Дорогие мои «Лужники»: как спорткомплекс меняет рынок элитной недвижимости

Средневзвешенная цена квадратного метра в проектах на Лужнецкой набережной по итогам I квартала 2026 г. приблизилась к 2 млн руб. при ограниченном объеме предложения: в открытой продаже остается около 120 объектов в новых и недавно выведенных на рынок проектах, следует из данных консалтинговой компании NF Group. При этом же за предыдущий год здесь было реализовано более 130 лотов, что сопоставимо с текущим уровнем экспозиции и указывает на высокий оборот в локации.

Тем временем стоимость жилья в этой части Хамовников более чем на 20% превышает средние значения по району. Участники рынка, помимо прочего, связывают динамику с усилением роли «Лужников» как крупнейшего спортивного и общественного кластера столицы, а территорию между Фрунзенской набережной, Комсомольским проспектом и спорткомплексом все чаще называют «новыми Патриками».

Девелоперы также отмечают, что рост цен в этой зоне связан с формированием самостоятельного городского кластера, где стоимость определяется не только характеристиками жилья, но и качеством среды, инфраструктурой и сценариями повседневной жизни.

Элитная основа

Хамовники исторически входят в число самых дорогих жилых районов Москвы. Однако нынешний статус территории сформировался не сразу. До революции значительную часть района занимали текстильные предприятия и склады, а в советское время здесь появились ведомственные дома для научной, военной и партийной элиты. После распада СССР промышленность постепенно ушла из центра города, уступив место жилым комплексам, офисам и общественным пространствам. Ограниченное количество свободных участков под застройку сделало район одним из самых дефицитных рынков жилья в столице.

При всем при этом сегодня Хамовники остаются крупнейшим рынком элитной недвижимости Москвы. По данным исследования девелоперской компании Sminex, на район приходится 14 проектов, или 26% всего предложения в элитном сегменте столицы. С 2023 по 2025 г. здесь стартовали продажи 11 новых домов, тогда как в большинстве других центральных районов Москвы за тот же период на рынок вышло от двух до четырех проектов.

При этом рост цен в отдельных частях района значительно опережает среднерыночные показатели. По данным аналитиков компании, за последние два года цена квадратного метра в новых проектах на Лужнецкой набережной выросла на 132%, а на Саввинской набережной – на 158%. Еще несколько лет назад главным символом элитных Хамовников оставалась «золотая миля» между Остоженкой и Пречистенкой. Сейчас же рынок все чаще говорит о появлении второй точки роста – территории вокруг Лужнецкой набережной и спорткомплекса «Лужники».

По словам партнера, регионального директора департамента городской недвижимости NF Group Андрея Соловьева, интерес покупателей к территории вокруг «Лужников» усиливается, однако речь идет не о краткосрочном всплеске спроса. Этот район начал активно развиваться позже, чем многие другие элитные локации центра Москвы, отмечает эксперт. По его словам, дополнительную ценность здесь создают близость к центру, спортивная инфраструктура, набережные и ограниченный объем предложения.

«Крупные общественные пространства действительно усиливают восприятие района и повышают его привлекательность для покупателей, но оценивать этот эффект следует в контексте конкретного объекта и его характеристик. В этой части города дополнительную ценность формирует не только сама близость к «Лужникам», но и ограниченность предложения в сочетании с устойчивым спросом», – уверен Соловьев.

Вторая жизнь «Лужников»

Еще 15 лет назад нынешний интерес к территории вокруг «Лужников» выглядел бы маловероятным. Несмотря на расположение рядом с Москвой-рекой и историческим центром, район ассоциировался прежде всего со спортивным объектом и одним из крупнейших вещевых рынков столицы.

Перелом произошел после закрытия рынка и начала подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 г. В реконструкцию комплекса были вложены десятки миллиардов рублей. Помимо обновленной Большой спортивной арены город получил Дворец водных видов спорта, теннисный центр, новые беговые маршруты, благоустроенные набережные, велоинфраструктуру и канатную дорогу через Москву-реку.

После чемпионата территория не превратилась в объект редкого использования. Напротив, город начал развивать ее как пространство повседневной активности. Сегодня сюда приезжают на пробежки, прогулки, занятия спортом, концерты и спортивные соревнования.

Спустя несколько лет после реконструкции и благоустройства вокруг «Лужников» начала складываться гастрономическая и сервисная инфраструктура, ранее нехарактерная для спортивных объектов. Весной этого года на территории комплекса и в прилегающих кварталах начали открываться проекты ресторанных групп и рестораторов федерального уровня, например Savva Андрея Шмакова, «Воронеж» Александра Раппопорта, Black Thai, «Колбасный цех», «Frank by Баста», Community. В пешей доступности от набережной появились кофейни и небольшие заведения с верандами – среди них Surf Coffee, «Полька», «Даблби».

