Решение под ключ: как купить офис и быстро переехать

Сегодня ряд российских компаний нуждается в автономном размещении и желает как можно скорее переехать в новый современный бизнес-центр. Но, как утверждают аналитики рынка, выбор у таких клиентов ограниченный: свободных объемов в готовящихся к вводу проектах практически нет, подходящих предложений – единицы. Поэтому зачастую компании вынуждены возвращаться к идее покупки строящегося офиса. Самым упорным клиентам остается отслеживать редкие предложения в деловых комплексах, ввод которых ожидается в 2026 г.

Основная причина нехватки качественного предложения в новых офисных проектах – высокие темпы реализации площадей еще на этапе строительства, говорят эксперты. Тенденция фиксируется на протяжении нескольких лет: объем доступного предложения в зданиях на момент ввода в эксплуатацию остается критически низким. Дополнительным фактором, усиливающим дефицит площадей, являются ограниченные объемы ввода: большинство консультантов, опрошенных «Ведомостями», полагают, что после пиковых значений 2025 г. этот показатель будет сокращаться два года подряд, а возможно, и дольше.

Ввод: аналитики не верят в миллион

В 2025 г. в Москве был зафиксирован рекордно высокий ввод офисов в эксплуатацию за последние 10 лет − 704 000 кв. м, сообщает NF Group. Но более 50% от общего объема, по данным CORE.XP, составили штаб-квартиры крупных российских компаний: ГК «Роскосмос», Банка России, НТВ и т. д. В IBC Real Estate ожидают, что объем ввода офисных площадей в 2026-м может составить 611 000 кв. м

При этом в 2025 г. ввелось только 48% от заявленного девелоперами объема на начало года, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. В текущем году руководитель CORE.XP Ирина Хорошилова ожидает сдвига сроков ввода более 300 000 кв. м офисных площадей на 2027 г.

Относительно низкие цифры ожидаемого ввода офисных площадей объясняются в том числе тем, что «значительная доля объектов, выходящих на ввод в 2026 г., проектировалась до активного запуска программ МПТ и КРТ», напоминает руководитель управления коммерческой недвижимости девелоперской компании Forma Евгения Борзова. В тот период стартов было меньше, чем в последние два года, когда меры поддержки и общий экономический фон стимулировали новую волну строительства, напоминает Хорошилова. В Stone отмечают, что большая часть новых проектов инициирована непрофильными игроками, для которых основным направлением бизнеса является жилая недвижимость. Соответственно, часть из них не относится к классу А, а в силу отсутствия опыта девелоперов в офисном сегменте срок реализации проектов может быть скорректирован, что может дополнительно усиливать перенос сроков ввода.

Аренда готовых офисов: нестандарт и лоты от инвесторов

Эксперты предупреждают, что хороших арендных предложений в практически готовых офисах очень мало. Прежде всего это вызвано тем, что новые офисы в последнее время строятся в основном на продажу. По данным руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, в строящихся объектах, заявленных к вводу до конца 2027 г., порядка 62% предложений представлено на продажу. У заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова еще более выразительная цифра – 74% от общего объема ввода 2026–2028 гг. планируется реализовать через продажи.

Для девелоперов «классическая модель сдачи в аренду утратила привлекательность», – констатирует генеральный директор и сооснователь компании Manufaqtury Ольга Володина. Девелоперы предпочитают строить бизнес-центры на продажу, так как «деньги сразу – это не деньги потом», резюмирует эксперт.

В итоге аналитики указывают на острый дефицит качественного арендного предложения в готовящихся к вводу бизнес-центрах, особенно в востребованных деловых локациях. «Большая часть новых зданий выходит на рынок полностью или частично заполненными», – говорит руководитель офисного департамента Invest7 Ксения Харкевич. Качественные предложения, особенно крупные блоки площадью от 1000 кв. м в проектах с удачной локацией и концепцией, резервируются арендаторами заранее, соглашается Хорошилова. По информации CORE.XP на январь, в строящихся бизнес-центрах, планируемых к вводу в 2026 г., доступно около 202 000 кв. м (около 55% находится за пределами ТТК).

К моменту ввода в бизнес-центре остаются, как правило, отдельные блоки или нестандартные по площади предложения, говорит управляющий директор группы «Самолет коммерческая недвижимость» Егор Анучин. А также лоты под аренду, приобретенные инвесторами, добавляет руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно.

Оптимизма по поводу перспектив арендного предложения эксперты не испытывают: по их прогнозам, дефицит достойных арендных площадей будет сохраняться и дальше.

