ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Элитный дефицит


Элитная недвижимость современной Москвы - это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей "элиткой". Сегодня свой объект эксклюзивным не позиционирует только ленивый. Нередко можно встретить "элитный" дом даже за пределами Третьего транспортного кольца. Однако требования, предъявляемые профессионалами к подлинно элитным домам (de luxe, А и В) , где метр стоит от $5000 до $10 000, существенно не меняются уже на протяжении достаточно долгого времени и в обозримом будущем не изменятся.

Меняются лишь акценты. Строительные технологии, инфраструктура и другие параметры фешенебельных жилых комплексов и так находятся на высочайшем уровне. Выше - только так называемые интеллектуальные здания, однако о рынке подобных объектов можно будет говорить не раньше 2004 - 2005 гг. , так как пока не вполне понятно, что они должны собой представлять. Важным, если не решающим фактором при покупке элитной квартиры в последнее время становится достойное соседство. Клиент зачастую ориентируется при выборе на список остальных жильцов. Бывает, что промышленник хочет поселиться в конкретном клубном доме только потому, что там уже живут банкиры. Тесные, неформальные контакты с людьми, владеющими значительными инвестиционными ресурсами, для предпринимателя, занимающегося производством, совсем не лишние. Термин "адекватность окружения" выходит на 1-е место в определении класса того или иного объекта. Сегодня не сам дом, а жильцы определяют степень его элитности. Более того, в отдельных случаях девелопер сам решает, кто будет жить в его доме. Так, например, в лучшем доме по итогам 2002 г. (Молочный переулок, 3) на каждую квартиру претендовали три клиента. И выбор среди них зависел отнюдь не от суммы, которую покупатель был готов заплатить.

Социальный портрет покупателя, который в ближайшие пять лет сможет купить элитную квартиру, достаточно прост: бизнесмены высшего звена, видные деятели искусства, известные политики. На сегодняшний день мы оцениваем число потенциальных клиентов в 50 000, хотя на рынке присутствует не более 3000 квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса. Если темпы строительства элитного жилья в столице останутся прежними, то уже через 2 - 3 года рынок будет испытывать его явный дефицит, особенно класса В. Уже сейчас, уловив тенденцию, многие застройщики стараются работать именно в этом направлении. Но не стоить забывать и о классе А. Следуя принципу ступенчатого развития, достаточно большой процент семей имеет возможность переехать в квартиру классом выше, чем та, которая их устраивала всего 2 - 3 года назад.

Отношение риэлторов к архитектуре современных домов весьма неоднозначное. Сегодня в Москве доминирует hi-tech. Стиль чуждый нам, но очень модный несколько лет назад. Тем не менее многие специалисты считают, что некоторые здания, построенные в последнее время, портят исторический облик города. К тому же достаточно большой процент клиентов, приобретающих квартиры в элитных домах, предпочитают классический вид. Остаются актуальными требования высоких потолков, больших окон, просторных парадных входов и наличия колонн в местах общего назначения. Ампир, классика, модерн - вот вкусы наших клиентов. Но, к сожалению, многие застройщики строят здания hi-tech в историческом центре столицы, которые не всегда соответствуют архитектурной линии окружения. Например, дом 17 в 1-м Смоленском переулке удачно стилизован под сталинские дома и прекрасно вписывается в архитектурную концепцию данного района. В то же время новое здание посольства Великобритании, как говорят архитекторы, - это "выбитый зуб в улыбке набережной Москвы-реки".

Из перспективных проектов хотелось бы отметить Болотный остров. Если на Болотном острове, где находится фабрика "Красный Октябрь", будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже "золотая миля" (Остоженка - Пречистенская набережная). Во-первых, это автономность. Через Болотный остров не проходит ни одна магистраль, что позволяет говорить о создании русского варианта Манхэттена, где будут селиться самые уважаемые люди страны. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если проект будет реализован, мы ожидаем установления здесь цен до $15 000 за 1 кв. м.

Сейчас активно муссируется мысль о сверхдоходности вторичного рынка жилья в среднесрочной перспективе. По нашим расчетам, подобный тезис применим к типовому жилью и домам экономкласса лишь отчасти. Зато на все 100% он верен в отношении элитных квартир. Квартира, купленная сегодня по цене $800 - 2500 за 1 кв. м, через год-два не принесет ощутимого дохода. Даже отделка и дизайн интерьера, идущие в фарватере модных тенденций, не могут кардинально повлиять на стоимость. А вот элитные дома высшей ценовой категории на вторичном рынке дешеветь не могут по определению. Этот тезис подтвержден реальными сделками: квадратный метр в некоторых клубных домах в 1-м Зачатьевском переулке, например, с лета прошлого года подорожал на 50%.

Печальная действительность нашего времени заставляет людей думать о здоровье. Наиболее благоприятная экологическая обстановка в Москве сложилась в Кунцеве. Это великолепный зеленый район с множеством лесных массивов и парков. Однако удаленность от центра существенно снижает стоимость квартир. На 2-м месте следует проспект Вернадского. Разница между районами заключается в уровне шума. Плотная застройка и интенсивное движение ухудшают экологическую обстановку, несмотря на обилие парков и скверов.

Патриаршие и Чистые пруды - маленькие оазисы тишины в самом центре Москвы. С другой стороны, бульвары, постоянно заполненные машинами, и перегруженное транспортом Садовое кольцо вносят свою грязную лепту. Но скверы и водоемы, населенные утками, все же создают обстановку, благоприятную для проживания. По большому счету это наиболее зеленое место центра столицы. В Замоскворечье и на Остоженке, несмотря на престиж и адекватное окружение, никуда не уйдешь от духоты и загазованности. Комфорт в квартирах достигается только современными системами кондиционирования.

Автор - директор департамента элитного жилья Penny Lane Realty. Статья написана специально для "Недвижимости".

Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно отражают позицию редакции.