Минфин утвердил новые параметры семейной ипотеки
Они заработают для новых договоров с 1 октября
Минфин утвердил изменения в программу «Семейная ипотека» – это самый масштабный пересмотр условий с момента появления программы в 2018 г. Ключевые изменения – дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья, говорится в сообщении ведомства. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Изменения начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября.
На всей территории России (за исключением четырех столичных регионов) будут действовать следующие условия:
2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.
8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.
Для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) будут действовать следующие условия:
4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.
6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.
Обновленные условия сделают семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной программой, уверены в Минфине.
В рамках программы семейной ипотеки ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.
Кроме того, вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита – до 15 лет.
Программа семейной ипотеки продлена до 31 декабря 2030 г. С момента запуска программы банки выдали льготных кредитов на сумму около 11 трлн руб., более 2 млн семей улучшили свои жилищные условия.
В июле 2024 г. правительство впервые изменило условия по программе, сократив категории семей, которым она положена. Сейчас получить кредит по ставке 6% с первоначальным взносом минимум 20% могут семьи хотя бы с одним ребенком до шести лет. Под новые условия подпадают также семьи с двумя несовершеннолетними детьми из городов с населением до 50 000 человек, из регионов с малым объемом строительства или из регионов с индивидуальными программами развития, а также семьи, где есть ребенок-инвалид.
Максимальный размер кредита по семейной программе – 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а в остальных регионах – 6 млн руб. Семейной ипотекой можно воспользоваться повторно, если предыдущая оформлена до 23 декабря 2023 г. После этой даты получить льготный кредит возможно, если предыдущий полностью погашен, а в семье родился еще один ребенок. Также при рождении ребенка можно рефинансировать ранее взятую ипотеку. Те же условия действуют для жителей Дальнего Востока, у которых раньше ставка была 5%.
С 1 апреля 2025 г. семейную программу расширили на вторичное жилье, но только в тех городах, где ведется строительство не более двух новых домов. Квартиры должны находиться в многоквартирных и не признанных аварийными домах не старше 20 лет. Также сделка не должна быть оформлена со взаимозависимыми лицами. Получить льготный кредит по новым условиям на вторичное жилье могут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, но только один раз.
С 1 февраля 2026 г. получить семейную ипотеку можно только один раз на семью – раньше льготный кредит мог оформить каждый из супругов. Также новые правила исключают так называемую донорскую схему, когда кредит под 6% оформлялся для формально подходящего под условия человека за счет созаемщика-донора – родителя, опекуна или любого другого родственника ребенка, родившегося с начала 2018 г. и в последующие годы.
Компенсацию льготных ставок банкам по госпрограммам в начале 2026 г. сократили на 0,5 п. п. Правительство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной, по которой выдаются кредиты. В этом году размер возмещения составит 2 п. п. по кредитам на новостройки и 2,5 п. п. по кредитам на индивидуальное жилищное строительство.
Изменения условий по семейной ипотеке ожидались рынком – обновление программы закрепляет ее адресный характер, чтобы максимально выгодные условия получили именно многодетные семьи, говорит представитель ВТБ. Еще одна важная новация, по его словам, это расширение лимитов, что актуально для текущего рынка новостроек, особенно в мегаполисах. Дополнительное снижение процентной ставки в случае рождения в семье последующих детей позволит снизить долговую нагрузку на семейный бюджет, рассуждает представитель Дом.РФ. При этом сохраняется важная опция – единая льготная ставка 6% на ИЖС, отмечает представитель ВТБ. Для многих семей с детьми именно собственный дом, а не квартира является наиболее комфортным форматом жилья, поясняет он.
Повышение максимальной суммы кредита не компенсирует рост ставки для основной массы заемщиков, считает управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. Около 2/3 семей с несовершеннолетними детьми имеют только одного ребенка, и именно для этой группы условия ухудшаются сильнее всего, указывает она. Для семей с двумя и тремя детьми лимиты увеличиваются, но одновременно растет и ставка, рассуждает Кузнецова: при 8-10% годовых долговая нагрузка становится выше. По оценкам ПСБ, объем льготной ипотеки может сократиться примерно на 15-20% после прохождения сентябрьского всплеска спроса.
Всплеска продаж, как в предыдущие годы, на фоне ожиданий корректировки госпрограммы в последние месяцы не было, говорит управляющий партнер и акционер ГК «Основа» Олег Колченко. И с 1 октября он ждет существенного снижения количества потенциальных покупателей. Рынок столичного региона новые условия, конечно, затронут, но это не самый существенный фактор, влияющий на динамику продаж в Москве, рассуждает Колченко: подавляющая доля проектов реализуется в сегменте бизнес-класса и выше, большая доля сделок проходит по классической ипотеке и рассрочкам. На цены кардинального влияния эти нововведения также не окажут, считает он.