Льготная ипотека перестает быть катализатором спроса на новостройки

Рост цен на квартиры уже нивелировал снижение ставок по кредитам в Москве
Ипотека – не панацея, говорят оба застройщика, а временная мера /Андрей Гордеев / Ведомости

По данным ЦБ РФ, ежемесячно в рамках программы «Льготная ипотека 6,5%» банки выдают примерно 30% от всех ипотечных кредитов. В октябре заемщики получили по ней 145 млрд руб., всего с начала действия программы – более 720 млрд руб. Ипотечный кредитный портфель крупнейших российских банков к ноябрю 2020 г. вырос на 3,1%. За три квартала 2020 г. было выдано рекордное число кредитов – 1,1 млн на общую сумму в 2,7 трлн руб. Только в Москве, по информации столичного Росреестра, с января по октябрь включительно зарегистрировано свыше 80 000 договоров ипотечного жилищного кредитования.

«Если ставки ниже 8%, даже скептики задумываются о том, чтобы войти в ипотеку. Плюс доходность по депозитам сейчас минимальная, и вкладчики инвестируют в недвижимость», – рассказала на МРЕФ-2020, форуме, организованном газетой «Ведомости», Татьяна Ушкова, председатель правления «Абсолют банка». По ее словам, в 2020 г. до 30% сделок на рынке новостроек – это инвестиционные сделки. «На фоне низких депозитных ставок (4,42% в третьей декаде октября) население продолжает вкладываться в альтернативные инструменты», в том числе в эскроу-счета, которые в октябре выросли на 156 млрд руб. до 830 млрд, резюмируется в отчете аналитиков ЦБ.

Застройщики положительно оценивают эффект от введения льготной ипотеки, выступая за ее продление и после объявленного правительством «дедлайна» 1 июля 2021 г. «Меры поддержки должны работать вдолгую <...> Нам нельзя сейчас исчерпать спрос», – заявил на МРЕФ-2020 Вениамин Голубицкий, президент «Кортроса». По его данным, сейчас продажи по ипотеке у компании составляют 60%. Аналогичные показатели и у группы «Эталон» – 65%, рассказал ее глава Геннадий Щербина.

Но ипотека – не панацея, говорят оба застройщика, а временная мера. И к тому же катализатор роста цен, как признались опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным «Бест-новостроя», в Москве средняя цена 1 кв. м, упавшая с февраля по май 2020 г. более чем на 16 000 руб. до 115 400 руб., к октябрю разогналась уже до 142 000 руб. В Екатеринбурге, рассказал аналитик УПН Михаил Хорьков, по итогам 10 месяцев средние цены на первичном рынке выросли на 11%, а в эконом-сегменте – на 15%. «Рост цен – это сейчас главный риск, он нивелирует снижение ставок», – отмечает консультант. Ставка в 6,5% в Москве уже полностью нивелирована ценой 1 кв. м, другие регионы подбираются к столичному эффекту, – добавляет Ушкова.

Если рост цен продолжится, то в следующем году, «беря ипотеку под 6,5%, заемщик заплатит за квартиру как по ставке в 9%», отмечает она. Консервативные вкладчики очень внимательно следят за ростом цен, подытоживает Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда Дом.РФ: «Если они увидят, что он съедает эффект низких ипотечных ставок, то они останутся на низкомаржинальных депозитах». А это, по его словам, примерно 20 трлн руб., которые потенциально могут быть вложены в недвижимость.