Как стать владельцем особняка в столице за 1 рубль
Чтобы привести в порядок исторические памятники, Министерство культуры предлагает сдавать их в аренду и продавать по символической цене – но с обязательством провести реставрацию. Именно так делают в Европе. Настораживает то, что в России обкатать схему предлагается на московских особняках, которые в реставрации не нуждаются
Как в Европе
Как в Москве
То, что российское правительство только собирается сделать, Москва уже сделала. С января действует постановление, по которому инвестор может взять памятник в аренду по рыночной цене с обязательством отреставрировать его в течение максимум пяти лет, а проведя реставрацию, получить ставку 1 руб. за 1 кв. м в год. На прошлой неделе выяснилось, что новый порядок, возможно, будет действовать и задним числом. Вице-мэр Наталья Сергунина говорила, что арендаторы, которые отреставрировали объект «в соответствии с плановым заданием, которое было выдано департаментом культурного наследия», получат право «на автоматический пересчет арендной платы на 1 руб. за 1 кв. м». Возможно, поэтому последние торги на право аренды московских памятников вызвали ажиотаж. Так, городская усадьба купца М.Н. Гусева ушла с молотка по цене 83971 руб. за 1 кв. м в год при начальной цене 7245 руб. (площадь – 286 кв. м), а особняк Чернцовой – Варгиных – Барановых – за 50018 руб. за 1 кв. м (начальная цена – 3312 руб., 1012 кв. м). Такую арендную плату будут платить победители торгов – ООО «Инжгеострой» и строительная группа «Бамо» – до тех пор, пока не отреставрируют здания. На первый лот претендовало 10 участников, на второй – 13. От здания на Пятницкой (особняк Чернцовой – Варгиных – Барановых) осталось две стены, а от ранее проданного дома на Николоямской (дом Н.П. Баулина) – три, рассказывает руководитель СГУП по продаже имущества Москвы Тимур Зельдич. По его оценкам, в их восстановление инвесторам придется вложить от $3000 до $5000 за 1 кв. м. В следующем году на торги город планирует выставить до 50 объектов, которые требуют срочной реставрации.
Аварийные тоже сдают
В списке АУИПИК только одно здание названо аварийным: это «дом, где в помещении столовой-кухни Прохоровской мануфактуры в 1918–1921 гг. Владимир Ильич Ленин неоднократно выступал». В здании площадью 3362 кв. м по адресу: Трехгорный Вал, 6, произошло частичное обрушение кровли, выломаны двери и окна. Арендатор этого дома не указан. Бесхозным значится и комплекс жилой застройки XVIII–XIX вв. в Елоховском проезде, 5, – здание свободно и не используется. Без присмотра остался также дом на ул. Погодинской, 12а, в котором жили профессор Московского университета Михаил Погодин и Николай Гоголь. Проверка в 2011 г. показала, что здание закрыто, не используется, а срок охранно-арендного договора с некоммерческой организацией сохранения исторического наследия «Русская старина» истек в июне 2009 г. Еще у четырех зданий арендаторы по документам есть, но сами дома оказались закрытыми и не используются. Это еще один дом, «в котором 19 июня 1918 г. Владимир Ленин принимал участие в работе партийных ячеек заводов Замоскворецкого района», на Пятницкой, 64, стр. 1; усадьба Леонтьевых в Гранатном переулке, 4, стр. 1; городская усадьба (бывший дом Боткина) в Петроверигском переулке, 4, стр. 2; усадьба Е.В. Татищева на Петровском бульваре, 8, стр. 1.
Странная льгота
В ходе обсуждения одного механизма спасения памятников (сдать-продать по рублю) правительство запустило другой. В октябре премьер Дмитрий Медведев утвердил положение об установлении арендаторам федеральных памятников, вложившим средства в их сохранение, льготной арендной платы. В действие механизм вступает 1 января 2013 г. Льготная арендная плата составит 30% от нормальной, а срок ее действия рассчитывается по формуле и привязан к сумме расходов, которые понес арендатор памятника на его восстановление. Формула такая, что льготной эту систему назвать трудно. Например, пусть аренда памятника – 5 млн руб. в год, тогда льготная аренда составит 1,5 млн руб. При затратах на ремонт и восстановление в 40 млн руб. срок действия льготы, рассчитанный по формуле, составит 11,4 года. По нормальной ставке арендатор за 11,4 года выплатит 57 млн руб. По льготной – 17,1 млн руб. плюс 40 млн руб. на ремонт – те же 57 млн руб. Выходит, памятник в нормальном состоянии арендовать выгоднее: затраты те же, но выплаты распределены более равномерно.
