Инвесторам предстоит борьба
Как стало известно "Ведомостям", первый в новом году инвестиционный конкурс на участки под застройку в Москве пройдет 6 марта. На нем заинтересованные компании будут бороться минимум за 11 лотов, которые достанутся тем, кто предложит наивысшую цену. Среди предложенных мест, как считают участники рынка, есть несколько по-настоящему "вкусных", поэтому можно ожидать напряженной борьбы.
Торги будут проводиться по новым правилам, установленным в марте прошлого года, - без разделения возведенных или реконструированных площадей на доли города и инвестора. Инвестор должен оплатить долю города живыми деньгами, перечислив ее в бюджет на строительство жилья для очередников. Сумму, определенную итогами конкурса, нужно будет выплачивать поэтапно: 20% перечисляется на специальный счет в Московском городском казначействе в течение 10 дней после подписания инвестиционного контракта, а оставшиеся - в 2004 г. ежеквартально равными платежами с момента начала и до окончания строительства.
Предварительный квалификационный отбор претендентов пройдет 25 и 27 февраля. К участию в конкурсе не будут допущены банкроты, налоговые должники, а также компании, не имеющие опыта инвестирования строительных проектов или проведения сделок с недвижимостью в Москве или Московской области, а также те, кто не сможет доказать, что располагает не менее чем 30% собственных средств для инвестирования строительства (либо гарантиями привлечения недостающих ресурсов из благонадежных банков).
Некоторые конкурсные участки, расположенные в центре, обременены текущими имущественными обязательствами и подлежат освобождению от арендаторов жилых и нежилых помещений. Инвестору придется за свой счет осуществить перевозку жителей (площадь под отселение предоставляет город), а также осуществить вывод собственников нежилых помещений. Например, право на землепользование весьма лакомого участка в Вознесенском переулке, 20, стр. 1, принадлежит ОАО "Усадьба-Центр". Так что компании, выигравшей конкурс, проведение работ придется согласовывать с этой организацией.
По мнению руководителя отдела элитного жилья компании "Миэль-Недвижимость" Ларисы Кулагиной, наибольший ажиотаж инвесторов вызовут участки, расположенные на улицах Удальцова и Новочеремушкинской. Улица Удальцова - место достаточно "раскрученное", и в том числе в плане инвестиционных проектов: рядом активно застраивающийся микрорайон Никулино, на самой улице сейчас идет строительство еще двух крупных объектов. "Привлечь внимание покупателей просто, дом - нормальный бизнес-класс, стоимость 1 кв. м от $1400, - говорит Кулагина. - Так что проект явно рентабельный".
По поводу участков в центре риэлторы высказываются более осторожно, называя эти инвестиционные проекты "безусловно, интересными, но более рискованными". Так же привлекательно выглядят, по мнению Кулагиной, участки Сокольническая Слободка, 6-й Ростовский и Селезневская. "Важно качество самого проекта, наличие придомовой территории, инженерная начинка здания и высота потолков. Дополнительные риски связаны с возможным "обременением": необходимостью отселить жителей и с имущественными обязательствами. Все это может существенно снизить рентабельность проекта", - объясняет Кулагина.
Впрочем, все эти сложности вряд ли напугают потенциальных инвесторов. Начальник проектно-инвестиционного управления ЗАО "Объединение "Ингеоком" Грант Погосян сообщил "Ведомостям", что окончательного решения об участии в конкурсе компания еще не приняла. Но с его точки зрения, за некоторые объекты имеет смысл побороться. "Наиболее интересные участки - это Садово-Триумфальная, Удальцова, Грузинский Вал и Гиляровского", - сообщил Погосян. За участок в 6-м Ростовском переулке также развернется борьба, считают аналитики. Даже учитывая маленький объем строительства (предполагается возвести жилую пристройку всего в 500 кв. м) и огромную инвестиционную себестоимость - более $1500 за метр, продажную цену проекта в этом месте специалисты оценивают не менее чем в $3000 за 1 кв. м.