Евгений Якубовский: «Качество формирует спрос и прибыльность проекта»

В начале февраля текущего года завершилась реставрация фасадов здания Центрального телеграфа в Москве – памятника архитектуры в стиле «рациональный модерн», построенного по проекту Ивана Рерберга в 1927 г. Работы по комплексному восстановлению объекта культурного наследия регионального значения начались в 2022 г. Управление проектом реставрации здания и его приспособления к современному использованию осуществляют специалисты девелоперской компании Vos’hod. Основные усилия, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, были направлены на реконструкцию фасадов и оригинальных декоративных элементов здания. Теперь здесь расположится Центральный университет, как сообщал в начале февраля «Ведомости. Город».

Для чего частному девелоперу вкладываться в реставрацию объектов культурного наследия (ОКН), как совместить историческую ценность и современную экономику, в беседе с «Ведомости. Городом» рассказал исполнительный директор компании Vos’hod Евгений Якубовский.

– Это всегда сознательный выбор, основанный, с одной стороны, на финансовой целесообразности, с другой – на тех нематериальных историко-культурных ценностях, которые несут в себе подобные проекты.

ОКН, являющиеся ценными историческим зданиями, как правило, расположены в центральных и, следовательно, в самых престижных местах. А золотое правило девелопмента гласит: локация, локация и еще раз локация. Расположение определяет очень многое – уровень цен или ставок аренды, ликвидность, престижность и, как следствие, инвестиционную и маркетинговую привлекательность проекта.

Но помимо материальных, есть и иные аспекты. Наличие в портфеле объекта культурного наследия, особенно такого, как здание Центрального телеграфа, являющегося визитной карточкой нашей столицы, – это своего рода проверка на зрелость. Потому, что девелопер, способный реализовать такие сложные и ответственные проекты, должен обладать соответствующими компетенциями, а также пользоваться доверием со стороны городских властей. Поэтому в конечном итоге работа над такими проектами – большой плюс к имиджу компании.

– Да – и то, и другое. Центральный телеграф – это не просто здание, расположенное в двух шагах от Кремля, а один из ключевых символов нашего города, который в момент своего появления был одним из самых передовых инженерных и градостроительных объектов, главным коммуникационным узлом страны, по сути – первым многофункциональным комплексом своего времени.

К реализации этого проекта нам удалось привлечь большую интернациональную команду профессионалов. Среди них David Chipperfield Architects – это одно из ведущих мировых архитектурных бюро, обладающее опытом работы с объектами ЮНЕСКО. Их подход основан не на доминировании нового над старым, а на уважительном диалоге с историей.

Проект был крайне сложным с технической точки зрения. В самом начале реставрационных работ были усилены фундаменты и грунты основания, для чего установили около 38 км свай – это почти в 2,5 раза больше, чем длина Садового кольца. Прямо под существующим зданием по технологии «сверху вниз» (top-down) обустроили 3-уровневый подземный паркинг. Чтобы сделать большой внутренний двор всесезонным, его накрыли стеклянной крышей – это сложное инженерное сооружение площадью 3000 кв. м, опорой которому служат эффектные большепролетные деревянные конструкции.

Решение таких сложных задач подтверждает и профессионализм компании, и работает на ее имидж. Но поскольку мы частная компания, то в основе любого нашего проекта лежит оценка экономической эффективности и финансовые расчеты. И здесь историческая ценность здания в совокупности с инновационными техническими и инженерными характеристиками, приобретаемыми в процессе ревитализации, всегда создают добавленную стоимость по отношению к проектам нового строительства.

– В целом отношение к объектам культурного наследия существенно меняется со всех сторон: государство, бизнес, финансовый сектор. Бизнес охотнее вовлекается в процесс приспособления памятников архитектуры к современному использованию, потому что видит в этом не только выгоду, но и миссию, и потому что появляются релевантные финансовые инструменты, особенно актуальные для малого и среднего бизнеса. С 2025 г. действует льготная система кредитования под 9% в рамках государственной программы сохранения ОКН, которая призвана помочь восстановить около тысячи архитектурных памятников по всей России.

– Имея определенный опыт (в частности, работы с ОКН), проще делать правильные допущения при построении прогнозов в начале проекта.