В соцсетях этот тренд получил название «переезд Патриков» – под ним подразумевается перенос части ресторанной и досуговой активности из перегруженных центральных локаций в район набережной. В основе этого процесса лежат заметные изменения на рынке: за последний год Патриаршие пруды покинули сразу несколько ресторанов, включая CuttaCutta, Lou Lou, Nude, Garda, Grassa, 0,75 Please и ряд других проектов.

Как писал ранее «Ведомости. Город», рестораторы связывают уход с экономическими факторами: при высоком уровне аренды и росте операционных издержек даже устойчивый пешеходный трафик перестает обеспечивать необходимую доходность заведений. Вместе с тем, по данным аналитики «Мегафона», основанной на обезличенном мобильном трафике, за первые месяцы 2026 г. посещаемость «Лужников» выросла на 42% год к году, тогда как Патриарших прудов – только на 16%.

При этом развитие территории вокруг «Лужников» не могло не повлиять на градостроительные решения в Хамовниках, уверены в московской мэрии. В ответ на запрос «Ведомости. Города» в департаменте градостроительной политики Москвы рассказали, что сегодня здесь формируется полноценный многофункциональный кластер, который меняет роль района в городской структуре. По оценке ведомства, Хамовники постепенно переходят от модели преимущественно спортивной и рекреационной территории к пространству, где сочетаются жилье, общественные пространства, деловая активность и сервисная инфраструктура.

Трансформация будет продолжаться и в будущем, что подтверждается реализуемыми и анонсированными девелоперскими проектами в районе. Так, например, в мае 2026 г. город согласовал архитектурную концепцию нового квартала на Лужнецкой набережной, вдохновленную эстетикой Фаберже. Проект включает жилую застройку и бизнес-центр с офисами общей площадью более 26 000 кв. м. Начать строительство планируется в 2027 г.

Параллельно на набережной формируется новая коммерческая инфраструктура: в составе комплекса «Коллекция Лужники» строится торговая галерея длиной более 500 м. На площади свыше 6000 кв. м разместятся рестораны, магазины, спортивный ритейл и сервисные пространства, ориентированные как на посетителей комплекса, так и на жителей прилегающих районов. При этом перечисленные проекты лишь часть от тех, которые сегодня реализуются на территории вокруг «Лужников».

«Новые Патрики»

Сравнение территории вокруг «Лужников» с Патриаршими прудами все чаще звучит среди девелоперов и брокеров элитной недвижимости. Однако связано оно скорее с принципами формирования стоимости недвижимости, чем со сходством самих районов.

Участники рынка нередко называют Патриаршие пруды одним из первых примеров в Москве, когда на стоимость жилья начали заметно влиять характеристики городской среды. Рестораны, общественные пространства и репутация района со временем стали самостоятельными факторами ценообразования. По данным девелопера R4S и консалтинговой компании CORE.XP, за последние три года жилье на Патриарших прудах подорожало на 77%. Если в мае 2023 г. средневзвешенная цена предложения в районе Патриарших прудов составляла 2,33 млн руб. за 1 кв. м, то в мае 2026 г. достигла 4,12 млн руб.

Похожий процесс сегодня можно наблюдать и в Хамовниках. Для рынка недвижимости это принципиальное изменение, уверены опрошенные «Ведомости. Городом» аналитики. Если раньше покупатели ориентировались прежде всего на статус адреса и близость к центру, то сегодня все большее значение приобретает качество городской среды. Стоимость жилья все сильнее зависит от окружения, инфраструктуры и сценариев повседневного использования территории, говорят эксперты.

Для части покупателей это становится важным аргументом при выборе жилья. «Если в семье есть дети или родители, которые серьезно занимаются спортом, логистика повседневной жизни начинает выстраиваться вокруг тренировочного процесса», – говорит директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. По ее словам, выделить влияние именно «Лужников» в структуре спроса сложно, поскольку на решение о покупке влияет совокупность факторов, однако наличие крупного спортивного кластера в непосредственной близости в целом повышает привлекательность локации.

При этом, по данным «Авито недвижимости», почти треть москвичей считает наличие рядом мест для отдыха и досуга важным критерием выбора жилья. Однако эксперты предупреждают, что влияние крупных общественных пространств не стоит переоценивать. «Покупатели элитной недвижимости нередко ценят приватность и камерность района выше, чем соседство с масштабными точками притяжения», – отмечает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито недвижимости» Сергей Еремкин.

