Смена элит: новостройки премиум-класса переезжают из центра Москвы
Чем Хорошевский район привлекает покупателей жильяЕще лет десять назад главным критерием премиальной недвижимости было ее расположение в центре Москвы. Однако сейчас для покупателей гораздо важнее качество среды – близость парков, надежной социальной и коммерческой инфраструктуры, удобная транспортная доступность, в том числе автомобильная. И более доступные цены. Поэтому они охотно выбирают проекты за пределами Садового кольца.
Перестали держаться за адрес
Новостройки премиум-класса в Москве сменили географию: 95,4% предложений в проектах, вышедших на рынок в этом году, находится за пределами Садового кольца. Так, согласно данным жилого департамента CORE.XP, в I полугодии 2026 г. в Москве стартовало шесть проектов премиум-класса общим объемом экспозиции в 1107 лотов. Это проекты «Мастерс» (Capital Group, 127 лотов) и «Сезар будущее» (Sezar Group, 648 лотов) в Хорошевском районе, «Сикрет Гарден» («Кортрос», 193 лота) в Обручевском районе, С5 (MR Group, 65 лотов) и «Муза» («Мангазея Девелопмент», 21 лот) в районе Аэропорт, «Аурус» («Страна», 53 лота) в Пресненском районе.
География новых проектов отражает изменение самого понятия премиальности, утверждает коммерческий директор Capital Group Вера Стефан. «Если раньше главным критерием была близость к центру города, то сейчас покупатели гораздо больше внимания уделяют качеству самой локации и тому образу жизни, который она позволяет вести, – отмечает она. – Для состоятельного клиента премиальность – это возможность жить рядом с большими парками, пользоваться развитой социальной и спортивной инфраструктурой, быстро добираться до ключевых деловых районов, но при этом ежедневно находиться в спокойной, приватной среде».
Внутри Садового кольца земельный ресурс ограничен, да и стоят площадки баснословных денег, поэтому там, по оценкам консультантов, можно возвести разве что камерный жилой комплекс класса de luxe с высоким бюджетом входа. Другое дело – площадки за пределами центра города. «Здесь районы формируются уже не за счет точечной клубной застройки, а за счет крупных квартальных проектов. Именно поэтому в них больше лотов и объем экспозиции: девелоперы получают площадки, позволяющие создать не только дом, но и полноценную среду – благоустройство, парки, паркинги, ритейл, социальную инфраструктуру и сильный образ района в целом», – объясняют в CORE.XP. «Поэтому премиум-сегмент сегодня уходит туда, где можно собрать полноценный продукт, а не просто дорогой дом с престижным адресом», – резюмируют в компании.
Новые проекты премиального уровня, как отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина, все чаще появляются в районах, которые находятся рядом с центром, но обладают возможностями для комплексного развития. «Хорошевский район – один из ярких примеров такой трансформации», – говорит она. Тот факт, что он стал ключевым для старта новых проектов премиум-класса, подтверждают цифры. По данным CORE.XP, на него пришлось 775 лотов, или 45 200 кв. м, что составляет 63 и 57% соответственно от всего предложения новостроек премиум-класса, вышедших на рынок в Москве с начала этого года.
Интеллектуальный флер
Повышенное внимание девелоперов к Хорошевскому району объясняется несколькими факторами. Здесь десятилетиями жили и работали инженеры, конструкторы, ученые, художники, то есть изначально эта локация считалась благополучной, в ней присутствовал некий интеллектуальный флер. «У района есть история – научная, авиационная. Это накопленный капитал, который невозможно создать за три года», – подчеркивает коммерческий директор компании St Michael Алексей Зюкин. Так что самое время переосмыслить значимость этого района с учетом уже устоявшегося тренда, при котором покупатели премиального жилья выбирают проекты за пределами Садового кольца. К тому же плотность застройки в Хорошевском районе приближается к наиболее комфортным значениям – от 11 000 до 18 000 кв. м на гектар, что, по словам экспертов, в разы ниже, чем в центре столицы.