Готовые офисы на продажу: остатки сладки

В условиях ограниченного арендного предложения компании все чаще планируют приобретение собственного офиса, констатируют эксперты. Но и в этом сегменте «основной объем офисных площадей в объектах современного строительства, отвечающих запросам компаний, реализуется до ввода объекта в эксплуатацию», предупреждает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Как отмечают в компании, 83% от ожидаемого объема ввода офисов в 2026 г. составляют бизнес-центры на продажу, а 72% данных площадей уже продано. К моменту ввода обычно остаются небольшие и не самые ликвидные блоки, разъясняет директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко. По ее словам, остаток к моменту ввода обычно 0–5% (иногда 2–3%); в отдельных проектах не в бизнес-локациях – до 5–10%. Когда проект достроен, в экспонировании остаются либо единичные крупные лоты, либо функционально уникальные помещения, например под ритейл или ресторанные форматы, добавляет Недря.

Поэтому предложения для клиентов, предпочитающих купить готовое в вводимых в эксплуатацию офисных комплексах, некоторые эксперты считают уникальными. Так, в 2026 г. к вводу в эксплуатацию готовятся несколько проектов Stone: бизнес-центр класса А «Stone Савеловская», уже получивший заключение о соответствии, премиальный бизнес-центр «Stone Ленинский», а также завершающая очередь офисного квартала Stone Towers – Tower D. «В последнем офисные помещения полностью реализованы, в продаже доступен единственный фактически готовый лот под ресторан, – комментирует Недря. – В то же время в «Stone Савеловская» и «Stone Ленинский» еще представлено редкое для рынка предложение – офисные этажи, которые компании смогут занять уже в 2026 г.». В них также будет представлено вторичное предложение от частных инвесторов.

В портфеле Level Group также есть несколько офисных проектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2026 г. Один из них – четырехэтажный офисный центр «Level Work Южнопортовая» в районе Южного порта. Объект реализуется в формате shell & core, уточняет директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. В линейке Forma workplace, по словам Борзовой, в начале 2026 г. разрешение на ввод в эксплуатацию получил проект Lakes на «Озерной», в ближайшее время планируется ввод еще двух объектов. В инвестиционной группе «Абсолют» рассказали о деловом центре «Ликова» недалеко от аэропорта Внуково и о бизнес-парке «Переделкино» рядом с крупным жилым кластером. По словам Грихно, ГК «А101» готовится к вводу второй очереди бизнес-квартала «Прокшино» в мае 2026 г. и третьей – в мае 2027 г.

Кто и почему покупает готовые офисы

Готовыми качественными лотами интересуется ограниченный, но платежеспособный круг покупателей, говорит Виниченко. «Мы видим спрос от бизнесов, которые по каким-то причинам откладывали покупку и теперь стремятся «догнать» рыночную ситуацию. Для них важна быстрая доступность, готовность заехать «завтра», – уточняет Захарова. Это бизнесы, которые расширяются или открывают новые подразделения, а также те, кто хотел бы переехать в более современные, энергоэффективные и эргономичные офисные помещения, комментируют в пресс-службе Tekta Group. «Как правило, речь идет как о компаниях на этапе масштабирования, так и о тех, кто задумывается о переезде в более современные офисные объекты, соответствующие стандартам энергоэффективности и требованиям современного бизнеса», – добавляет Недря.

Кроме того, часть покупателей, по словам экспертов, стремятся минимизировать строительные риски и не готовы к «переносам». «Сдвиги сроков ввода напрямую влияют на поведение клиентов: современный бизнес не готов ждать завершения строительства и все чаще ориентируется на готовые и сервисные форматы», – утверждает Володина. Отдельная группа, по словам экспертов, – инвесторы, ориентированные на немедленный арендный доход. Им, как подчеркивает Захарова, «важно видеть реальный объект, оценить качество отделки, инженерии, планировочные решения».

Еще один важный плюс – покупая готовый офис, компания оперативно выходит из арендных обязательств. «В условиях волатильного арендного рынка ежегодной индексации ставок на уровне в среднем 10% и роста арендных платежей на 20–30% в 2024–2025 гг. собственный офис становится инструментом хеджирования рисков, а именно – достижения долгосрочной финансовой устойчивости и управляемости затрат», – считает Недря. А быстрый переезд, по мнению эксперта Stone, «позволяет заранее запустить процесс согласования ремонтных работ, спланировать будущую рассадку сотрудников и в целом подготовить офисное пространство под бизнес-процессы компании».