Спасти нельзя сломать: девелоперы – о работе с объектами культурного наследия

В Санкт-Петербурге до конца 2027 г. отреставрируют 10 домов-памятников. Среди них – дом Демидовых на Малой Садовой улице, дом П. Д. Мальцова на углу с Пушкинской, дом Петрово-Соловово (З. Н. Юсуповой) по Невскому проспекту. Всего на сохранение объектов культурного наследия (ОКН), в частности жилых домов в центре города, в Петербурге в 2025 г. было направлено 29,5 млрд руб. 

В свою очередь, в Москве за последние 15 лет отреставрировали 2491 ОКН. А сейчас, например, активно ведется реставрация Центрального московского ипподрома, для работ над которым применяют лазерное сканирование. 

«Ведомости. Город» пообщался с ведущими девелоперами, чтобы узнать, как отреставрированные здания заново встраиваются в жизнь города, а также в чем сегодня заключается «золотой стандарт» реставрации.

Руководитель перспективных проектов Level Group Артем Охмат

Основная сложность в работе с ОКН связана с тем, что именно составляет предмет культурной охраны. Если под охраной находится только фасадная часть и внешний облик объекта, задача проще: внутреннее пространство можно адаптировать под современные функции, сделать грамотную планировку, предусмотреть перекрытия, антресоли и так далее. Но если объект ценен еще и своими интерьерами, задача становится гораздо сложнее.

В таком случае фактически приходится очень аккуратно разбирать объект до деталей, а затем собирать его заново уже с учетом новых конструкций, инженерных решений и требований безопасности. И при этом важно, чтобы итог выглядел аутентично. Это действительно одна из самых сложных задач в реставрации. 

В собственном опыте Level Group очень интересным экспериментом стал перенос стены на проекте «Саввинская набережная, 27». На ней была работа португальского художника Алешандре Фарту, известного как Vhils, который создает портреты, выбивая их на штукатурке. Это не был объект культурного наследия в формальном смысле, но это было важное для района и для горожан место, часть городской памяти. Люди привыкли к этому портрету, он был узнаваемым, его знали и любили. Совместно с городом решили сохранить этот арт-объект, и в итоге стену – многотонную конструкцию – перенесли с одного места на другое, сохранив огромный десятиметровый портрет. Это редкий и очень интересный опыт сохранения не только здания, но и культурного образа места. 

При работе с ОКН также требуется разработка целого ряда сопутствующих разделов, которые в обычном капитальном строительстве, как правило, не нужны. Очень важен и сам проект приспособления – нужно понять, как новая функция будет встроена в исторический объект. При этом иногда приходится учитывать и сохранять не только общий облик, но и отдельные внутренние элементы, если они имеют ценность. В ряде случаев это сложная и трудоемкая работа: объект нужно аккуратно разобрать, законсервировать, пронумеровать, снять отдельные элементы, например мозаику, и затем встроить их в новую систему. На мой взгляд, в этом и заключается «золотой стандарт» реставрации: грамотное приспособление старого здания или сооружения к современным реалиям. Очень важен именно живой результат: когда объект не просто отреставрирован и приведен в порядок, а действительно работает и востребован. 

Хорошие примеры в Москве – ГЭС-2 и Северный речной вокзал. Это объекты, где удалось не просто сохранить архитектуру, но и встроить в нее новые потребности города. Когда здание начинает жить, становится популярным, удобным и полезным, это и есть показатель качественной реставрации. Важно, чтобы осталась не только красивая картинка, а действительно заработала функция, заложенная в проекте.

Конечно, иногда во время реставрации какие-то части приходится заменять на новые, если они уже пришли в негодность. Это касается и деревянного зодчества, где старые, сгнившие элементы заменяются, но при этом сохранившиеся хорошие детали остаются и используются дальше. Если сравнивать в целом, то работа с ОКН обычно примерно в полтора раза дольше, чем путь нового объекта. 

Что касается археологических находок на таких объектах, могу привести пример из практики: когда-то я работал на проекте на Новой Остоженке, и там находили разные артефакты – бутылки, крест и другие предметы. Затем все это включили в оформление интерьеров: находки выставили за стеклом, чтобы люди могли видеть их, переходя из одного корпуса в другой. 

Руководитель архитектурного бюро ГК «Галс-Девелопмент» Александр Трофименко

С интересным прецедентом при работе с ОКН мы столкнулись, когда трудились над проектом «Космо 4/22». Его все помнят еще с советских времен как бывшую гостиницу «Байкал». Это очень нехарактерный и очень знаковый для нас случай.

