НЕДВИЖИМОСТЬ: Очереди за магазинами. Докризисные цены не шокируют

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Цены на торговые помещения, расположенные на оживленных петербургских улицах, достигли докризисных значений. На Невском проспекте магазины сдаются и продаются дороже, чем в начале 1998 г. Предложения по $2500 - 3000 за кв. м уже не шокируют покупателей, арендные ставки достигают $1000/кв. м в год.

Рост цен происходит в условиях острого дефицита ликвидных объектов. В Петербурге активизировались московские торговые фирмы, которые делают заявки на крупные площади. Риэлторы сетуют на то, что столичные покупатели скуповаты и рассчитывают приобрести помещения значительно дешевле, чем в Москве. Как правило, их ожидания не оправдываются. Все чаще и московский, и местный спрос остается неудовлетворенным.

Бездомная торговля В центре Петербурга за последние 10 лет не было открыто ни одного современного торгового центра площадью хотя бы в 2000 - 3000 кв. м. Самому "молодому" универмагу из расположенных в непосредственной близости от Невского проспекта - Дому ленинградской торговли (ДЛТ) - скоро исполнится 100 лет. К Невскому инвесторы приглядываются давно. Однако все задуманные проекты (строительство торгового комплекса у пл. Восстания, воссоздание Перинных рядов, реконструкция Малого Гостиного двора и пр.) пока находятся на начальной стадии реализации и будут завершены не раньше 2002 - 2003 гг. Свободных мест под застройку в центре Петербурга нет, процедура получения объектов под реконструкцию чрезвычайно сложна, а требования города завышены. Инвестор обязан сохранить исторические стены, даже если здание фактически разрушено. Нередко, прежде чем приступить к реконструкции, приходится расселять жильцов коммуналок. До начала самого строительства проходят годы.

Предложение на рынке магазинов в центре сегодня представлено небольшими встроенными помещениями (100 - 200 кв. м), расположенными на первых или цокольных этажах и, как правило, нуждающимися в ремонте и перепланировке.

На окраинах, где есть свободная земля, а градостроительные ограничения не такие жесткие, проблема дефицита торговых площадей решается в основном за счет строительства павильонов из разборных конструкций у станций метро и на оживленных перекрестках. Однако есть и более серьезные проекты. Например, полгода назад в Озерках открылся современный универмаг "Бада Бум" (около 4500 кв. м). В июне заработал оптово-розничный супермаркет "Мегамарт" (5000 кв. м) в Старой Деревне.

Диктат продавца Рост цен и арендных ставок на торговые помещения, наблюдающийся с осени 1999 г., весьма дифференцирован. В среднем за год расценки увеличились на 15 - 20%. Но если на центральных магистралях ставки совершили рывок, магазины на глухих окраинах пока не подорожали. По данным агентства "Итака", они сдаются примерно вдвое дешевле, чем до кризиса. Неотремонтированное помещение на периферии можно снять из расчета $50 - 70/кв. м в год. Спрос на покупку таких объектов отсутствует.

Ходовым товаром стали не только классические 100-метровые магазины, но и помещения большей площади (200 - 300 кв. м). На Невском пр. и на Большом пр. Петроградской стороны арендная плата за торговое помещение 150 - 200 кв. м достигает $10 000 - 15 000 в месяц.

По оценке специалистов ассоциации "Дар", цены продаж доходят до $2500 - 3000 за кв. м. Это относится к магазинам площадью до 150 кв. м, расположенным на Невском. Небольшие помещения - до 120 кв. м - в центре (на оживленных, но не осевых магистралях) приобретают по $700 - 800 за 1 кв. м при двух-трех реальных претендентах.

Цены на магазины в спальных районах (в проходных местах) составляют $300 - 500 за 1 кв. м.

Из-за недостатка предложения повышенным спросом пользуются квартиры на первых этажах площадью 100 - 150 кв. м. Их переводят в нежилой фонд, пробивают отдельный вход, делают перепланировку и превращают в магазины или кафе. Покупатели готовы идти на дополнительные расходы и ждать несколько месяцев, пока будут получены все необходимые разрешения.

Большой интерес вызывают помещения в строящихся домах. Площади на первых этажах продаются с нулевой отделкой. Цены на такой "полуфабрикат" достигают в центре $500 - 600 за 1 кв. м и более. Например, помещения в реконструированном доме на Большой Московской улице (инвестор - "Фонд имущества ПСБ ЛО") выставлены на продажу по $650 за 1 кв. м. В спальных районах, где идет активное жилищное строительство, а спрос на квартиры велик, встроенные помещения реализуются по $250 - 400/кв. м.

Поднимаются в цене универсамы. По данным агентства "Бургомистр", расценки на объекты площадью 2000 - 4000 кв. м находятся в диапазоне от $350 000 до $1 млн. Специалисты ассоциации "Дар" отмечают, что универсамы резко подорожали буквально за последние месяцы (запрашиваемые цены по некоторым адресам увеличились на 50 - 60%).

Оживление в торговом секторе повышает потребность в складских площадях. По данным "Стэнли пропети корпорейшн", в первом полугодии 2000 г. склады вышли в лидеры спроса (на их долю приходится 35% всех заявок на нежилые помещения). Однако сделок происходит мало. Причина та же - дефицит. В общей структуре предложения складские помещения составляют лишь 6% (данные "Стэнли пропети корпорейшн"). Дисбаланс очевиден.

Спрос в основном ориентирован на достаточно крупные складские комплексы 2000 - 3000 кв. м. Их, по данным "Итаки", предпочитают покупать. Но подобрать такие объекты практически невозможно. На рынке сегодня предлагаются небольшие помещения (100 - 300 кв. м), расположенные в подвалах жилых зданий или на территориях предприятий. Они сдаются в аренду по $35 - 60/кв. м в год.

Сочтемся по осени Риэлторы неоднозначны в прогнозах развития ситуации на рынке осенью. Очевидно, что активность спроса еще больше возрастет (так традиционно происходит из года в год). Однако сложно судить, как это скажется на ценах. "Предложение так невелико, что я не берусь предсказать поведение участников рынка", - отмечает менеджер агентства "Итака" Марина Федорова.

Менеджер компании "Бургомистр" Татьяна Филоненко считает, что помещения в центре дорожать уже не будут, иначе они станут неликвидными. Возможен небольшой (в пределах 10 - 15%) рост цен на площади в спальных районах.

Президент ассоциации "Дар" Дмитрий Прасолов, напротив, уверен, что осенью стоимость магазинов возрастет на 50%, если сравнивать с началом 2000 г. Цены на типовые объекты в центре (в зоне В) составят $800 - 1000 за 1 кв. м. Это произойдет из-за небывалого для петербургского рынка давления спроса.