ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Ничье жилье

Кто может купить квартиру, покупает ее. Улучшение жилищных условий очередников вроде как московское правительство благородно продолжает оставлять за собой, хотя в целом очередь (обычная, не льготников) почти не двигается. Зато на одном из каналов поступлений квартир городу - тех, которые в силу тех или иных обстоятельств остались без владельца, - можно, оказывается, крутить разные схемы, приносящие деньги и жилье чиновникам.

Введение системы жилищных субсидий не должным образом продвинуло решение квартирного вопроса, поскольку стоимость квадратного метра по оценке городских властей значительно отстает от рыночной. Например, одной семье столичных очередников после семилетнего ожидания была предложена субсидия в размере 50 000 руб. Очередники гордо ее проигнорировали. ..

Кто в городе хозяин?

Казалось бы, отследить хозяина жилья очень легко: либо это город, либо частный владелец. В отдельных случаях квартиры все еще принадлежат ведомствам, но таких уже немного. В том случае, когда квартира принадлежит городу, все должно быть довольно просто. Положим, получил очередник площадь, а та, где он проживал раньше, досталась городу. Или более сложный случай. Например, приватизированные квартиры, которые переходят после смерти владельца государству ввиду отсутствия наследников (ст. 1151 ГК РФ). Впрочем, с недавнего времени круг наследников может быть расширен до "восьмой руки". То есть на жилплощадь умершего могут претендовать уже падчерицы, мачехи, двоюродные племянники и прочие неблизкие родственники. Но если в положенный по закону полугодовой срок они не объявились, то квартира все-таки переходит в собственность РФ. Столичные квартиры передаются на баланс Департамента жилищной политики и жилищного фонда (ранее - Департамент муниципального жилья). По словам начальника управления реализации программ переселения Андрея Федотова, так должно быть, но иная квартира нет-нет, да и затеряется где-нибудь "на повороте". Основания для этого могут быть самые разные. Например, жилье может быть передано в маневренный фонд, т. е. в число квартир, предназначенных для временного проживания беженцев, переселенцев или еще кого-нибудь. Или в соответствии с заключением окружной межведомственной комиссии признано аварийным. Им впоследствии могут рассчитаться с теми, кто осуществляет капитальный ремонт жилого фонда. Или могут передать на баланс ДЕЗа в качестве служебной. В общем, механизмов масса. А бесхозных квартир так мало, что на всех их явно не хватит и охотиться на них могут только близкие к процессу.

Информация правит миром.

Жила-была в одном городе-миллионнике девочка. Как и многие в ее юном возрасте, она мечтала покорить Первопрестольную. Провалилась на первом экзамене в институт, но домой ехать было стыдно. Вот и устроилась она в один из ДЕЗов ЦАО столицы маляром. Жила до поры до времени в общежитии. Потом решила, что пора родить ребеночка вне брака. Тут на ее счастье освободилась комната в двухкомнатной коммуналке на территории ДЕЗа. После нескольких лет тяжких баталий с соседкой-старушкой - коренной москвичкой, так и не дождавшейся отдельной квартиры, мать-одиночка становится владелицей большой двухкомнатной квартиры в очень неплохом доме. Бабушка скончалась, так и не успев приватизировать комнату (раньше на это необходимо было согласие соседей).

Жилплощадь в этом доме уже была у сотрудницы районного отдела учета и распределения жилплощади и ряда дезовских работников. Впрочем, работники этого ДЕЗа вообще славились изобретательностью: паспортистка смогла пробить своей семье аж три квартиры. И если первая была получена ею на законных основаниях, то поводами для получения последующих послужили фиктивный развод с мужем и свадьба дочери с очень быстро последовавшим за ней рождением ребенка.

Что касается начальницы ДЕЗа, то на ее долю выпали большие тяготы. Живя одна, она не могла претендовать на улучшение жилищных условий. Пришлось ей, подобно Карлсону, поселиться на крыше, а точнее - под крышей, на этаже, который после ряда согласований с инспекциями был признан техническим, хотя вполне мог бы сойти за нормальный. Данный ДЕЗ расформирован, но память о нем осталась. В одном из ныне существующих ДЕЗов рассказали, что в подведомственном ему жилом фонде есть несколько квартир, списанных под аварийные. Они могут пригодиться на случай необходимости поселения специалистов по ремонту кровли и проч. , нанятых тем же ДЕЗом на основании договора подряда, или других нужных людей. Как будут в итоге оформлены права на эту жилплощадь - дело техники. В редких исключительных случаях, когда ведомство хочет избавиться от той или иной аварийной квартиры, оно все-таки информирует о ней городские власти. Дальше возможны варианты. В лучшем случае квартира поступит в категорию заселения "за выездом" в один из районных отделов учета и распределения жилья. В худшем - найдет хозяина среди нуждающихся в приобретении жилья представителей муниципальных структур. Ведь стоимость аварийной квартиры много ниже рыночной, а дружественные риэлторские агентства, которые могут помочь оформить сделку по ее выкупу по остаточной стоимости, у городских властей есть.