Изначально это должен был быть доходный дом, который строился для купчихи Полины Чепышовой. И поскольку объект обладал признаками ОКН, а предметом охраны являлся главный фасад, то мы озадачились: как он должен был выглядеть, каким его задумывал архитектор? И вместе с коллегами-специалистами из архитектурного бюро нашли, открыли для себя и для города, что изначальное проектное решение архитектора Николая Благовещенского отличалось от реализованного. Оригинальных чертежей не было в открытом доступе, и нам нужно было приложить усилия, чтобы отыскать их, что мы сделали с помощью коллег.

Связано это было с тем, что процесс строительства доходного дома пережил революцию. Обнаружилось, что здание находится в динамично развивавшемся на тот момент промышленном районе. Таким образом, глобальные события в стране не могли не повлиять на облик дома.

В процессе работы над проектом мы решили восстановить историческую справедливость и создали фасад на основе проекта 1901 г. с градацией по этажам в виде доходного дома – именно таким, каким он задумывался изначально архитектором. 

При работе с ОКН мы также должны учитывать такое понятие как «зона влияния». Она может нас ограничивать в выполнении определенного рода работ: например, обязывает провести археологические раскопки или выбрать тот или иной способ прокладки инженерных коммуникаций. Например, в Санкт-Петербурге и в исторической части Москвы есть ограничения по высотности. Это может влиять на бюджет проекта, на ход работ и на их продолжительность, а также на получение дополнительных согласований.

Зачем нужны такие ограничения? Дело в том, что в непосредственной близости исторических памятников могут проводиться работы, которые создают, например, вибрации, или влияют на изменение грунтовых вод. То есть мы можем своим поведением на стройплощадке повлиять на целостность фундамента здания. Поэтому в предохранительных целях закладываются дополнительные футляры под сети, выполняются подпорные стенки, шпунты и т.д. Историко-культурной экспертизе в этом случае подвергается не только объект строительства, но и способ строительства. 

Что касается непосредственно самой реставрации, то сегодня «золотым стандартом» считается подход не только с максимальным сохранением подлинности материала элементов или конструкций, но и с использованием традиционных технологий и материалов, которые применялись в эпоху постройки. Прежде мне приходилось участвовать в проекте с данным подходом в Санкт-Петербурге: там отливка архитектурных деталей выполнялась в формы из желатина. Однако такой подход встречается все реже. Современные методы изготовления не уступают традиционным – при условии строгого соблюдения проектной документации и проведения работ на основе исключительно научных исследований и стандартов. 

Коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева

Девелоперский проект в Москве – это многоуровневая дистанция со строгой регламентацией на каждом этапе. От идеи до разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) – в среднем от трех до семи лет, в зависимости от сложности объекта.

С объектами культурного наследия все принципиально иначе. ОКН – это работа с двойным контролем: строительным и реставрационным. Департамент культурного наследия города Москвы является обязательным участником согласования на всех стадиях.

Если при новом строительстве архитектор работает с чистым листом, то при реставрации современные инженерные системы – вентиляцию, противопожарную защиту, лифты – нужно вписать в исторические конструкции, не затронув предмет охраны. Это в среднем вдвое дороже и существенно длиннее по срокам. 

Отсюда вытекает первая и главная сложность при работе с ОКН – несоответствие между требованиями современного комфорта и физическими ограничениями исторического здания. Нормативы по вентиляции, противопожарной защите, лифтам рассчитаны на современные конструкции. Когда то же самое нужно реализовать в кирпичных стенах XIX века, каждое решение становится самостоятельной инженерной задачей. Отсюда разница в бюджете и сроках. 

При работе с такими зданиями встает и кадровый вопрос. Реставрация как профессия после распада СССР пережила глубокий упадок. Советская школа обеспечивала устойчивую передачу знаний и методологии – через специализированные институты, отраслевые мастерские, систему наставничества. В 1990-е годы эта система фактически прекратила существование: финансирование иссякло, заказы исчезли, опытные мастера ушли или переквалифицировались. Утраченным оказался не столько корпус теоретических знаний, сколько живой ремесленный опыт, который передается только в практике – из руки в руку. Сейчас ситуация медленно выправляется, но это процесс небыстрый: реставратора высокого класса за несколько лет не вырастить.

Здесь девелоперы в сегменте высокого класса оказываются в структурно выгодном положении: бюджеты таких проектов позволяют предложить лучшим специалистам условия, недостижимые в государственном секторе. Мы не ищем исполнителей на открытом рынке, а работаем с реставрационными мастерскими, у которых за плечами знаковые городские объекты. Это взаимовыгодная история: профессионал получает достойное вознаграждение и сложную задачу, девелопер – качество, которое невозможно имитировать.  

«Золотой стандарт» реставрации сегодня – принцип минимального вмешательства: любое действие обосновано историко-архивными данными. Ни одна деталь не додумывается за архитекторов прошлого. Если документальных свидетельств о конкретном элементе нет, то применяется нейтральное современное решение, которое не вступает в конфликт с историческим контекстом.