Андрей Лихачев: «Будущее жилья – там, где технологии встречаются с комфортом»

Комфортное жилье – это не только квадратные метры, но и совокупность современных технологических решений и грамотного управления городской средой. В чем сложности реализации масштабных строительных проектов и как их преодолевают в Москве, почему будущее – за комплексным подходом, где ценится качество жизненного цикла объектов, в беседе с «Ведомости. Городом» рассказал генеральный директор специализированного застройщика «Рублево-Архангельское» (проект «СберСити») Андрей Лихачев.

«Если люди оценят новации, идеи «взлетят»

– Наша отрасль крайне инерционна, и вряд ли можно судить о каких-то глобальных изменениях на временном отрезке в пяти–семи лет. Но появляются различные инновационные решения и технологии, и время покажет, станут ли они общей нормой или останутся развлечением для узкого круга.

Разумеется, меняется образ жизни людей, потребности, а значит, меняется и планировка квартир. Появляются душевые кабины вместо ванн, отдельные функциональные гардеробные вместо огромных шкафов.

Стив Джобс как-то сказал: «Невозможно создать хороший продукт, основываясь на опросах людей или пользуясь фокус-группами. Люди сами не знают, чего они хотят, пока им это не покажешь». В том числе и на строительном рынке спрос будет соответствовать тому, что придумают его лидеры и научат, как этим пользоваться. Если люди оценят эти новации, идеи «взлетят».

– Я бы выделил несколько ключевых технологий и цифровых сервисов, которые уже доказали свою эффективность. Во-первых, интегрированные системы, позволяющие выстроить взаимодействие жителей с производителями энергии, ресурсоснабжающими организациями. К сожалению, такие две отрасли, как ЖКХ и энергетика никак между собой не пересекаются. В случае со «СберСити» удалось объединить потребление энергии на уровне отдельных помещений (каждой комнаты в каждой квартире) с энергоцентрами, с генерацией энергии тепла и холода.

Во-вторых, мы внедрили инновационную систему мусороудаления, позволяющую делать проекты экологически чистыми: вакуумный пневмотранспорт перемещает отходы по подземным коммуникациям к контейнерам, кухонные диспоузеры измельчают органику, а «умные» фандоматы в паркингах принимают вторсырье (стекло/металл) с помощью ИИ-распознавания, начисляя бонусы для оплаты ЖКХ за выброс мусора.

В-третьих, разработаны интеллектуальные системы безопасности. Например, камеры с встроенным ИИ, которые активируются только при распознавании потенциально опасных ситуаций (девиантное поведение, резкие движения). Это решает проблему баланса между безопасностью и приватностью – видео передается только в момент угрозы.

– Опять-таки вопрос сложности и дороговизны.Квартира с паркингом будет дороже, чем просто квартира. А паркинг с электрозарядкой – удобнее и дороже, потому что требует не только дополнительной инфраструктуры, но и противопожарных мер безопасности.

Мы убеждены, что будущее принадлежит электротранспорту – экологически чистому и, по сути, ставшему безальтернативным решением в современных реалиях. А далее мы говорим о качестве жизни. Вам больше не нужны традиционные АЗС, требующие специальных поездок и времени на заправку. Вы можете, вернувшись вечером домой, поставить автомобиль на электрозарядку на своем паркинге. И крайне важно обеспечить при этом безопасность. Государство уже разрабатывает соответствующие нормативы, а мы активно участвуем в этом процессе, проводя совместные эксперименты с МЧС. Цель – создать такие решения, которые обеспечат баланс между удобством, качеством жизни и безопасностью жителей.

«Ключевой вызов – согласования между ведомствами»

– Одним из ключевых вызовов являются вопросы согласования между ведомствами. Каждая организация имеет свои планы, приоритеты и ограничения, и зачастую проще объяснить, почему что-то невозможно сделать, чем найти решение. Особенно когда речь идет о сторонних, а не подведомственных структурах.

В нашем случае критически важным была транспортная логистика: метро и новый выезд с территории. Без строительства этих инфраструктурных элементов добавленный трафик от нашего проекта полностью парализовал бы существующую транспортную систему. Мы искренне благодарны мэру Москвы Сергею Собянину и правительству города за оказанную поддержку в координации работы различных ведомств.

Вторая сложность – это соблюдение баланса между развитием инфраструктуры и привлечением резидентов. С одной стороны, люди не хотят селиться в местах, где отсутствует магазины, аптеки, другие важные сервисы. С другой стороны, предложение не может появиться там, где нет спроса, то есть где еще нет достаточного количества жителей. Не так просто определить и приоритеты. Например, парковые зоны важны для повседневного отдыха, но и аптеки требуются людям регулярно. Поэтому ключевая задача – найти баланс между возведением недвижимости и развитием объектов социальной инфраструктуры, созданием сервисов.

