ВДАЛИ: Горе от прозрачности
Рынок недвижимости всегда отличался тем, что сделки заключались все больше между старыми знакомыми и за закрытыми дверями. Однако времена меняются, и рынки становятся прозрачнее. Не миновала эта участь и сектор недвижимости.
Сейчас, по мере того как активы в виде инвестиций в недвижимость все чаще становятся частью диверсифицированного портфеля той или иной компании и в результате обретают все большую прозрачность, прежняя атмосфера закрытого клуба старых знакомых, которые обсуждают сделки в неспешной беседе за бокалом старого виски, уходит в безвозвратное прошлое.
Как сказал один успешный инвестор в недвижимость, проработавший на этом рынке долгое время, "сектор становится чересчур прозрачным и публичным. Заключать сделки стало гораздо труднее".
Некоторые покупатели, напротив, находят новые веяния благоприятными и считают, что финансировать сделки становится легче.
В середине ноября канадская компания по операциям с недвижимостью Brascan, проявлявшая интерес к поглощению Canary Warf, заявила, что сделает свое предложение, отвергнутое ранее независимыми директорами Canary, непосредственно акционерам компании. Иными словами - проведет враждебное поглощение.
Финансовое подразделение General Electric, компания GE Capital, в начале ноября сделала попытку "разбить" договоренность, достигнутую между SFL, французской компанией по операциям с недвижимостью, и ее конкуренткой Sophia, которую SFL собиралась купить. GE Capital попросту решила предложить больше денег.
В соответствии с новыми веяниями совет директоров Sophia сообщил, что готов обсудить встречное предложение, которое поступило от GE: 1,5 млрд евро, или по 41 евро за акцию. Чуть раньше два крупнейших акционера этой компании в лице AGF и Societe Generale уже согласились продать Sophia компании SFL за 40,60 евро за акцию, но готовы рассматривать и более выгодные предложения.
Другой пример: генеральный директор компании Heron Джеральд Ронсон попросил ознакомить его с бухгалтерской отчетностью риэлторской компании Chelsfield, с которой Heron собиралась провести некую сделку, несмотря на то что председатель совета директоров Chelsfield Эллиотт Бернерд и Ронсон знакомы уже 40 лет.
По мнению наблюдателей, число подобных случаев, в том числе враждебных поглощений, будет расти.
Компании, занимающиеся операциями с недвижимостью, привлекают к себе повышенное внимание со стороны инвесторов еще и потому, что значительная доля их акций торгуется по курсу, заниженному по отношению к стоимости их активов. Это делает их более приспособленными для закрытых рынков.
Стоимость недвижимости становится легче определить благодаря широкой доступности аналитических материалов. Это привело к тому, что недвижимость становится все более привлекательным объектом инвестиций. Еще пять лет назад рынок оставался слишком непрозрачным для человека со стороны, которому было крайне затруднительно выяснить хоть что-то о стоимости портфеля компании кроме того, что хотело обнародовать ее руководство.
Акции этих компаний торгуются на бирже по курсу ниже по отношению к чистой стоимости активов, что, в свою очередь, расширяет возможности по проведению враждебных поглощений. Дело в том, что некоторые компании по операциям с недвижимостью, такие как, например, Chelsfield и Canary Wharf, определяют ценность своих активов в значительной степени с учетом проектов по их будущему развитию. Советы директоров хотели бы, чтобы потенциальные покупатели делали предложения с учетом этих проектов, даже если они далеки от завершения.
Покупатели, в свою очередь, не желая платить за риски, связанные с развитием компании, имеют возможность обратиться непосредственно к акционерам в расчете на то, что инвесторы предпочтут продать свои акции сейчас, чем ждать 5 - 10 лет завершения очередного проекта.
Именно такую позицию и заняла Brascan, которая предложила акционерам Canary Warf 1,47 млрд фунтов стерлингов наличными - по 252 пенса за акцию. Собственно говоря, переговоры о будущем Canary Warf идут так мучительно именно потому, что в новых условиях повышенной прозрачности гораздо труднее приводить в соответствие чаяния продавцов и желания покупателей.
В июле прошлого года Canary Warf скупала свои акции по цене 440 пенсов, очевидно, потому, что руководство компании полагало, что они стоят дороже. Однако в начале ноября нынешнего года то же самое руководство едва не согласилось на предложение, поступившее от консорциума во главе с банком Morgan Stanley. Консорциум предлагал 255 пенсов за акцию - 220 пенсов наличными и 35 пенсов в виде ценных бумаг. Предложение было отвергнуто, так как независимый комитет посчитал, что оно окажется "неуспешным".
Во Франции большинство сделок в большинстве секторов рынка традиционно проводятся за закрытыми дверями. Однако мода на прозрачность проникла и на французский рынок, привлекая на него иностранных инвесторов. С одной стороны, цены на французскую недвижимость начинают расти, а с другой - в условиях прозрачности иностранным инвесторам легче определить ее стоимость.
(FT, Екатерина Кудашкина)