Свобода маневра
Активность ритейлоров, как и предсказывали аналитики, начала перегревать рынок торговых площадей столицы. Например, одна из ведущих компаний на рынке коммерческой недвижимости - Stiles & Riabokobylko в последнем ежемесячном аналитическом отчете заявила о спаде арендных ставок на торговые помещения в центре города на 21,1% на протяжении последнего года - с августа 2002 г. по август 2003 г. Однако другие риэлторы более осторожны в высказываниях, хотя отмечают начавшийся отток арендаторов из неудачно расположенных или спланированных торговых центров (ТЦ).
"Я не готова согласиться с тем, что ставки аренды на торговые помещения в центре упали, - говорит генеральный директор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. - Скорее можно говорить о стабильности накануне спада".
Ширяева была одним из первых аналитиков, кто заговорил о грядущих проблемах торговых центров и скорой перегретости рынка еще год назад. Бурное строительство все новых торговых центров, которые один за другим выходили на рынок, не могло не привести к тому, что, с одной стороны, торговые предприятия перестают успевать расширяться, чтобы занимать все новые площади, а с другой - к все более широкому выбору для арендаторов. Постепенно обостряющаяся конкуренция между владельцами ТЦ дает торговцам возможность для маневра и "для поторговаться".
По данным Colliers International, только в первом полугодии Москва получила шесть новых крупных торговых центров общей площадью более 100 000 кв. м, а до конца года (начала следующего) ожидается ввод в эксплуатацию еще около 300 000 кв. м торговых площадей. Stiles & Riabokobylko оценивает перспективы ввода до конца года в 200 000 кв. м.
В любом случае осенью - зимой ожидается всплеск на рынке торговых площадей, хотя некоторые из заявленных проектов не будут реализованы до 2004 г. В частности, по данным Colliers International, откладываются сроки строительства магазина IKEA на Кутузовском проспекте (70 000 кв. м) , не начато возведение торгового центра в Ясеневе (80 000 кв. м) , затягиваются проекты "Вэймарт-2" (55 000 кв. м) и "Рамстор" на проспекте Вернадского (115 000 кв. м).
"В условиях растущей конкуренции наиболее приоритетными окажутся торговые центры с удачным месторасположением и качественным менеджментом, - говорит генеральный директор компании City Estate Эдуард Соколов. - Наибольшей популярностью у крупных ритейлоров пользуются север, северо-запад (Рублевское, Осташковское и Дмитровское шоссе) и юг Москвы (Калужское шоссе, проспект Андропова). Что касается месторасположения уже строящихся или только вводимых в строй объектов, то в ближайшее время будут активно осваиваться районы Третьего транспортного кольца, особенно западная его часть".
Одна из тенденций этого года - повышенное внимание торговцев, да и риэлторов к помещениям в основных "торговых коридорах". "Интерес операторов розничной торговли вызывают крупные центральные магистрали города: Ленинградский, Ленинский и Кутузовский проспекты, Новый Арбат, Тверская, а также "бутиковые" улицы в пределах Бульварного кольца - Кузнецкий Мост, Третьяковский проезд, Столешников переулок", - говорит Соколов. В целом за последний месяц уровень незанятых площадей в сегменте 12 лучших "торговых коридоров" сократился, по оценке Stiles & Riabokobylko, с 5,2% в июле до 4,8% в августе. Наибольший уровень вакантных помещений - на 1-й Тверской-Ямской (10,6% ), Пятницкой (7,7% ) и Арбате (7,2% ). Плотнее всего заняты Новый Арбат (1,3% ), Садовое кольцо (2,1% ) и Тверская (2,7% ).
В секторе street retail риэлторы отмечают повышенный интерес к относительно небольшим площадям. "Что касается помещений под магазины, то здесь самый высокий спрос на помещения площадью 250 - 300 кв. м, - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Домострой" Владимир Плискин. - Особенно востребованы такие проспекты, как Ленинградский, Комсомольский, Ленинский. Предложение в этих районах неуклонно сокращается, причем как по аренде, так и по продаже".
Другая тенденция - продолжение освоения торговцами окраин. Среди новых проектов - торгово-развлекательный центр в Марьине (2500 кв. м). Правда, владельцы отнюдь не настаивают на его функциональном назначении (по исходно-разрешительной документации назначение здания - свободное) и говорят, что его можно сделать и офисным, и фитнес-центром, и даже образовательным учреждением.
Другой пример - завершилась реконструкция одного из бывших корпусов завода "Серп и Молот" на шоссе Энтузиастов, 7а. На его месте появился современный торговый центр "Рогожская застава" (более 20 000 кв. м). Правда, аналитики отмечают, что формат нового комплекса больше относится к типу крытого рынка (косвенно это подтверждается заявленными ставками аренды - от $35 за 1 кв. м в месяц, а помесячные ставки в Москве применяются только на рынках). Его открытие намечено на 9 октября, но арендаторов пока маловато: как сообщил сайт "Горячая линия" недвижимости", там сейчас можно арендовать площади до 10 000 кв. м, т. е. как минимум половина комплекса вакантна.