Бетон и сервис: девелоперы меняют подход к созданию современных офисов
Но компаний, способных сделать это на профессиональном уровне, пока немногоРынок столичной офисной недвижимости переживает период активного роста: спрос на качественные площади растет, а конкуренция среди девелоперов усиливается. В этих условиях инвесторы и арендаторы обращают внимание не только на метры, но и на опыт застройщиков и дополнительные услуги, которые делают проекты более выгодными.
Рекордный миллион
Сделки с офисными помещениями в прошлом году установили исторический максимум: согласно данным NF Group, совокупная реализация составила свыше 1 млн кв. м, причем три четверти этого объема пришлось на строящиеся объекты. По данным IBC Real Estate, с начала текущего года по май включительно уже реализовано 450 000 кв. м офисных помещений различных классов, из которых 210 000 кв. м – наиболее востребованный класс A.
При этом стратегия и девелоперов, и покупателей изменилась. Ключевым драйвером развития рынка сегодня становится продажа площадей, а не аренда, как это было еще несколько лет назад. Как объясняет партнер NF Group Мария Зимина, высокая ключевая ставка заставляет застройщиков пересматривать бизнес-модели. Если раньше многие делали акцент на долгосрочную аренду, то теперь почти 60% новых проектов изначально ориентированы на продажу. «Этот тренд отражает запрос как со стороны крупных компаний, создающих корпоративные штаб-квартиры, так и со стороны частных инвесторов, ищущих стабильные активы», ‒ говорит Зимина.
Несмотря на заявленный вывод новых объектов и согласование площадок под административно-деловую застройку, объем доступных к продаже площадей блоками с готовностью до 2029 г. остается в пределах 400 000 кв. м, то есть реальное качественное предложение ограничено, особенно если речь идет о бизнес-центрах на финальной стадии строительства.
При этом спрос на рынке существенно превосходит предложение: ежегодный объем поглощения офисных площадей, по оценкам аналитиков CORE.XP, достигает около 900 000 кв. м. Таким образом, даже с учетом анонсированных проектов рынок продолжит испытывать нехватку качественных лотов в ближайшей перспективе, говорят аналитики.
Лидеры сегмента
На рынке жилья все понятно: есть крупные девелоперы, каждый из которых давно закрепился в своем сегменте. Хочешь купить квартиру – идешь к проверенным игрокам: ПИК и «Самолет» – для масс-маркета, «Донстрой» и MR Group ‒ для тех, кто хочет квартиру бизнес- или премиум-класса, Sminex – лидер в элитном классе.
С офисами история другая: этот рынок известен в более узких кругах, и требования к профессионализму застройщиков здесь выше. Бизнесу нужны не просто квадратные метры, а гибкие решения: разномасштабные проекты (от небольших блоков до бизнес-парков), разные стадии готовности (от «под ключ» до кастомизированных решений) и, конечно, крупные объемы для корпоративных клиентов.
Согласно последнему годовому рейтингу девелоперских компаний, специализирующихся на офисной недвижимости («РБК Исследования рынков»), бессменным лидером сегмента продаж уже третий год подряд остается Stone: в его портфеле 2,5 млн кв. м недвижимости, из которых на офисные объекты приходится 75%. (Исследование традиционно разделено на два направления: продажи и аренду. Stone лидирует в продажах, O1 Properties ‒ в аренде.)
По данным NF Group на июль 2025 г., Stone имеет самый масштабный портфель проектов класса А в Москве (13 объектов на 645 000 кв. м), а также готовые бизнес-центры, где доступна аренда от частных инвесторов, – всего у компании 15 комплексов класса А. На втором месте MR Group (шесть объектов на 469 000 кв. м). Замыкает тройку ГК «Пионер» (четыре проекта на 181 700 кв. м).
Основная специализация
Интерес девелоперов к офисному сегменту обычно не бескорыстен и связан не только с естественным развитием деловых центров, но и с активным притоком игроков из жилого сегмента, стремящихся воспользоваться льготами и упрощенными процедурами согласования, которые предоставляют городские власти в рамках программы создания мест приложения труда за ТТК. Подход понятен, но для офисного рынка означает негарантированное качество офисных проектов. На фоне общего ажиотажа особенно выделяются профессиональные девелоперы, для которых офисная недвижимость всегда была ключевым направлением или стабильной частью портфеля.