Но кроме того, центральное расположение исторических зданий определяет принадлежность таких проектов к элитному классу. А в этом сегменте себестоимость не может быть единственным залогом успеха. Гораздо важнее качество продукта, принципиальность в малейших деталях, касающихся технических характеристик, планировочных решений, дизайна. Именно качество формирует спрос и, как следствие, прибыльность проекта.

– Обязанность сохранять интерьеры встречается не так уж редко, но это не становится преградой для последующего использования памятника архитектуры. Законодательство не регламентирует, каким образом ОКН будет использоваться в дальнейшем, кроме тех случаев, когда виды использования могут нанести вред объекту (нарушить сохранность и историко-культурную ценность). Будущее функциональное назначение памятников архитектуры, как правило, определяется девелопером проекта в ходе ревитализации здания и зависит от существующих ограничений по реконструкции и от потенциала места. Одни объекты могут обладать потенциалом для переоборудования под клубный дом, другие – нет. При этом объем обязательных к сохранению элементов в интерьерах может быть разным.

Например, в отреставрированной усадьбе купца Масягина обязательства по интерьерам были, скажем так, минимальными, так как в предмет охраны входил внешний облик здания, воссоздающий атмосферу купеческого Замоскворечья. Внутри подлежали обязательному восстановлению лепные потолочные карнизы, а также сохранившиеся двупольные двери, установленные в начале XX в. В целом внутренняя отделка помещений выполнена в соответствии с традициями XIX в., но с использованием современных технологий: полы во всех парадных помещениях особняка, на первом этаже и в мезонине выложены паркетом из натурального дуба, во влажных зонах – из мрамора; стены во всех помещениях подготовлены к покраске. Будущий владелец такого интерьера сможет без проблем обыграть его в неоклассическом ключе.

Еще пример: сейчас на основе архивных материалов возвращаем оригинальный облик операционному залу на первом этаже Центрального телеграфа. Его интерьер органично соединит в себе исторические, бережно отреставрированные элементы (полы из метлахской плитки, отделку колонн оселковым мрамором, лепной декор потолков) и новые современные решения. 

Исторические детали – это большая ценность для любого здания, тем более в ОКН, это точка отсчета для сборки нового пространства со «следами прошлого». И покупатели такой недвижимости, не стилизованной, а подлинной, – это настоящие ценители истории, они такие бонусы только приветствуют.

– Действительно, современные требования по охране памятников в Москве являются одними из наиболее жестких, если сравнивать с другими крупными мировыми центрами. Возможно, услышать это от девелопера покажется странным, но я считаю это правильным. Слишком много градостроительных ошибок было допущено в начале двухтысячных, поэтому введение более жесткого регулирования было необходимым шагом.

При этом, как показывает наш опыт работы, при правильном подходе к градостроительной и архитектурной проработке городские власти готовы к профессиональному, открытому и конструктивному диалогу.

Действующие регламенты возникли не на пустом месте, их постоянно адаптируют под нужды растущего города – это неизбежный и единственно возможный путь, позволяющий балансировать между сохранением наследия и развитием города.

Один из примеров – Брюсов переулок, примыкающий к Большой Никитской, где соседствуют дома разных эпох и стилей. Там и палаты XVII в., и доходные дома и городские усадьбы XVIII–XIX вв., ведомственные дома начала XX в., где жили многие представители творческой элиты. В такой исторический контекст непросто интегрировать новый дом, нам удалось сохранить тонкий баланс между прошлым и будущим, переосмыслив и дополнив окружающее наследие.

– Тема активно обсуждается последние несколько лет – и на уровне профильных министерств и ведомств, и в рамках профессиональных форумов. Но, пожалуй, точнее было бы адресовать этот вопрос напрямую представителям реставрационных ассоциаций и регулирующих структур.

Со своей стороны могу сказать: уровень лицензированных реставраторов, с которыми нам довелось работать в Москве и Санкт-Петербурге, вызывает искреннее уважение. Это специалисты с колоссальным опытом, широким профессиональным кругозором и преданностью своему делу. Без их упорства было бы невозможно восстановить такие шедевры, как потолочная роспись Джованни Батисты Скотти 1822 г. в здании Мастерового двора Придворного конюшенного ведомства в Санкт-Петербурге. Или вернуть к жизни символы Центрального телеграфа: часы с колоколом и вновь вращающийся глобус, которые сегодня украшают отреставрированные фасады исторического здания. Эти детали сохранились и были бережно восстановлены во многом благодаря ответственному отношению нынешних владельцев к архитектурному наследию.