Ставка по ипотеке превысила психологически приемлемый для заемщиков уровень
Сбербанк, выдающий более половины ипотеки, поднял ставки до 14,5-16% годовых, но люди готовы занимать по любой цене. Затем спрос упадет, что подкосит застройщиков
Вчера Сбербанк повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 п. п., а также прекратил принимать заявки на неликвидную недвижимость - строительство жилого дома, загородную недвижимость, гаражи. Поданные со вчерашнего дня заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов «с улицы» в Сбербанке будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся - по 15-16%.
Госбанк ужесточил и неценовые параметры - минимальный первоначальный взнос повышен с 10-15 до 20%. Время действия одобренной заявки для заемщиков сократилось вдвое - до 60 дней. «Это связано с волатильностью ставок на денежном рынке, мы хотим оставить для себя больше пространства для маневра, если ставки начнут меняться», - объясняет директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова.
«ВТБ 24» поднял ставки по ипотеке еще 18 декабря - как по новым, так и по ранее поданным заявкам. Теперь у него единая ставка - 14,95%. На два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки.
У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
«Психологическим уровнем» для ипотечных заемщиков является ставка в 15% годовых, оценивает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Но в текущих условиях спрос на жилье и ипотеку подогревается желанием населения вложить имеющиеся средства, в связи с чем в ближайшее время спрос на ипотеку, несмотря на существенное повышение ставок, может сохраниться на высоком уровне», - указывает представитель АИЖК.
Спрос ажиотажный, подтверждают банкиры. «Я был уверен, что при ставках выше 14,5% ипотека не живет, но оказывается, это не так», - удивлен старший вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов. Новые ставки не останавливают заемщиков, отмечает он: «Мы такого поведения не ожидали, сейчас приходится сдерживать выдачу - мы не заинтересованы в излишне быстром росте кредитов с доходностью ниже ключевой ставки ЦБ».
Сбербанк сейчас еще выдает ипотеку по ранее одобренным заявкам, т. е. со старыми ставками. Спрос очень высокий. «В декабре всегда сезонный всплеск спроса, и нынешний не исключение», - поясняет Алымова. В этом году Сбербанк выдавал ипотеку рекордными темпами: 796 млрд руб. за январь - ноябрь против 553 млрд за аналогичный период прошлого года, к декабрю портфель достиг 1,87 трлн руб., отмечает Алымова.
С такими ставками ипотека, по оценке Осипова, в 2015 г. «просядет раза в два». «Очевидно, что снижение будет, мы сможем оценить его в феврале», - говорит Алымова.
Это ударит по застройщикам. В этом году доля ипотечных сделок на рынке новостроек у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40%, а по некоторым объектам - 80%. В первом полугодии доля ипотечных сделок в продажах ПИК составила 37%, у «Мортона» доля продаж в кредит была к лету около 40%, у «Главмосстрой-недвижимости» по объектам эконом-класса - 75-80%.
«Строительство жилья эконом-класса очень зависит от ипотечного спроса, и, если он резко упадет, кое-кто не завершит начатые объекты», - говорит частный банкир из топ-20, в группе которого есть строительная компания.
На эти риски обращало внимание АИЖК. «Снизить риски незавершения строительства могли бы программы, аналогичные «Стимулу» (действовала в прошлый кризис для льготного кредитования и гарантированных продаж у застройщиков массового жилья), а также программа ЦБ по рефинансированию под залог ипотечных активов или ипотечных бумаг», - говорит представитель АИЖК.
«Сохранение ипотечного кредитования позволит сохранить спрос на жилье, а с ним строительный сектор. Именно с этим предложением мы хотим выйти к правительству», - говорит вице-губернатор Московской области Ильдар Габдрахманов.
Осипов считает основной угрозой для застройщиков не снижение спроса: «Видя бурный спрос со стороны ипотечных клиентов, застройщики по 2-3 раза в день повышали цены, все сформировали запасы ликвидности, которых хватит на завершение проектов». Гораздо опаснее стоимость кредитов для самих компаний: «Ставки для первоклассных заемщиков достигли 20% годовых, а для остальных - около 30%, и такую ставку не выдержит никакой бизнес».