Пессимисты ошиблись в прогнозах
Нынешнее лето практически окончательно опровергло прогнозы пессимистов о возможном спаде на рынке жилья в этом году. Даже осторожные оптимисты, предсказывавшие на 2003 г. плавный рост цен на уровне 1% в месяц, тоже оказались посрамлены. За полгода средняя стоимость квадратного метра уже выросла, по расчетам компании "САВА", на 10,6% , а по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. Аналитики проекта "Индексы рынка недвижимости" (IRN.RU) говорят, что только прошлая неделя (как и несколько предшествующих) прибавила 0,7%. В целом риэлторы отмечают, что цены на вторичное жилье в столице продолжают расти уже на протяжении трех последних лет - с июня 2000 г.
По крайней мере до конца нынешнего года эта тенденция переломлена не будет. А в ближайшее время даже можно ожидать нового всплеска. На всем протяжении первого полугодия был аномально низкий объем предложения, и в сентябре можно ожидать реакции накопившегося отложенного спроса, считает директор по маркетингу "Инком-Недвижимости" Сергей Елисеев. Он подчеркнул, что традиционный сезонный спад объема предложения, начавшийся, как обычно, на второй неделе июня, пошел вниз с отметки 18 000 выставленных на рынок квартир, тогда как в прошлом году - с уровня 23 000 квартир.
В результате уже в августе может возникнуть существенный дефицит предложения, подталкиваемый накопившимся спросом. А до конца года, согласно выводам аналитиков "Инкома", с высокой степенью вероятности цены подрастут еще на 15%. Правда, специалисты "САВА" считают, что рост цен, наоборот, должен скоро остановиться, если учесть взаимодействие макроэкономических факторов - соотношение курсов рубля, доллара и евро; общее состояние российской экономики; цены на нефть и размер ставок по ипотечным кредитам.
Но прогнозы - дело не очень надежное, а вот факты последнего периода говорят о том, что московское жилье популярно и как место для проживания, и как инвестиционный инструмент. По данным IRN.RU, значение среднего индекса стоимости квадратного метра достигло на этой неделе отметки $1217 против $1208 на прошлой. А индекс доходности жилья дошел до отметки 4,53 от средней доходности по банковским депозитам, отмечает в последнем аналитическом отчете руководитель информационно-аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
Риэлторы считают, что спрос на жилье достаточно устойчив на всех сегментах рынка. Но особенно высок он в самом недорогом сегменте - в ценовом диапазоне до $1000 за 1 кв. м, говорит аналитик агентства "Домострой" Дмитрий Попов. А вот в среднем ценовом сегменте ($1200 - 2000 за 1 кв. м) , наоборот, наиболее высока конкуренция предложения. Здесь конкурируют между собой типовая панель и индивидуальные проекты. Причина - большой объем предложения жилья, сопоставимого по своим характеристикам. "Дома этой ценовой категории расположены в основном в Северо-Западном, Западном, Юго-Западном и Центральном округах Москвы, отдельные предложения есть и в Северном, Северо-Восточном, Восточном округах - т. е. практически по всему городу (за исключением, пожалуй, Юго-Восточного округа) , - говорит Попов. - Естественно, при столь широком выборе сила торга покупателя очень высока".
Квартиры вторичного рынка оказывают влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Москвы. Эти объекты точечной застройки, типовые панельные и недорогие монолитные дома, строятся в районах, где традиционно хорошо развит вторичный рынок. Особенно остра эта ситуация в спальных районах застройки 70 - 80-х гг. , где основную массу составляют дома таких серий, как П3, П44, П30, П46, КОПЭ, по своим характеристикам почти не уступающие строящемуся жилью экономкласса.
Значительное превышение спроса над предложением показывает еще один индикатор - срок реализации квартиры. Если в условиях стабильного рынка он составлял 2 - 4 месяца в зависимости от ценовой категории и площади объекта, то сейчас он существенно меньше. По словам директора управления вторичного рынка "МИЭЛЬ-Недвижимости" Романа Мурадяна, квартиры продаются очень быстро - время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1 - 1,5 недели, двухкомнатных - две недели, трехкомнатных - всего-навсего месяц. По его мнению, вероятно, сказывается определенный опыт прошлых лет, покупатели постепенно привыкли к сезонному росту цен осенью, поэтому решили по возможности совершить приобретение летом.
По словам Репченко, есть еще одна важная причина, вызывающая систематическое удорожание столичного жилья в этом году. За последние несколько лет экономического роста немалое количество как москвичей, так и иногородних успели накопить достаточную сумму на приобретение квартиры или для обмена прежней жилплощади на большую. Нынешний реальный (а не формальный) доход большинства представителей среднего класса позволяет накопить средства на покупку новой квартиры в среднем за три года. Большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса и получили возможность хорошо зарабатывать ориентировочно с 2000 г. Поэтому именно сейчас существенная часть потенциального спроса на жилье преобразовалась в реальный платежеспособный спрос.
Общая тенденция к росту цен касается всех ценовых сегментов рынка. Лидерами по темпам роста, как обычно, являются наиболее дешевые квартиры - по данным "САВА", за последние три года панельные хрущевки подорожали почти вдвое - на 95,8%. Но и элитное жилье не отстает.
"Практически каждая квартира в престижном районе является эксклюзивной, и их владельцы стараются выставить свою собственность по максимально высоким ценам, - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Blackwood. - Таким образом, продавцы по-прежнему диктуют свои условия: например, квартира, расположенная на Кропоткинской ул. , приобретенная в прошлом году за $200 000, в этом году была продана за $400 000".
По ее словам, рынок очень слабо пополняется новыми ликвидными квартирами. К тому же в последнее время все большее количество людей готово покупать квартиры за полную стоимость и, что самое важное, выплачивать все налоги. Это свидетельствует о том, что спрос на вторичном рынке элитного жилья будет и дальше увеличиваться, и за этим последует рост цен. Средняя цена элитной квартиры, которая в прошлом году составляла $500 000, сейчас достигла уровня в $650 000 - 800 000, говорит Алиева.