Офисная экономика: проекты на старте по ценам догнали готовые

Цены на новые офисы будут расти, считают аналитики. Основные причины – увеличение себестоимости строительства и стабильный спрос на объекты в ключевых деловых локациях. Высокие цены на стартовые объекты поддерживает и дефицит готовых площадей. В итоге квадратные метры в бизнес-центрах на начальной строительной стадии стоят почти так же, как и в готовых проектах, а иногда и выше. Но этот рыночный парадокс вечным не будет: объекты «по старым условиям» уходят с рынка. 

По данным CORE.XP, средняя цена квадратного метра в объектах на ранней стадии строительства достигает 660 000 руб., в готовых ‒ 518 000 руб. Схожие цифры у IBC Real Estate: до 651 000 руб./ кв. м в строящихся и проектируемых объектах класса А в пределах ТТК-МКАД, где старт продаж состоялся в первом квартале; 608 000 руб./ кв. м ‒ в готовых. 

В NF Group, оценивая объем предложения в разрезе крупнейших девелоперов, фиксируют, что по мере роста количества проектов в линейке и расширения географии средневзвешенная цена по витрине сглаживается за счет разницы в стадиях строительства и расположении объектов. 

Как поясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, цены сравнялись в отдельных лотах, представленных в качественных проектах и расположенных в востребованных субрынках. Например, офисы на ранней стадии строительства в «Москве-сити» стоят от 533 000 руб. за один кв. м, в районе «Большого сити» – 400 000 – 580 000 руб. за 1 кв. м., −  подтверждает директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев. Снижение разрыва между строящимися и готовыми объектами во многом объясняется ростом себестоимости, выражает общее мнение экспертов заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Так, согласно исследованию IBC Real Estate и аналитического центра Stone, с 2022 г. себестоимость строительства офисов класса А выросла практически в 1,5 раза (на 54%) ‒ со 140 000 руб./кв. м до 215 000 руб./кв. м. Близкие данные у руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership (CMWP) Павла Якимчука: с 2022 г. себестоимость увеличилась на 25-50%. А по информации директора по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгении Виниченко, ‒ на 55 – 65%.

Пиковый рост этого показателя, согласно упомянутому исследованию, отмечался в 2024-2025 гг.: на 17% и 18% г/г.  Между тем в 2022-2023 гг. себестоимость увеличивалась лишь на 4-6% ежегодно. В первом квартале 2026 г. аналитики зафиксировали 15-процентный рост г/г. В итоге стоимость строительства офисного объекта класса А составила 215 000 руб./кв. м общей площади здания с учетом НДС, а при пересчете на полезную площадь ‒ 380 000 руб./ кв. м. 

В некоторых проектах, отмечают эксперты, она может достигать 450 000-500 000 руб./кв. м полезной площади (с учетом расходов на приобретение участков, рекламу, маркетинг, налоги). В результате в бизнес-центрах класса А в популярных деловых локациях метр на старте стоит от 500 000-600 000 руб./кв. м.

Почему цены на офисы не упадут

Аналитики перечислили несколько факторов, которые не дают снизиться офисным ценам. Ключевое давление оказывает удорожание рабочей силы при остром дефиците кадров, отмечает директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов. В офисном девелопменте нельзя заменить сильного инженера или подрядчика «дешевым аналогом», иронизирует управляющий директор Manufaqtury Андрей Кулагин.

Также существенно подорожали строительные материалы, фасадные системы и инженерия, дополняет директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Так, согласно исследованию Stone и IBC Real Estate, крупнейшая статья расходов в расчетах себестоимости приходится на внутренние инженерные сети − 26% затрат. Больше все подорожали проектирование (в два раза год к году) и фасадные решения – на 30%, что связано с ужесточением требований столичного правительства к архитектуре.

Следующий фактор – спрос, который концентрируется на качественных проектах при дефиците предложения. По данным Stone, в первом квартале 2026 г. объем продаж офисов класса А внутри МКАД достиг 66 000 кв. м, что в два раза больше показателя годом ранее. При этом сделки были только в 38 проектах из 62, находившихся в открытой продаже. Около 60% реализованных площадей пришлось на проекты трех девелоперов:  Stone, MR и Forma. «Это означает, что спрос не распределяется по рынку равномерно,  –рассуждает Кулагин. Покупатель голосует деньгами за понятные проекты, сильные локации и профессиональных девелоперов».

Комментируя тезис о дефиците предложения, инвестиционный консультант девелоперской компании Stone Артем Цогоев напоминает, что из заявленных на 2026 г. более одного млн кв. м новых проектов около 30% будут перенесены. Значительная часть нового предложения – штаб-квартиры под конкретного собственника, на открытый рынок не выйдет никогда. В качественных локациях класса А свободных блоков в аренду и на продажу почти нет. В проектах, которые готовятся к вводу в ближайшие два года, более 70% площадей проданы и сданы в аренду. К тому же аналитики ожидают значительного снижения объемов ввода офисов классов А и Prime в границах МКАД в 2027 г. 

Районы, где цены растут быстрее 

Тенденция умеренного роста цен, сформировавшаяся в 2025 г. вероятно, сохранится в течение 2026 г., считает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.  Наиболее активный рост наблюдается в локации Садовое кольцо-ТТК, по данным IBC Real Estate, здесь в годовой динамике средняя цена квадратного метра выросла на 36%, до уровня 613 000 руб./ кв. м. 

Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова отмечает исторически сформировавшиеся районы, такие как Белорусский или Ленинградский, где на цены влияет сформированная деловая среда, развитая инфраструктура, устойчивый спрос и ограниченный объем участков под строительство. Новые проекты в подобных районах выходят на рынок точечно и получают «премию за локацию», заключает эксперт.

За пределами ТТК она выделяет развивающиеся локации, в частности, кластеры «Ходынка» и «Мневники», где также ощущается динамичный рост цен. Руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно считает, что этот тренд будет характерен и для новой Москвы.

Новые проекты по новым ценам

По информации NF Group, на первичном рынке на продажу представлено 94 офисных проекта. В частности, в проектах, чей ввод в эксплуатацию анонсирован на 2029-2032 гг. ,   блоками и этажами продаются 12 объектов, уточняют в IBC Real Estate. В пяти из них – «Страна Сити», «Korp.Молодежная», «На Рижской», «Stone Ходынка 4» и «Родина Переделкино» – старт продаж пришелся на первый квартал 2026 г. (см. таблицу).

Предложение офисов в строящихся бизнес-центрах

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы подробнее рассказали о своих проектах. Stone недавно вывел на рынок «Stone Ходынка 4» на пересечении Ленинградского делового коридора и «Большого Сити». Также на старте продаж находится бизнес-центр «Stone Мнёвники 3» на первой линии Москвы-реки. Средняя стоимость одного кв. м офисов небольшого формата в этих проектах, как сообщили в кампании, составляет порядка 500-550 тыс. руб. Для сравнения: средняя стоимость кв. м в «Stone Дмитровская» проекте на высокой стадии строительной готовности оценивается в 450-500 тыс. руб., что ниже показателей проектов на старте продаж. «Такой разрыв связан с тем, что «Stone Дмитровская» был выведен в продажу еще в 2022 году, в период более «низкой» себестоимости относительно текущих показателей», – объясняет Грицкова. 

Level Group анонсировала старт продаж бизнес-центра класса А «Level work Нижегородская» рядом с транспортным хабом «Нижегородская». Также компания строит БЦ «Level work Воронцовская» у станции метро «Воронцовская».

«Текта Групп» реализует премиальный проект «Эир» на Ходынском поле, он будет введен в эксплуатацию в 2028 г.

Среди новых проектов MR Office – комплекс Set класса A в Можайском районе, офисный комплекс класса А Cityzen в Покровском-Стрешнево. Строящийся комплекс Top Tower и офисная часть небоскрёба «Оnе» реализуются в «Москве-Сити». На территории «Большого Сити», строится офисный комплекс Jois, а вблизи станции метро «Белорусская» – башня Bell. Рядом со станцией метро «Динамо» планируется возвести офисы Mind, а недалеко от «Озёрной» ведутся продажи комплекса Link.

ГК «А101» намерена приступить к строительству завершающего четвертого этапа бизнес-квартала «Прокшино», также группа начала строить бизнес-хаб «Потапово». Ввод первой очереди запланирован на третий квартал 2027 г.

Инвесторы переключились с квартир на офисы

Покупатели на рынке с «новой» экономикой поведения в целом не меняют. Как отмечает Грицкова, продолжает расти доля конечных пользователей, она может достигать 60% от общего объема спроса. Эти клиенты решаются на покупку, так как релевантного для них предложения в аренду практически нет, и выбирают объекты с высокой степенью готовности, замечает эксперт Stone.

Частные инвесторы заключают сделки на старте продаж, приобретая офисы для сдачи в аренду. Многие из них «переключились с жилой недвижимости на коммерческую в поисках более высокой маржинальности», отмечают в компании «Текта Групп». 

Нижний порог инвестиций может составить порядка 20-25 млн руб., говорит Грихно, а  диапазон бюджета сделки, по данным Захаровой, – 25˗70 млн руб. Руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости FormaworkplaceАртем Еливанов приводит в пример лот площадью 120 кв м (в БЦ «Лейкс»), который в 2024 г. экспонировался по 197 200 руб. / кв м. Сейчас на вторичном рынке такие лоты предлагаются по 345 000 руб. / кв. м. Сдать подобный офис в аренду можно по ставке от 32 000 до 40 000 руб. за кв. м в год, что обеспечит доход до 4,8 млн руб. в год. Таким образом, поясняет эксперт, «окупаемость офисного помещения может составить восемь лет с момента покупки, без учета коммерческих договоренностей по арендным каникулам и расходов на отделку помещений».

Резюме: ждать других цен вредно для денег

Эксперты убеждены, что покупателям и инвесторам ждать более низких стартовых цен ‒ себе в убыток. Новые старты будут выходить уже по более высоким ценам, предупреждает Кусов. Как отмечают в исследовании IBC Real Estate и Stone, уже по итогам года рост цен может составить 10%. И дальнейших предпосылок для снижения эксперты не прогнозируют. Самые ликвидные лоты уходят в первую очередь, комментирует Захарова. Ожидание, по ее мнению, может обернуться сокращением выбора и более высоким порогом входа. 

Сценарий «подождём, появится дешевле» в нынешнем рынке не работает, утверждает Цогоев. Цена офиса, расположенного в качественной локации, определяется капитализацией арендного потока. Если ставка аренды растет, растет и капитальная стоимость офиса. А дефицит качественного предложения при растущих арендных ставках обеспечит дальнейший рост стоимости недвижимости. Поэтому, предупреждает Цогоев, ожидание сейчас – это отложенная переплата. Инвестор, который заходит на ранней стадии в адекватный проект, получает рост стоимости недвижимости, а инвестор, который ждет, теряет доходность.