В этом случае показателен пример Патриарших прудов, когда уход от досуговой перенасыщенности усилил привлекательность района для элитной аудитории, добавляет эксперт. «Поэтому говорить о том, что новые точки притяжения, в том числе «Лужники», становятся драйвером спроса наравне с транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, можно лишь с оговорками», – считает он.

Вместе с тем, как отмечает глава практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и партнеры» Анна Данченок, развитие крупных точек притяжения, таких как «Лужники», влияет на экономику прилегающих территорий благодаря росту интенсивности деловых и социальных связей. По ее словам, увеличение трафика и числа взаимодействий между жителями и бизнесом приводит к формированию дополнительной экономической активности и созданию новой добавленной стоимости для города, включая налоговые поступления в местный бюджет.

Цена городской среды

Влияние «Лужников» распространяется на весь локальный рынок недвижимости и коммерческой активности. Вместе с ростом посещаемости территории меняется структура потребления, появляются новые сервисы и рабочие места, растет привлекательность коммерческих помещений. Аналогичные процессы ранее наблюдались вокруг Парка Горького, ВДНХ, парка «Зарядье» и делового центра «Москва-сити».

По словам Данченок, в международной практике стоимость жилья рядом с подобными объектами может быть выше на 5–15%, а арендные ставки на коммерческие помещения – на 10–35% по сравнению с сопоставимыми территориями. В результате наиболее устойчивыми становятся районы, где жилье, рабочие места, сервисы и общественные пространства сосредоточены в пределах шаговой доступности. «Покупатель приобретает вместе с квартирой доступ к сформированной городской среде», – говорит она.

Первые признаки этого процесса уже заметны в Хамовниках. По наблюдениям участников рынка, увеличивается активность рестораторов и операторов досуговых проектов в районе Лужнецкой набережной. Соловьев отмечает, что интерес к территории проявляют представители самых разных сегментов бизнеса. При этом, по его словам, речь идет не о повторении сценария других центральных районов Москвы, а о формировании самостоятельного городского кластера.

Статус района подтверждается и структурой спроса. По данным девелоперской компании Sminex, на Хамовники приходится 36% всех сделок с редкими форматами недвижимости в центре Москвы – пентхаусами, виллами и ситихаусами. По данным Intermark, 18 объектов из сотни самых дорогих квартир столицы расположены именно здесь. А согласно исследованию «Домклика», сразу несколько самых дорогих квартир, выставленных на продажу в Москве в конце 2025 г., находились в Хамовниках, включая лот стоимостью 2 млрд руб.

По словам директора по оценке Sminex Святослава Куланина, ценообразование в этой части города складывается под влиянием нескольких факторов. Он отмечает, что в наценке учитывается доступ к «Лужникам», расположение на набережной Москвы-реки, соседство с Парком Горького и Нескучным садом, а также виды на воду и исторический центр города.

«Переоценку своих проектов мы проводим регулярно. То, насколько подорожает квадратный метр, зависит от рынка в целом. Но мы не игнорируем и быстрый рост каких-то отдельных локаций – это дополнительный фактор», – говорит Куланин. При этом он добавляет, что прямого роста интереса к проектам вблизи «Лужников» на фоне их усиления как общественного пространства в компании не фиксируют. Часть покупателей действительно выбирают жилье в Хамовниках с учетом близости к спортивному кластеру, но ключевым фактором остается статус района в целом и сложившаяся премиальная среда, говорит эксперт.

С тем, что развитие территории усиливает уже существующие преимущества района, соглашается член комитета Российской гильдии риэлторов по GR Алла Георгиева. По ее словам, это отражается и в динамике цен. Сегодня средняя цена элитного жилья на первичном рынке Хамовников приближается к 2,4 млн руб. за 1 кв. м, а в отдельных проектах рядом с «Лужниками» превышает 3,5 млн руб. за 1 кв. м, отмечает риэлтор.

«Сейчас средняя цена квадратного метра в Хамовниках более чем на 60% выше средней по Москве, а если проанализировать рынок недвижимости за последние пять лет, то район прибавил около 33%», – говорит она. По словам Георгиевой, такая динамика выглядит особенно заметной на фоне рынка в целом: в премиальном сегменте Москвы рост цен в 2025 г. составил около 8%.

По ее оценке, потенциал дальнейшего роста сохраняется. При стабильной макроэкономической ситуации стоимость жилья в локации может и дальше расти темпами выше среднерыночных, а вслед за ценами продажи будут увеличиваться и арендные ставки, уверена Георгиева. При этом основной спрос, по мнению эксперта, продолжат концентрировать новые проекты, тогда как вторичный рынок будет расти более сдержанно.-