Ходынка деловая: в районе формируется перспективный офисный кластер
Локация может составить конкуренцию Москве-CитиОфисная карта Москвы продолжает расширяться за пределы центра города и сформировавшихся бизнес-кластеров. И ключевым направлением для деловой экспансии стал район Ходынского поля. Сегодня эксперты говорят об этой локации как о самом молодом офисном субрынке, который сформировался внутри Ленинградского делового коридора и является наиболее активно застраиваемым его центром.
Уже не первый год строительство офисной недвижимости плавно перемещается за пределы сложившихся деловых центров. Виной всему пресловутый дефицит участков под застройку. Но причина не только в этом. Расширение границ традиционных деловых кластеров происходит под влиянием политики города: комплексного развития территорий (КРТ), масштабных инвестиционных проектов (МаИП) и программы мест приложения труда (МПТ).
«С появлением этих программ в 2020 г. активно начал развиваться продукт, представляющий собой офисы на продажу блоками, этажами или зданиями. Также до конца 2025 г. на офисном рынке Москвы наблюдалась низкая вакантность в сформированных деловых кластерах (Ленинградский, Павелецкий, ЦДР, ММДЦ «Москва-Сити», Белорусский), что ограничивало возможности пользователей офисов в покупке и аренде качественных площадей», – перечисляет «Ведомости. Городу» причины директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
В результате в Москве появились новые деловые субрынки, такие как Савеловская, Калужская, Ходынка, Звенигородская, Нагатино-ЗИЛ. Повлияло и то, что стоимость размещения в наиболее престижных деловых кластерах стала высокой. По данным Commonwealth Partnership (CMWP), в наиболее ликвидных объектах в Центральном деловом районе средневзвешенная ставка аренды сейчас составляет 57 104 руб. за 1 кв. м в год без НДС (+25% за год), в районе Садовое кольцо–ТТК – 63 496 руб. (+21%), в Ленинградском коридоре – 56 952 руб. (+20%), в Белорусском – 78 706 руб. (+91%), в Москве-Сити – 71 495 руб. (+4%).
По словам заместителя коммерческого директора Business Club Степана Зайцева, Москва-Сити остается главным символом офисного рынка Москвы, но уже не закрывает весь спрос. «Это дорогая, престижная и ликвидная локация, но она не всегда удобна для всех типов арендаторов. Кому-то важнее не высотность и статус, а транспортная доступность для сотрудников, возможность получить современный офисный продукт в новом здании, парковку, развитую среду вокруг и более комфортную городскую инфраструктуру. Именно поэтому новые деловые кластеры не просто конкурируют с Москвой-Сити, а закрывают другой тип спроса», – объясняет в разговоре с «Ведомости. Городом» эксперт.
Офисная песочница
Но формирование действительно востребованного офисного субрынка невозможно без нескольких факторов – транспортного каркаса, жилого массива и концентрации коммерческих площадей, подчеркивают эксперты. И в этом смысле кластер Ходынка является одним из наиболее интересных примеров. Толчком для девелоперской активности и формирования офисной среды в этой локации, как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева, послужило несколько факторов: расширение Ленинградского коридора, открытие БКЛ «ЦСКА», а также развитие территории Ходынского аэродрома. В результате сейчас в Хорошевском районе, в который входит территория Ходынки, сформировалась одна из лучших транспортных ситуаций в городе: здесь функционируют две станции метро, по две станции МЦК и БКЛ, имеется прямой выезд на Третье транспортное кольцо, Ленинградский проспект, Хорошевское шоссе и Северо-Западную хорду. Отсюда за 15 минут можно добраться до Кремля, до основных деловых кластеров, в том числе Москвы-Сити, и до аэропорта Шереметьево.
Ходынка уже конкурирует с Москвой-Сити по уровню развития инфраструктуры, обращают внимание эксперты. В обоих кластерах, как известно, функционируют доминантные торговые центры – в первом крупнейший в Европе ТРЦ «Авиапарк», во втором – «Афимолл», а кроме того, открыты рестораны, кафе, сервисные точки. Между тем у Ходынки есть и самобытные черты.
«Это не классический офисный район, который сформировался вокруг одной транспортной магистрали или одного крупного делового центра. Это смешанная городская среда, где рядом находятся парки, метро, торговый центр, спортивная инфраструктура, современное жилье бизнес- и премиум-класса, а теперь еще и крупный объем нового офисного строительства», – говорит Зайцев. За счет этого Ходынка формируется не как «офисный остров», а как полноценный район для работы, жизни и отдыха, продолжает эксперт. Для компаний это важно, потому что офис сегодня конкурирует уже не только ставкой аренды и классом здания, но и тем, насколько сотрудникам удобно и приятно в нем находиться.
Кроме того, Ходынка является частью Ленинградского коридора – востребованного и сформированного делового района – и входит в границы «Большого Сити». «На фоне интенсивной застройки данного кластера высококачественными проектами класса A и Prime от ведущих игроков рынка офисной недвижимости спрос начал в первую очередь перетекать именно на Ходынку», – отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. – Ввиду благоприятных предпосылок для динамичного развития этой локации и все еще низкого порога входа высокая потенциальная премия превышает риски, что позволяет инвесторам вступить в проект с повышенной доходностью, а конечным пользователям – приобрести офис премиального качества по ценам ниже среднерыночных по сравнению с сопоставимыми по классу объектами, расположенными в ключевых деловых районах».