Рубль Мединского
В начале октября на пресс-брифинге министр культуры Владимир Мединский рассказал, что министерство подготовило проект постановления о введении принципа аренды памятников за 1 руб. Сейчас «мы видим руины, которые представляют из себя ценность только землей под ними», цитирует министра «РИА Новости». «Мы можем продавать право восстановления и с целевым полаганием, например чтобы объект был восстановлен под отель. И мы получаем восстановленный объект, дающий нам налоги, рабочие места и просто радующий глаз. И если в этом памятнике будет находиться офис мецената, его личный музей, его личная усадьба с возможностью посещения по каким-то дням гражданами, то и слава богу». Ведомости
Принцип «1 евро», когда недвижимость передается покупателю или арендатору исключительно под обязательство ее отреставрировать, давно используется в Европе. Российское правительство тоже хочет использовать эту схему.
Делается это с подачи Министерства культуры. Новый министр Владимир Мединский в июле написал первому вице-премьеру Игорю Шувалову, предложив три вещи (копии всех документов есть у «Ведомостей»). Первое: спасать памятники через аренду – историческое здание, находящееся в неудовлетворительном состоянии, передается в аренду на 49 лет с обязательством отреставрировать его не позднее чем за четыре года. Как только реставрация проведена и принята, ставка аренды становится 1 руб. за 1 кв. м в год. Второе: спасать памятники через продажу, цена – «условно 1 руб.», но право собственности оформляется после приемки реставрационных работ. Третье: поскольку кто-то всем этим должен заниматься, передать федеральные памятники в оперативное управление ФГБУК АУИПИК (расшифровывается как Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры», подчиняется Минкульту).
Шувалов предложения одобрил и поручил Мединскому и руководителю Росимущества Ольге Дергуновой разработать для памятников порядок приватизации и сдачи в аренду, а сами федеральные памятники передать АУИПИК.
Такая схема – сдача в аренду или продажа под охранные обязательства – обсуждается, подтвердили «Ведомостям» директор департамента надзора в сфере культурного наследия Минкульта Владимир Цветнов и источник, близкий к Шувалову. Росимущество считает идею Минкультуры правильной, говорит чиновник Росимущества, но нужны поправки в законодательство, снимающие ограничения на приватизацию объектов культурного наследия. На то, чтобы разработать и принять такие поправки, может уйти до года, предупреждает чиновник Минэкономразвития.
В августе руководитель АУИПИК Алексей Коробов направил Мединскому список объектов, которые он после «дополнительной проработки информации» хотел бы получить в оперативное управление (список см. на www.vedomosti.ru).
И вот здесь в европейском подходе к охране памятников вдруг проявилась российская специфика. Хотя памятников в России тысячи и тысячи, для возможной продажи и сдачи в аренду за 1 руб. было отобрано 111 не худших московских зданий. Об этом Мединский сообщил Дергуновой, предложив обсудить список на согласительном совещании.
Как в России
Обнаружив в списке Мединского – Коробова Верхние торговые ряды, более известные как ГУМ, «Ведомости» решили посмотреть, не найдется ли там других интересных объектов. Проехав примерно по трети адресов из списка, мы нашли немало зданий, которые, судя по их внешности, в срочной реставрации точно не нуждаются и сдаются явно не по рублю (см. фотогалерею на www.vedomosti.ru).
ГУМ – экстремально востребованный магазин, говорит начальник департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle Татьяна Ключинская. По ее оценкам, минимальная арендная ставка составляет здесь $1500 за 1 кв. м в год (сдаваемая торговая площадь – около 30000 кв. м). В отчете ОАО «Торговый дом «ГУМ» говорится, что за 2011 г. сдача площадей в аренду и субаренду принесла ему 1,988 млрд руб.
Еще один объект – Вознесенский переулок, 6/3, стр. 1. В этом доме в начале XIX в. жил поэт Евгений Баратынский, которого навещал его коллега Александр Пушкин, а теперь здесь творит модельер Валентин Юдашкин. Здание площадью 892,7 кв. м было передано ООО «Валентин Юдашкин» в долгосрочную аренду постановлением правительства Москвы в июле 2000 г. На реставрацию, которая завершилась в 2009 г., было потрачено более 100 млн руб., сообщила представитель компании.
Управляющий партнер «Городисский и партнеры» Валерий Медведев рассказывает, что два года назад его компания отреставрировала жилой дом поэта Майкова на ул. Большой Спасской, 19а, стр. 1, который был построен в 1784 г. Идею платить за аренду 1 руб. он приветствует: «Мы надеемся на разумный подход и что, как у инвестора, вложившего немалые средства, у нас будет право первой ночи на дальнейшую аренду».