По оценке аналитиков жилого департамента CORE.XP, Хорошевский район нельзя назвать «пустым» или слабо освоенным, но в премиальном сегменте он еще не выглядит перенасыщенным: в июле текущего года в премиум-классе представлено 925 лотов, или 62 700 кв. м. Основное предложение формируют проекты «Мастерс», «Сезар будущее» и «Прайм Парк». «Для застройщика это сильная ситуация: район уже обладает городской инфраструктурой и узнаваемостью, но при этом сохраняет потенциал для новых проектов высокого класса. При этом новые проекты выигрывают за счет возможности предложить премиальный продукт дешевле классических центральных локаций, но с сопоставимым набором преимуществ: транспорт, деловая среда, благоустройство, парки, сервисы и крупный масштаб проекта», – аргументировали в компании.
В Хорошевском районе сосредоточены крупные парковые территории, спортивная инфраструктура, одни из лучших образовательных учреждений Москвы, при этом новое качественное премиальное жилье долгое время практически не появлялось, отмечает Стефан. Похожую точку зрения высказывает и Тумайкина: «При выборе площадки мы оцениваем несколько факторов: транспортную доступность, потенциал развития района, существующую инфраструктуру, долгосрочный спрос и др. Хорошевский район отвечает всем этим критериям. Мы видим, что он становится одной из наиболее привлекательных локаций для жизни рядом с центром Москвы. Здесь сочетаются сложившаяся городская инфраструктура, отличная транспортная доступность и большой потенциал дальнейшего развития».
Поскольку в Хорошевском районе долгое время отсутствовало новое строительство, то накопился отложенный спрос, о чем свидетельствуют опять же цифры. По данным CORE.XP, в проектах премиум-класса, вышедших на рынок в первом полугодии 2026 г., наметилась тройка лидеров по объемам продаж. Возглавил рейтинг дом «Мастерс», в котором на начало июля было зарегистрировано 78 сделок по ДДУ (объем реализованной площади – 6347 кв. м). Для сравнения: в проекте «Муза» закрыто 40 сделок (3245 кв. м), в «Аурусе» – 40 сделок (2463 кв. м). «Мы связываем этот результат сразу с несколькими факторами. Во-первых, рынок давно ожидал качественного предложения в данной локации. Во-вторых, проект максимально точно отвечает текущему запросу семейной аудитории на просторные квартиры, приватную среду и развитую инфраструктуру», – прокомментировала коммерческий директор Capital Group (застройщик дома «Мастерс») Вера Стефан.
В CORE.XP добавили, что по количеству лотов и площади в Хорошевском районе доминирует «Сезар будущее»: на него приходится 70% лотов и 55% площади премиальной экспозиции района. При этом «Прайм Парк» остается самым дорогим проектом в выборке: его средневзвешенная цена составляет 954 500 руб. за квадратный метр, а средний бюджет лота – около 111 млн руб. «Сезар будущее» и «Мастерс» формируют более доступный премиальный ценовой уровень – около 719 000–733 000 руб. за квадратный метр.
Общее место
Общим местом для покупателей недвижимости премиум-класса сегодня стал запрос на проекты, которые сочетают в себе, казалось бы, несовместимые для мегаполиса вещи: динамичный городской ритм с приватностью и тишиной природы. Хорошевский район как раз по этой причине, как отмечает Стефан, остается одной из самых востребованных локаций. Здесь есть крупные парковые территории («Березовая роща», Чапаевский парк, парк «Ходынское поле» с прудом, панорамными качелями и площадками для активного отдыха), спортивная инфраструктура (спорткомплекс ЦСКА, «Мегаспорт», «ВТБ Арена»), образовательные учреждения с высоким рейтингом. При этом в районе отличная транспортная доступность – функционируют две станции метро, по две станции МЦК и БКЛ, имеется прямой выезд на Третье транспортное кольцо, Ленинградский проспект, Хорошевское шоссе и Северо-Западную хорду. Отсюда за 15 минут можно добраться до Кремля, до основных деловых кластеров, в том числе Москва-Сити.
Причем новые проекты, которые реализуются сегодня в Хорошевском районе, однозначно добавят ему преимуществ, уверены эксперты. Например, проект «Мастерс» предусматривает создание общественных пространств, которые станут частью жизни всего района. Речь идет о новом линейном парке со спортивными и игровыми площадками для детей разных возрастов, зонами для тихого отдыха, прогулочными дорожками и амфитеатром.