Третьим существенным препятствием становятся нормативные ограничения, которые часто не учитывают масштаб проектов: стандартные правила финансирования, где расходы на инфраструктуру рассчитываются как процент от строительства, не работают для новых территорий – там требуются километры коммуникаций вместо десятков метров в сложившейся застройке.

– Это вопрос нужно разбить на две части: благоустройство общественных пространств и благоустройство внутридворовых пространств.

Основная сложность создания качественной городской среды заключается в финансировании. Существующая модель предполагает, что сначала идет строительство жилья, а затем за счет вырученных от продажи недвижимости средств якобы должно осуществляться благоустройство. Но без готовой инфраструктуры жилье продается дешевле, а значит, девелопер недополучает часть средств и просто не имеет дополнительных денег на дальнейшее создание комфортной среды.

Московские власти нашли решение проблемы: есть требование создавать социальные объекты благоустройства опережающими темпами и компенсировать это бизнесу через дополнительные объемы строительства.

Вторая часть вопроса – это внутридворовое пространства. По нынешнему законодательству на одном земельном участке может быть сооружен один объект недвижимости и все собственники жилья имеют равные права на этом пространстве. Поэтому для девелопера контрпродуктивно создавать объекты разного класса в данном случае.

Мы решили эту проблему, разработав внутренние нормы, позволяющие строить на одном участке дома разного класса. Формируется достаточное число жителей для совместного содержания территории – расходы распределяются между многими пользователями, снижая финансовую нагрузку на каждого.

– Мне кажется, что Москва сейчас – не «каменные джунгли», и столичное правительство этому уделяет значительное внимание. Однако в чем суть проблемы, когда мы говорим о последующей жизни объекта после его сдачи девелопером? В том, что мы вторгаемся в сферу коммунальных услуг. И основная проблема заключается в разрыве между девелоперским проектом и последующим управлением жильем.

Потому что после сдачи дома в эксплуатацию вступают в силу правила, согласно которым управляющая компания меняется взмахом рук при голосовании на общем собрании жильцов. Поэтому УК стремится извлечь максимальную прибыль из своей деятельности, а сделать это можно за счет платежей жителей, которые, в свою очередь, хотят меньше платить и больше получать качественных услуг и сервиса. В такой ситуации девелопер не строит долгосрочные планы. Его главная задача – построить, продать и содержать проект некоторое время. Это приводит к тому, что ЖКХ – самая «недоинвестированная» отрасль в стране.

И отрасли ЖКХ необходима капитализация, чтобы этот бизнес стал ценностью, чтобы его можно было покупать и продавать. В таком случае можно преодолеть разрыв между строительством и последующим управлением.

«Люди хотят жить в комфорте сегодня»

– Московский опыт комплексного развития территорий содержит как универсальные принципы, так и решения, требующие адаптации для других городов. Возьмем систему вакуумного мусороудаления – технология, эффективная для новых территорий, но практически нереализуемая в застройке любых миллионников из-за плотности подземных коммуникаций.

При этом нужно понимать, что невозможно развивать крупные новые территории и создавать инфраструктуру на 20 лет вперед только лишь силами частного инвестора, девелопера. Здесь необходима государственная поддержка. Именно поэтому в Москве уделяется особое внимание превентивному развитию территорий с перспективой строительства.

Развитие инженерной инфраструктуры все-таки должно синхронизироваться с развитием самого проекта и по мере его продвижения нарастать. А это возможно, только когда вы переходите на методы распределенной энергетики и генерации. Накопители энергии и продуманное проектирование позволяют хеджировать пиковые нагрузки без создания гигантских подстанций «на перспективу».

При этом благоустройство и общественные пространства должны создаваться сразу – люди хотят жить в комфортной среде сегодня, а не ждать годами парков и зон отдыха.

– Я все-таки верю, что главным трендом станет растущий спрос на качество – и это касается не только самого строительства, но и всего жизненного цикла объекта. Люди все больше осознают, что настоящая ценность жилья определяется не только красивыми фасадами, но и долгосрочным комфортом, устойчивостью коммунальных систем и управлением территорией. Однако без системных изменений в регулировании отрасли ничего не произойдет.

При этом рынок не будет двигаться в одном направлении – Россия слишком разнообразна в своих предпочтениях. Сошлюсь на слова Александра Аузана, декана экономического факультета МГУ, о том, что в стране сосуществуют две модели поведения: коллективистская (75% населения) и индивидуалистская (25%). Это значит, что спрос будет формироваться параллельно: с одной стороны, на массовые проекты с развитой инфраструктурой, с другой – на персонализированные решения. Счастливы должны быть все, будущее жилья – там, где технологии встречаются с комфортом для каждого.