В здании площадью 256 кв. м на ул. Мясницкой, 37, стр. 3, расположен ресторан «Дед Пихто». «Нас регулярно проверяют на предмет сохранности объекта, но мы не против снимать его за 1 руб.», – смеется представитель ресторана.
Особняк по ул. Гончарной, 35/5, стр. 1, был построен в 1843 г. Сейчас это бизнес-центр «Гончарная» площадью 1025 кв. м, и он предлагается в аренду по 21000 руб. за 1 кв. м в год (плюс НДС и эксплуатационные расходы).
Газета «Аргументы и факты» (АИФ) занимает почти 3500 кв. м на Мясницкой – в бывшем доме Барышниковых конца XVIII в. Исполнительный директор ЗАО «Аргументы и факты» Антон Капаев удивился: по его словам, этот объект курирует Мосгорнаследие. «Здание на Мясницкой, 42, в котором расположена АИФ, не является аварийным, мы за свой счет регулярно и своевременно производим все необходимые ремонтные работы и поддерживаем особняк в хорошем состоянии», – говорит он.
Хорошо выглядят и бывшая богадельня на Новой Басманной, 4–6, стр. 1 (сейчас здесь Московский дом национальностей), и дом конца XVIII в. на Пятницкой, 31, стр. 2 (партия «Яблоко»), и дом с флигелем XVIII в. на ул. Александра Солженицына, 2а, стр. 1 (ресторан «Гусятников»).
В общем, для начала операции по спасению памятников выбор объектов довольно странный. Подтвердить аутентичность этого списка оказалось непросто. Такой список существует, но в правительстве, в том числе у Шувалова, он предметно не обсуждался и спущен обратно на уровень Минкульта и Росимущества, говорит сотрудник аппарата правительства. Но Цветнов из Минкульта сказал, что он списка не видел. А чиновник Росимущества – что «конкретный список пока не согласован». Объяснить, почему предложены именно эти объекты, мог бы Коробов из АУИПИК, но с ним поговорить не удалось (в приемной в пятницу сказали, что он в командировке).
Как всегда
Про то, как работает АУИПИК, можно составить представление из свежего, от 1 ноября, акта проверки эффективности этого учреждения – ее провели совместная комиссия Минкульта и Росимущества. Кстати, в комиссию входил и Коробов; он возглавляет АУИПИК недавно – с конца июня, а до этого работал в Федеральной службе безопасности, Российском фонде федерального имущества (зампредом), Российской венчурной компании (гендиректором) и территориальном управлении Росимущества по Москве (замруководителя).
Смысл существования агентства состоит в том, чтобы поддерживать российские памятники в нормальном состоянии. Чтобы получить на это средства, оно имеет право сдавать эти памятники в аренду. Из акта проверки можно понять, что дело в АУИПИК поставлено неважно.
Путаница в цифрах: точно не известно, сколько именно памятников у АУИПИК на балансе – не то 2381, не то 2344. Из этих тысяч в оперативном управлении зарегистрирован только 241 памятник, в аренду сдано всего 75 зданий и помещений (в том числе в Москве – 16).
«Агентство регистрирует права оперативного управления в отношении коммерчески привлекательных объектов, а в отношении иных объектов работу по регистрации права оперативного управления не ведет, мероприятия по сохранению указанных объектов культурного наследия и вовлечению их в хозяйственный оборот не выполняются, проектные и производственные ремонтно-реставрационные работы на памятниках истории и культуры, находящихся в неудовлетворительном состоянии, не обеспечиваются», – сделала вывод комиссия.
Путаница с арендой. Проверяющие обнаружили, что несколько зданий занято коммерческими структурами без заключения договора (например, ансамбль «Университетская типография» на Большой Дмитровке, 34, стр. 4, и Страстном бульваре, 10, стр. 1). Ставки арендной платы были нерыночными и не менялись несколько лет. Так, арендная плата за здание на Мясницкой, 40/7, была рассчитана в условных единицах на основании методики, утвержденной Мингосимущества в 1999 г.
Странности с финансами. В последние три года аренда приносила АУИПИК 350–400 млн руб. в год. А на ремонт и реставрацию за пять лет агентство потратило всего 477 млн руб.
Проверяющие сделали вывод, что «бюджетная система финансирования и действующий механизм управления объектами культурного наследия <...> позволяют агентству выбирать оптимальный вариант своей деятельности для поддержания высокого уровня заработной платы, содержания наиболее привлекательных объектов и соблюдения отчетности перед государством». Но такой «формат работы не позволяет учитывать государственные интересы по обеспечению сохранности <...> всех объектов культурного наследия, закрепленных распоряжениями за агентством».
Придя к этим выводам, комиссия предложила АУИПИК ликвидировать. Если такое решение будет принято, сдавать московские памятники по рублю будет другая организация.