Не стоит также забывать, что Хорошевский район входит в самый амбициозный проект Москвы – «Большой Сити», который является ключевым направлением офисной экспансии столицы. «Ходынский кластер – одна из самых сильных точек роста с потенциалом до 2,1 млн кв. м и более 60 000 новых рабочих мест к 2035 г. Для нас это многолетний приток платежеспособного спроса – управленцев, предпринимателей, топ-специалистов, которым важно жить рядом с центром деловой активности, не жертвуя при этом качеством городской среды», – говорит Зюкин. Каждая новая офисная башня рядом – это тысячи будущих арендаторов и покупателей недвижимости в пешей доступности от этих зданий, отмечает эксперт. Поэтому, по его мнению, жилье в районе, где спрос на аренду структурно растет быстрее предложения, – не только адрес для жизни, но и доходный актив.
Кто эти люди
В Capital Group никогда не начинают проектирование с выбора класса жилья или архитектурной концепции, утверждает Стефан. «Сначала мы изучаем локацию: кто здесь живет, какие семьи формируют спрос, каких форматов жилья не хватает, как устроена социальная инфраструктура, транспортная доступность, окружение и какие сценарии жизни уже сложились в районе. Именно анализ локального спроса определяет будущий продукт», – рассказывает она. Например, при разработке дома «Мастерс» в компании увидели, что Хорошевский район исторически востребован среди семейной аудитории, при этом нового качественного премиального жилья в нем практически не было. Поэтому Capital Group сделала ставку на полноценный семейный проект премиум-класса. «Правильность выбранной нами концепции подтвердили продажи, из них более 60% приходится на семейные квартиры с двумя и тремя спальнями», – отмечает Стефан.
Трехкомнатные квартиры, по ее словам, формируют сейчас уже более 36% продаж. «На этапе проектирования мы закладывали существенно меньшую долю таких лотов – около 25%, поскольку именно такая структура традиционно характерна для рынка премиального жилья. Фактический спрос показывает, что покупатели квартир в нашем проекте приобретают недвижимость с расчетом на длительное проживание семьи», – продолжает Стефан.
Одновременно это, по ее мнению, делает трехкомнатные квартиры одним из наиболее перспективных инвестиционных продуктов. «Исторически стоимость квадратного метра в таких лотах ниже, чем в компактных форматах, однако высокий спрос и постепенно сокращающийся ассортимент создают предпосылки для более активного роста цен именно в этом сегменте», – поясняет эксперт.
Основной покупатель в проекте «Амбер Сити», как замечает Тумайкина, это человек в возрасте ближе к 40 годам с высшим образованием и стабильным высоким доходом. По ее словам, чаще это семейные люди: более 70% состоят в официальном браке, почти 68% воспитывают детей, в семье в среднем три человека (один ребенок). Большинство покупателей приобретают квартиру для собственного проживания, говорит эксперт. «Около половины наших клиентов уже живут в Москве и рассматривают покупку как следующий этап улучшения жилищных условий. При выборе они обращают внимание не только на характеристики квартиры, но и на весь проект в целом: архитектуру, благоустройство, инфраструктуру, общественные пространства и уровень сервиса», – описывает она портрет покупателя.
В проекте «Зорге 9», утверждает Зюкин, несколько профилей покупателя. Первый – инвесторы (38% сделок). Они выбирают студии и евродвушки под аренду, перепродажу или в портфель, нередко это люди из регионов – Казань, Краснодар, Оренбург, Сахалин, Сибирь. Второй – покупатели жилья для собственного проживания (30% сделок). Это люди в возрасте 25–35 лет из бизнеса, IT и творческих сфер, которые ранее арендовали жилье. И наконец, оставшаяся треть сделок распределена между более мелкими категориями покупателей: покупка детям/родителям и так далее.
Интересно, что в проекте «Мастерс» до 80% сделок приходится на жителей Хорошевского района, а также соседних локаций. «Это подтверждает высокий уровень лояльности к району: люди не хотят менять привычную среду, ценят сложившуюся инфраструктуру, близость парков, сильные школы и возможность улучшить качество жилья, оставаясь в любимом месте», – подытоживает Стефан.