Курс начинающего разведчика.

По мнению руководителя отдела вторичного рынка отделения "Октябрьское" компании "Миэль-Недвижимость" Александра Кукояко, расселение коммуналок является одним из самых экономных способов приобретения жилья. Здесь же довольно легко найти бесхозное жилье. Правда, не квартиру, а комнату. Приобретая квартиру покомнатно, можно выиграть до 30 - 40% рыночной стоимости. По мнению юрисконсульта агентства "Акрус-Недвижимость" Игоря Рудзиша, вступление в силу изменений и дополнений к федеральному закону "О приватизации жилищного фонда в РФ" 23 мая 2002 г. облегчило задачу "внедрения в стан врага". Практика такова, что высвободившаяся в коммунальной квартире комната передается по договору муниципального найма одному из жильцов квартиры или, если недостатка в квадратных метрах никто из жильцов не испытывает, им предлагается выкупить эту комнату по щадящим расценкам. Изменения в законе позволяют жильцам продавать комнату без согласия соседей, которые теперь уже не имеют права первоочередного приобретения. Правда, о том, что тот или иной жилец хочет или настроен продать свою площадь, лучше знать заранее, подключив все возможные источники информации.

Перспективными на предмет бесхозности являются квартиры с очередниками-ветеранами. Чем меньше в квартире жителей, тем легче ею завладеть. Напротив, непривлекательны варианты, при которых в квартире живут одинокие пенсионеры, намертво прикипевшие к району, или тяжелобольные. Если раньше последние получали отдельные квартиры буквально через несколько лет после стояния в муниципальной очереди, то сейчас семья инвалида II группы со значительными психическими отклонениями может рассчитывать на отдельное жилье не раньше чем через 7 - 8 лет после постановки на очередь.

Покупка с молотка.

Еще один источник аккумуляции бесхозных квартир - уполномоченный орган правительства Москвы ГУП "Моссоцгарантия". Это предприятие, имеющее филиалы во всех столичных округах, реализует квартиры, завещанные городу одинокими пенсионерами. В принципе, город практикует механизм приобретения жилья по договору ренты - приобретения квартиры у престарелого человека с отсрочкой заселения. По словам замдиректора ГУПа Елены Лебедевой, с пожилыми людьми старше 65 лет заключаются "Договоры о пожизненном содержании с иждивением". "Они передают государству квартиры, а мы выплачиваем им денежную компенсацию", С говорит Лебедева. Подобная форма дает ГУПу право реализовывать после смерти пенсионеров жилплощадь на специализированных аукционах (в среднем до 10% дешевле рыночной стоимости). На практике такие квартиры продаются очень дешево, буквально начиная от $10 000 за однокомнатную на окраине. Впрочем, на ходовое жилье цены могут быть и выше. Аукционы, на которых выставляется по 15 - 20 квартир, анонсируются за месяц до проведения в прессе: в газете "Квартирный ряд", бюллетене "Тригон". "Перед аукционом все потенциальные участники могут посмотреть квартиру, и иногда они даже переплачивают", С заверили в "Моссоцгарантии". Деньги от продажи квартир поступают в городской бюджет.

Отчет о расходах.

Каждый год Москва рапортует об увеличении объемов жилищного строительства. Все знают эти цифры: 3,2 млн кв. м в 2001 г. , 4,5 млн кв. м - в 2002-м, теперь, в задании на 2004 г. , - более 5 млн кв. м. Казалось бы: пока квартиры хорошо и дорого продаются, почему бы не строить? Однако рост объемов строительства власти объясняют и тем, что Москве необходимо исполнять свои обязательства перед самыми социально незащищенными категориями граждан - очередниками.

Но почему же тогда очередь движется так медленно? До сих пор в Москве есть люди, более 15 лет ожидающие квартиру. Возможно, им покажутся любопытными те данные, которые приведены в таблицах. Они свидетельствуют о том, что в Москве ежегодно уходят от обычных, не привилегированных, не льготных и не блатных москвичей-очередников тысячи квадратных метров жилья.