Заметным трендом в их портфелях последних лет стало развитие концепции «жить и работать в одном районе», что привело к появлению многофункциональных комплексов и изменению офисной географии. Все чаще бизнес-центры интегрируются в жилую застройку, создавая комфортные условия для работы и жизни, однако решающими факторами остаются транспортная доступность и близость деловых зон. Тот же Stone, который изначально специализировался на коммерческой недвижимости, теперь сочетает оба направления. «Для компании офисное направление является приоритетным», – говорит директор коммерческого управления этого девелопера Кристина Недря. По ее словам, девелопер наращивает земельный банк с учетом спроса и перспектив расширения географии, которую в том числе формирует активно развивающаяся транспортная доступность. Такой подход демонстрирует, как опыт работы с офисами позволяет создавать сбалансированные жилые кварталы с продуманной средой для работы и отдыха.
Новые любимцы
Современные офисные проекты уже давно перестали быть просто рабочими пространствами – они формируют новые городские точки притяжения, создают крупные деловые кластеры. С одной стороны, такие проекты украшают город, предлагая архитектурные решения высокого уровня, с другой – открывают широкие возможности для развития бизнеса различных форматов: от ресторанов и сервисов до коворкингов и ритейла.
Профессиональные офисные девелоперы активно участвуют в этом процессе, не просто строя здания, а создавая новые деловые районы, которые меняют городскую среду. В частности, по такому пути идет развитие Ходынского поля и Мневниковской поймы – территорий, которые сегодня становятся новыми символами Большого Сити.
Например, на Ходынке, где пересекаются Ленинградский деловой коридор и исторический Белорусский район, уже сформировался полноценный офисный субрынок. Развитием деловой составляющей в этом месте занимаются сразу несколько крупных девелоперов. Тот же Stone реализует там три офисных проекта. Один комплекс в данном районе возводит девелопер Tekta. Завершает строительство бизнес-центра класса А рядом с ЖК «Лица» и оператор сервисных офисов BusinessClub.
Не менее перспективным направлением стала Мневниковская пойма – территория, где жилую и спортивную инфраструктуру дополнили бизнес-центры не только Stone («Stone Мневники»). Планы по строительству офисов там есть и у «Донстроя». Последний активно развивает пойму в части жилой недвижимости.
Свое управление
Профессионального игрока отличают не только масштабы строительства, но и продуманная вертикально интегрированная структура: собственный генподряд, управление объектами, агентство недвижимости, работающие как единый механизм. Что помогает минимизировать риски и обеспечивать стабильный доход.
После завершения строительства ключевым фактором успеха объекта становится профессиональное управление, которое обеспечивает инвестиционную привлекательность и комфорт арендаторов. В отличие от временных игроков, исчезающих после сдачи одного-двух зданий, такие девелоперы создают долгосрочные проекты.
Для многих из них это лишь часть бизнес-модели. На фоне роста конкуренции девелоперы будут вынуждены перестроить свой подход к продукту и сервисам. Правда, пока таких компаний – единицы. Один из них – Stone: строительство и последующее управление объектами этот застройщик ведет через партнерские структуры. При этом он также имеет сформированный портфель готовых объектов с актуальными предложениями: в их бизнес-центрах экспонируются площади от инвесторов, что создает дополнительные возможности для арендаторов. Как сообщили в компании, к середине 2026 г. в портфеле будет уже пять готовых бизнес-центров, или более 300 000 кв. м офисных площадей.
«Мы изначально проектируем пространства с учетом их дальнейшей эксплуатации», – говорит Недря. Именно поэтому компания, по ее словам, выдерживает баланс мелкой нарезки и крупных блоков под штаб-квартиры и сознательно диверсифицирует портфель – такой подход обеспечивает стабильный cash flow и снижает риски всех участников проекта.
Сейчас рынок испытывает нехватку офисных площадей, позволяя непрофильным игрокам находить свою нишу, но ожидаемое увеличение предложений существенно повлияет на конкуренцию. Так, по данным CMWP, до конца года будет введено порядка 630 000 кв. м, а на 2026 г. заявлено еще 440 000 кв. м. На фоне роста девелоперской активности только профессиональный подход, учитывающий весь цикл создания проекта, сервисов и качества его управления, обеспечит успех и внимание клиентов в будущем.