Какие изменения происходят на рынке недвижимости

При покупке квартир в России остаются востребованными льготные программы, включая семейную ипотеку, господдержку и ипотеку для IT-специалистов. Покупатели рассматривают максимально готовые к заселению варианты, при этом продавцы идут на уступки на рынке вторичной недвижимости, говорят опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. 

«Вторичка» без рисков

Рынок вторичной недвижимости продолжает восстанавливаться, хотя и более медленными темпами, следует из данных аналитического центра сервиса «Домклик» (6+) от «Сбера» (ПАО «Сбербанк») на август 2022 г. Если в июле прирост общего количества сделок по всем регионам РФ по сравнению с предыдущим месяцем составлял 58%, то в августе – 44%. 

Согласно оценке аналитиков, квартиры в ипотеку стали чаще покупать в Магаданской области (прирост сделок – 103,8%), Ивановской области (88,1%), Республике Хакасия (75,4%), Кабардино-Балкарской Республике (73,4%) и Читинской области (72,1%). В Москве наблюдается наименьший прирост ипотечных сделок (30,1%) среди топ-10 крупнейших регионов России.

При этом Москва по-прежнему остается лидером по количеству выданных ипотечных кредитов (4800 кредитов), далее с небольшим отрывом следует Московская область (4700) и Санкт-Петербург (3300). По сравнению с июлем разрыв между Москвой и Московской областью сократился. В июле он составлял порядка 500 сделок (14% от общего количества сделок по Москве), в августе – уже около 130 сделок (3%).

Несмотря на развитие льготных ипотечных программ, квартиры во «вторичке» в августе оказались более востребованы, чем в новостройках в целом по РФ, следует из аналитического исследования. Доля сделок на вторичном рынке составила 73,3%, на первичном – 19,6%. При этом в Москве и Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок по покупке квартир на вторичном рынке в два раза ниже, чем в других регионах.

«Привычные значения ипотечных ставок привели к тому, что темп роста вторичного рынка на сегодняшний день опережает темпы роста первичного, – отмечает руководитель аналитического центра сервиса «Домклик» Мария Ромчанова. – Снижение ключевой ставки на прошедшем 16 сентября заседании Центрального банка еще больше увеличит спрос на вторичное жилье и может вызвать значительный рост цен на вторичном рынке, а также дальнейшее уменьшение величины торга».

По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости FOX Property Юлии Белуковой, квартиры сегодня покупают в основном с целями «для жизни сейчас», «для себя и семьи». Поэтому покупатели рассматривают максимально готовые к заселению варианты, не желая ввязываться в ремонт. «Жилье на стадии строительства или без отделки они расценивают как определенный риск. Например, переплаты ввиду удорожания или отсутствия привычных отделочных материалов», – считает Белукова.

Кроме того, у покупателей возникают опасения относительно сроков строительства и сдачи новых объектов, говорит эксперт. «Аналогичная ситуация складывается не только на рынке городского, но и загородного жилья. Если раньше максимальный интерес вызывали проекты на старте строительства по причине новизны и более низкой инвестиционной стоимости, то сегодня это уже не мотивирует покупателя. Отсюда и смещение интереса на вторичный рынок жилья», – уверена Белукова.

В свою очередь исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский отмечает, что на вторичном рынке количество предложений больше, чем на первичном, отсюда и больше сделок. При этом в Москве и Санкт-Петербурге жилье в новостройках может быть популярнее, чем в других регионах, благодаря большей осведомленности населения о льготных программах и скидкам от застройщиков, полагает эксперт Мария Ромчанова. 

Снизить цену или ждать перемен

По данным анализа ипотечных сделок, в августе были по-прежнему востребованы льготные программы, включая семейную ипотеку, господдержку и ипотеку для IT-специалистов. В среднем по России каждая четвертая сделка оформлялась на льготных условиях (25,5%). Больше всего таких сделок было заключено в Санкт-Петербурге (48,5%), Москве (40,9%) и Краснодарском крае (39%).

Наибольшей популярностью среди льготных программ пользуется «Господдержка». В августе процент сделок по программе в целом по России составил 17,3% (в июле – 16,9%). В лидерах – Санкт-Петербург (33%) и Москва (29,8%).

Среди общего количества ипотечных сделок 7,6% квартир были приобретены по программе «Семейная ипотека», 0,5% сделок были оформлены по льготам для IT-специалистов.

Согласно данным о заключенных сделках, стоимость квадратного метра во «вторичке» поднялась на 3,6% в среднем по стране. Больше всего подорожали квартиры в Республике Алтай, Севастополе, Карачаево-Черкесской республике. Дешевле стало жилье в Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Чеченской республике. Среди регионов, лидирующих по количеству выданных ипотек, наиболее значительно цены выросли в Свердловской области (+17%), республиках Татарстан (+6%) и Башкортостан (+4,4%). В Москве цены незначительно снизились (-0,5%).

В такой ситуации продавцы недвижимости часто идут на уступки. По словам директора по продажам девелоперской компании «Полис групп» Яны Вирченко, если продавцу нужны «быстрые деньги», он готов скинуть до 10% от стоимости квартиры. Хотя другие предпочитают выставлять квартиру по верхней планке стоимости по рынку и ждать лучших времен. Таким образом, цены на рынке вторичного жилья могут варьироваться до 30% на похожие квартиры, считает Вирченко.

«В начале лета было меньше продавцов, которые соглашались на дисконт, – подтверждает тенденцию руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. – Сейчас, наоборот, большинство собственников, которые летом искали покупателей и хотели выйти на сделку, готовы к ценовым уступкам, в отдельных случаях – к существенным». По словам эксперта, скидки могут доходить до 15% в зависимости от состояния объекта и его расположения, например расстояния до станций метро или МЦК.

Согласно исследованию, наибольшие скидки по РФ зафиксированы в республиках Северная Осетия – Алания (5,7%), Адыгея (4,4%) и Дагестан (4,4%).

Среди регионов, лидирующих по количеству выдач ипотечных кредитов, наибольшие скидки на вторичную недвижимость предлагают в Республике Башкортостан (2,3%), Краснодарском крае (2,2%) и Республике Татарстан (2%). В меньшей степени на уступки идут продавцы в Челябинской области (0,4%), Красноярском крае (0,7%) и Свердловской области (0,9%).