Согласно итогам выполнения жилищных программ в 2002 г. (N 298-ПП от 29 апреля 2003 г. ) , в Москве было построено 62 000 квартир. Из них за счет города - 1,3 млн кв. м (29 580 квартир). Кому предоставлены эти квартиры в 2002 г. ? Почти 8000 квартир - семьям "из приоритетных категорий". Почти 16 000 квартир - для переселенцев из ветхого жилья.

По планам на 2003 г. это соотношение должно выглядеть так: для льготников - 7040 квартир, для переселенцев - 18 288 квартир, для молодежи (программа "Молодой семье - доступное жилье") - 4544 квартиры. Также в 2003 г. должна освободиться площадь еще 2658 квартир "за выбытием" (как распределяют эти квартиры - см. выше).

Итак, в 2003 г. для очередников будет более 7000 квартир. Среди очередников, как выясняется, есть две главные категории - простые и непростые. Непростые - это те, кто получает квартиры первыми. Всегда. Простые - это значит поставленные на учет по месту жительства. Они, в свою очередь, имеют внутри очереди ряд привилегий. И эта многоступенчатая схема заставляет нормальных жителей (не больных, не детей-сирот, не ветеранов и не инвалидов) стоять в очереди десяток с гаком лет.

Из этого "общего" 7-тысячного фонда город уводит минимум 2000 квартир. Они, как выясняется, идут в собственность и аренду с правом выкупа неким "особым категориям".

См. таблицу: почти 500 квартир ушли "по особым распоряжениям правительства Москвы", 53 - Службе внешней разведки России, 26 - судьям и работникам прокуратуры. Под аренду работникам Департамента образования уплывают 45 квартир, Департамента здравоохранения - 105 квартир и снова "по поручениям правительства Москвы" - 77 квартир. Число квартир, уходящих работникам предприятий ЖКХ, обслуживающим столичные дома (ДЕЗы, Мосводоканал, "Промотходы" и т. д. - девять организаций) , не называется, но на это уйдет более 27 000 кв. м жилья.

Это еще не все.

Но не стоит думать, что благотворительностью для очередников занимается именно город. На самом деле это деньги покупателей жилья, которые переплачивают за столичные новостройки почти вдвое. Эти деньги вынужден добавлять к цене метра инвестор, который должен отдать 30 - 50% правительству Москвы, а уже оно расплачивается полученными средствами со строителями за жилье для очередников.

А кроме них на шее у покупателей жилья 2003 г. будут сидеть еще и ГУВД Москвы (32 квартиры за год) , почему-то АО "Мосхлеб" - 19 квартир, Совет ректоров вузов - 24 квартиры и т. д. и т. п.

А в прошлом, 2002 г. власти Москвы успели "выполнить трехстороннее соглашение между правительством Москвы, московскими объединениями профсоюзов и московскими объединениями предпринимателей (работодателей) в части обеспечения москвичей жильем".

Так, очередникам предприятий и организаций направлено 13 000 кв. м жилой площади (условия - социальный наем жилья) и еще 36 300 кв. м - на условиях аренды и купли-продажи с рассрочкой платежа.

В итоге почти 30% построенного на бюджетные деньги жилья из года в год уходит "особым категориям" людей. Наверное, они того вполне заслуживают, возможно, они хорошие работники и такие же социально не защищенные москвичи. Однако схему распределения все же имеет смысл попрозрачней сделать. ..

Новые хозяева.

Другими хозяевами незаселенных квартир могут быть коммерческие структуры - обычно риэлторские агентства или банки. У крупных агентств есть практика выкупа квартир (чаще всего однокомнатных) в свою собственность. Потом это жилье вставляется в сложные цепочки сделок купли-продажи или обмена.

Кроме того, эти квартиры можно использовать в качестве буферных. Гражданский кодекс запрещает продавать неприватизированные квартиры. Их можно только обменивать. Риэлторы давно уже научились преодолевать этот механизм, используя в качестве орудия сделки буферную жилплощадь. Таким образом, посредством двойного обмена человек приобретает неприватизированное жилье. Правда, в неприватизированной квартире можно только зарегистрироваться, поэтому, поселившись в ней, человек приобретает не собственность, а лишь право пользования жилплощадью, арендуя ее у государства по договору найма. А вот бесплатно приватизировать жилье можно только один раз, поэтому если это право уже было использовано, то для оформления в собственность квартиру придется выкупить у государства за полновесные денежки.