В России могут разрешить больше одной льготной ипотеки при рождении ребенка

Любой из действующих программ льготной ипотеки гражданин должен воспользоваться только раз в жизни – если кредит был взят с 1 января 2020 г. Такое предложение содержится в письме гендиректора госкомпании Дом.РФ Виталия Мутко члену комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александру Якубовскому, которое было написано в ответ на его запрос (копия есть у «Ведомостей»).

Ранее правительство уже ограничило выдачу льготной ипотеки. Согласно его постановлению № 2166 от 15 декабря 2023 г., начиная с 23 декабря 2023 г. льготными программами можно воспользоваться только один раз в жизни (исключение – семейная ипотека). Дом.РФ предложил более жесткий вариант. Правда, по версии госкомпании, при рождении ребенка можно сделать исключение гражданину, который уже брал льготную ипотеку, – для покупки жилья большей площади разрешить воспользоваться программой еще раз.

Новые ограничения госкомпания разработала для долгосрочной программы единой льготной ипотеки, которую Дом.РФ предлагает запустить с середины 2024 г. для определенных категорий – семей с двумя детьми, инвалидов, молодых семей до 36 лет на Дальнем Востоке и в Арктике, жителей населенных пунктов с нехваткой спроса и предложения и др. Но если ключевая ставка ЦБ будет превышать 10% (это соответствует ставкам по ипотечным кредитам примерно в 12%), льготы должны работать для всех граждан – как сейчас по льготной ипотеке на новостройки под 8%. Окончательная судьба долгосрочной программы пока не определена. «В настоящее время варианты дальнейшей реализации льготных ипотечных программ рассматриваются профильными ведомствами и депутатами Госдумы», – сообщали ранее журналистам в Дом.РФ.

Также госкомпания предлагает на основе «кластерного подхода» определять регионы, на территории которых будет доступно дополнительное снижение ставки, либо дополнительные категории профильных специалистов, которым положена льготная ипотека, говорится в письме Якубовскому. Помимо этого следует предусмотреть право регионов самостоятельно определять дополнительные категории граждан, которым будет снижена ставка, – с учетом потребностей субъекта (к примеру, во врачах, учителях и проч.).

Программа льготной ипотеки на новостройки была начата летом 2020 г. в качестве меры поддержки строительной отрасли. Изначально она выдавалась под 6%, но с тех пор ее условия неоднократно менялись. В конце 2023 г. власти в очередной раз изменили часть параметров. Размер субсидий банкам снизился: теперь они получают от государства разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой плюс 1,5 п. п. сверху против 2,5 п. п. вначале. Первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% вырос с 20 до 30%, а максимальный размер такого кредита для всех регионов установили на уровне 6 млн руб. Ранее для Москвы и Санкт-Петербурга он составлял 12 млн руб. Программа действует до 1 июля 2024 г.

Сейчас в России действует также ряд других льготных программ – в их числе семейная ипотека (действует до 1 июля 2024 г. со ставкой 6%), дальневосточная и арктическая (до конца 2030 г. со ставкой до 2%), IT-ипотека (до конца 2024 г. со ставкой до 5%), сельская ипотека (со ставкой до 3%) и др.

Представители Дом.РФ и Минстроя не ответили на запросы «Ведомостей». 

«Предложения Дом.РФ должны стать логичным развитием программ льготной ипотеки», – считает Якубовский. По его словам, в текущем варианте они приводят к серьезному перекосу стоимости жилья на первичном и вторичном рынках». ЦБ не раз обращал внимание, что цены на квартиры в новостройках сейчас на 40% выше, чем на вторичном рынке. По данным Росстата, в III квартале 2023 г. средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 134 100 руб., на вторичном рынке – 94 500 руб.

«Льготная ипотека на то и льготная, что предоставляется на нерыночных условиях – для решения конкретной целевой задачи», – говорит вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков. Инициатива Дом.РФ хоть и вынужденная, но необходимая, отмечает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. Сейчас, по его словам, значительная часть заемщиков, приобретающих квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, в них не проживает. Такие покупки с использованием льготных ипотечных программ делаются с инвестиционной целью, что, в свою очередь, разогревает рынок жилья – увеличивает спрос и цену на недвижимость. «Льготная ипотека же призвана решать реальные жилищные проблемы россиян, а не помогать им инвестировать», – подчеркнул он. 

Предложенный подход – это взвешенная и мягкая трансформация льготных ипотечных программ, которая учитывает потенциальные риски перегрева жилищного рынка, а также потребности строительного сектора в обеспечении механизма продаж вновь построенного жилья, полагает член Новой экономической ассоциации, основатель Банковской исследовательской группы Андрей Бархота. 

«Главное, чтобы реализуемый механизм был действительно долгосрочным инструментом стимуляции спроса, только в этом случае он может дать реальный эффект, – уверен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. – Девелоперы должны быть уверены в стабильности условий программы минимум на 3–5 лет».

Предлагаемое решение, если его примут, позволит строительной отрасли более плавно пройти переходный этап и сохранить стабильность, что окажет позитивное влияние и на всю национальную экономику, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. 

Инициатива логична, при доработке может стать более адресной и целевой поддержкой спроса, полагает коммерческий директор группы «Самолет»Кирилл Храпов. По сути, мера позволит увеличивать рождаемость. При этом нужно увеличивать лимиты выдачи каждого такого кредита – чтобы семейные люди могли приобрести жилье действительно большей площади, добавил президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Но сам факт сохранения льготных условий кредитования для разных категорий заемщиков при нынешних базовых ипотечных ставках – хороший сигнал.