня информированности покупателей и активности организаторов торгов», – считает Владимир Шалаев, партнер ООО «Правовая группа».

По оценке Зайкова, купить залоговую квартиру сегодня можно с дисконтом до 30% от рыночной цены, однако другие эксперты называют более скромные цифры. «Как правило, залоговая жилая недвижимость продается посредством торгов на 15–20% дешевле рыночной стоимости, что обусловлено необходимостью кредиторам выручить определенные суммы по выданным ранее кредитам, – отмечает главный аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов. – В целом, учитывая, что такие квартиры тоже можно приобретать в ипотеку и даже участвовать в госпрограмме льготной ипотеки с комфортной ставкой, люди готовы участвовать в торгах и брать на себя возможные риски покупки такой квартиры, лишь бы не платить за нее рыночную стоимость». Более того, по мнению эксперта, часть покупателей рассматривают такую недвижимость как инвестиционное вложение, ведь тратить на покупку можно меньше, а выгода при продаже через несколько лет может оказаться весьма существенной.

Главная проблема, с которой почти наверняка придется столкнуться покупателям банкротных квартир, – выселение из квартиры прописанных жильцов, что может оказаться непростым делом. «По большей части новые собственники вынуждены будут идти в суды, чтобы это реализовать. А если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, ситуация усложняется многократно», – отмечает Антонов.

Еще один риск – совершенные прежними владельцами нарушения при ремонте или перепланировке реализуемого с торгов жилья. Это означает, что будущим собственникам придется тратить дополнительные деньги на затратные реконструкционные работы. Также практически всегда вместе с банкротной квартирой новому собственнику достаются большие долги прежних владельцев по оплате коммунальных услуг. Обычно перед продажей жилой недвижимости все долги погашаются ее владельцами, но в случае с банкротными квартирами это правило не работает.

Шалаев называет еще один важный нюанс, который должны учитывать покупатели банкротных квартир, – невозможность предварительно осмотреть помещение и проверить коммуникации. Впрочем, подсказывают эксперты, участники торгов вполне могут самостоятельно выяснить информацию о лотах и взвесить все риски еще до покупки банкротной квартиры.

Чаще всего продавцы банкротной недвижимости сами заинтересованы в скорейшей реализации имущества. «Должники зачастую не возражают против реализации заложенной квартиры и заинтересованы в списании долга, который оказался для них неподъемным. А кредиторы банкрота обычно заинтересованы не в имуществе, а в получении денег от его реализации», – отмечает Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России. Однако из этого правила есть и исключения, когда кредиторы и должники занимают активную позицию и оспаривают любые действия конкурсного управляющего, в том числе результаты торгов, включая начальную продажную стоимость. «Именно такое имущество может стать проблемным для покупателя, которому придется как минимум дождаться окончания судебных разбирательств. А это может занять около года. И только если банкрот не сможет оспорить торги или доказать, что имущество вообще не подлежало выставлению на торги, покупатель сможет почувствовать себя спокойно», – уточняет Уваров.

Несмотря на повышенный риск для покупателя, эксперты допускают, что в ближайшее время будет расти как число площадок по реализации банкротной недвижимости, так и количество выставленных на них лотов. «При продолжении бума на ипотечном рынке по мере ухудшения кредитного качества заемщиков и роста критической просрочки объем предложения квартир на аукционном рынке может вырасти», – считает Константин Бородулин, директор банковских рейтингов НРА. Согласно его оценкам, просрочка по ипотечным кредитам к концу года может вырасти примерно на 10%.

Другие эксперты также говорят о росте просроченной задолженности, но не считают его критическим. По оценке Антонова, число банкротных квартир в текущем году может прирасти еще на несколько сотен в каждом регионе. Более серьезному росту, скорее всего, помешает тот факт, что банки в прошлом году так или иначе ужесточали требования к заемщикам и выдавали займы наиболее надежным из них, что в теории может снизить процент дефолтов. «По итогам 2020 г. объем задолженности по ипотеке достиг рекордных 9,07 трлн руб., но из этой суммы только 0,8% является просроченной, – указывает Антонов. – Учитывая нестабильность в экономике и действие программы льготной ипотеки до 1 июля с возможной пролонгацией, можно ожидать, что просрочка продолжит накапливаться, но умеренными темпами и вряд ли превысит 1–1,2% от всего объема задолженности».