IBC Real Estate оценивает объем существующих площадей в кластере Ходынка в 227 000 кв. м, причем 54% из них обеспечено качественными бизнес-центрами класса А, основными арендаторами которых являются крупные компании. Согласно данным аналитического центра Stone, по итогам первого полугодия 2026 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по классу A в кластере составила 68 009 руб. за 1 кв. м в год (с учетом налогов и без учета эксплуатационных расходов). Средневзвешенная цена экспонирования, по данным аналитиков, достигла 622 000 руб. за 1 кв. м (с учетом НДС).
Архитектурные доминанты
Бизнес-кластер Ходынка – один из крупнейших формирующихся деловых кластеров столицы, что подтверждается цифрами. До 2032 г., по данным Акатовой, здесь заявлено завершение строительства нескольких офисных центров совокупной офисной площадью 380 200 кв. м. Среди этих проектов – «Stone Ходынка» I, II, III, IV от Stone и БЦ «Эйр» от Tekta Group. «Также заявлены два офисных проекта совокупной площадью более 280 000 кв. м в рамках кластера, однако детали пока не утверждены. В 2025 г. ввелся в эксплуатацию БЦ «Обсидиан» офисной площадью 5400 кв. м, который продан полностью в одни руки», – рассказывает она.
Появление высотных бизнес-центров в локации – от 150 м и выше – подтверждает следование сценарию развития Москвы-Сити: концентрация высотной архитектуры становится визуальным символом нового делового района. Архитектурно-офисной доминантой кластера, согласно анонсированным ранее планам городских властей, станет офисный небоскреб с высотной отметкой 255 м от Stone. «Ходынка – один из немногих деловых районов за пределами ММДЦ, где экономически эффективно построить офисный небоскреб благодаря транспортной доступности и наличию почти всех типов недвижимости.
Такая конъюнктура формирует действительно широкую аудиторию пользователей офисной среды, которые будут пользоваться всей представленной инфраструктурой и привлекать дополнительный поток аудитории в локацию», – говорит руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. Так, по мнению эксперта, развивался и деловой центр Москва-Сити. «При этом я бы не сказал, что Ходынка должна обязательно стать вторым Сити или превзойти его. У этих кластеров разная природа. Москва-Сити – это вертикальный сверхплотный символический деловой центр с максимальной концентрацией высотного строительства. Ходынка – более сбалансированная городская среда с сильной жилой, рекреационной, торговой и спортивной составляющей. По архитектуре отдельные новые проекты на Ходынке могут быть сопоставимы с лучшими офисными объектами Москвы, но по восприятию это будет другой формат делового района», – высказывает свою точку зрения Зайцев.
Парк под окном
Ходынка точно не стала и не станет копией Москвы-Сити, и не только потому, что клонировать архитектурный облик и бизнес-модель этого делового центра невозможно. Дело в том, что у Ходынки есть своя собственная история, особенности и перспективы, подчеркивают эксперты. «Ее потенциал не в том, чтобы копировать Москву-Сити, а в том, чтобы предложить рынку альтернативную модель делового района – менее перегруженную, более «городскую» и более ориентированную на ежедневный комфорт резидентов», – подытоживает Зайцев.
В 2026 г. Хорошевский район, где изначально селилась интеллектуальная элита – советские ученые и инженеры, стал ключевым для старта новых проектов жилья премиум-класса. По подсчетам экспертов, на него пришлось 63% лотов и 57% площади премиальных ЖК, которые стартовали в Москве с начала текущего года. В районе прекрасно развита спортивная и социальная инфраструктура, расположены образовательные учреждения с высоким рейтингом, говорят эксперты.
При этом одним из драйверов спроса на жилье в Хорошевском районе является именно деловая активность. «В районе расположены современные бизнес‑центры и штаб‑квартиры крупных компаний, что формирует естественный запрос на проживание рядом с местом работы. И перспективы района тоже связаны с дальнейшим офисным развитием: появление новых качественных бизнес‑центров усиливает спрос на жилье поблизости, а это стимулирует рост социальной и торговой инфраструктуры – школ, медицинских учреждений, ретейла и благоустройства», – отмечает коммерческий директор «Текта Групп» Елизавета Севастьянова.
Очевидно, что с развитием деловой функции цены недвижимости на Ходынке будут только расти, считают эксперты. Похожую ситуацию рынок уже наблюдал на примере Москвы-Сити. При этом у жителей и собственников или арендаторов офисов на Ходынке также есть свое дополнительное сильное преимущество – близость к природе: крупнейший ландшафтный парк «Ходынское поле» площадью 25 га расположен прямо под окнами офисов. Вблизи также находятся исторические парки «Чапаевский» и «Березовая роща».
Игроки рынка единодушны в том, что Ходынка – это уже не просто престижный район. Здесь концентрируются люди с высоким уровнем образования, доходов и требований к качеству городской среды. «Это экосистема человеческого капитала. Именно поэтому здесь одинаково успешно развиваются и премиальное жилье, и офисы класса А, и качественный ретейл, и спортивная инфраструктура. Каждый новый проект не создает ценность локации с нуля, а усиливает уже существующую», – резюмирует коммерческий директор Capital Group Вера Стефан.