ГРОМКИЕ ИМЕНА: Меню для “голубой фишки”

В планы компании на 2004 г. входит начало строительства офисного комплекса класса А на проспекте Академика Сахарова, в составе которого будет находиться штаб-квартира Росбанка. Для реализации столь масштабного проекта, совокупная стоимость которого составит около $170 млн, “Открытые инвестиции” заключили соглашение о стратегических намерениях с международной инвестиционной компанией Brunswick Capital. В рамках проекта будут построены три офисных здания площадью более 132 000 кв. м, одно из которых отойдет к Росбанку, также участвующему в инвестировании строительства. В планы компании входит и строительство коттеджного поселка по аналогии с поселком “Павлово”.

Аппетиту формирующейся “голубой фишки” вполне подошли все сегменты рынка недвижимости – от офисных и торговых центров до коттеджных поселков. Совокупные активы компании оцениваются в $117 млн, собственный капитал – в $74 млн. Сейчас она намерена привлечь новых инвесторов и проводит дополнительную эмиссию акций. В феврале 2003 г. для управления акционерным обществом “Открытые инвестиции” была создана еще одна 100%-ная “дочка” холдинга – “ОИ – Управляющая компания”. Сергей Бачин, ее генеральный директор, намерен оправдать надежды акционеров и завоевать “Открытым инвестициям” лидирующие позиции на рынке сначала московского региона, а в будущем – в масштабе России.

– Какие цели преследовал “Интеррос”, создавая “Открытые инвестиции”?

– В соответствии со своей стратегией создания “голубых фишек” в перспективных отраслях отечественного реального сектора “Интеррос” принял решение о консолидации активов и операций, связанных с коммерческой недвижимостью. Нашей задачей является капитализация уникальных возможностей рынка недвижимости в Москве и Московской области, а в дальнейшем – в перспективных регионах России путем реализации портфеля высокоэффективных инвестиционных проектов. Цель, которая поставлена перед менеджментом компании, – стать одним из крупнейших игроков на московском рынке недвижимости, а в перспективе – в масштабе России.

– Фонд инвестирует в проекты лишь собственные деньги “Интерроса” или есть возможность вхождения новых инвесторов?

– “Фонд” – модное сейчас слово, но к нашей компании он не имеет никакого отношения. “Открытые инвестиции” по российскому законодательству – открытое акционерное общество. Что же касается инвесторов, то первоначальные инвестиции “Интерроса” в бизнес компании составили $55 млн. Часть инвестиций была осуществлена в виде денежных средств, часть – путем внесения в уставный капитал компании готовых объектов недвижимости. Прежде всего это бизнес-центр класса А на Новослободской ул. и 70% акций гостиницы Novotel Moscow Centre, находящейся под управлением французской компанией ACCOR. Также “Интеррос” предполагает проинвестировать в компанию из своих средств еще около $15 млн в рамках дополнительной эмиссии акций в объеме около $60 млн.

“Интеррос” в отношении “Открытых инвестиций” принял решение о постепенном (в течение 2–4 лет) увеличении объема свободно обращающихся акций до 75% минус 1 акция. По нашему мнению, 25% плюс 1 акция необходимы для подтверждения долгосрочной заинтересованности “Интерроса” в развитии бизнеса компании. В целях максимального расширения круга потенциальных инвесторов наша компания планирует включение ее в листинги фондовых бирж – РТС и ММВБ.

Мы предполагаем, что уже в этом году доля сторонних инвестиций будет составлять около 40–45%. За счет этих средств компания профинансирует развитие существующих проектов, а также приобретение новых перспективных земельных участков.

– Почему вы считаете, что вам удастся привлечь новые ресурсы в акционерный капитал?

– Я уверен, что лучшим ответом на ваш вопрос будет размещение акций “Открытых инвестиций”, по результатам которого мы сделаем специальное заявление о том, кто стал нашим акционером. Но в целом наша уверенность связана с хорошими результатами работы. В 2003 г. мы обеспечили 31% роста собственного капитала. Если оценивать нашу результативность в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, наши активы выросли более чем в два раза без привлечения дополнительных инвестиций.

Уверенность в том, что наши акции будут востребованы, связана не в последнюю очередь и с составом совета директоров компании. В состав компании входят не только представители “Интерроса”, но и двое независимых директоров. Это Евгений Ясин, научный руководитель Государственного университета Высшей школы экономики, и Павел Теплухин, президент управляющей компании “Тройка Диалог”. В будущем мы планируем расширить совет директоров до семи человек. Инвесторы, пришедшие до конца этого года, будут иметь возможность номинировать до трех персоналий из своего числа, что позволит создать сбалансированную структуру.

– На какую доходность могут рассчитывать инвесторы, купившие акции “Открытых инвестиций”?

– Пока что недвижимость – перспективный и растущий сектор отечественной экономики – фактически не представлена на фондовом рынке. По нашим оценкам, дивидендная доходность наших акций составит порядка 7–9% годовых. Общая эффективная доходность вложений ожидается на уровне 33–35% годовых. В целом же московский рынок недвижимости сейчас характеризуется высоким уровнем доходности – ориентировочно 16–23% годовых в долларах США при инвестициях в существующие объекты и 20–45% годовых при реализации девелоперских проектов.

В целом мы рассчитываем на существенный рост капитализации компании. На наш взгляд, этому будут способствовать высокая норма доходности проектов при сбалансированном инвестиционном портфеле, диверсифицированном по географии и по типу развиваемых объектов, прозрачная и привлекательная для миноритарных акционеров корпоративная структура.

– В секторе коммерческой недвижимости много игроков, в том числе с крупным капиталом. Нынешние проблемы инвесторов больше связаны с выбором площадки и качеством строительства. На чем основаны ваши оптимистичные планы по быстрому завоеванию лидирующих позиций на рынке?

– Речь идет не о быстром, а именно о профессиональном завоевании рынка. Хоть и утверждается, что на рынке много игроков с капиталом, если проанализировать большие сделки, превосходящие $30–40 млн, я бы сказал, что таких сделок достаточно мало.

– Как отражается на бизнесе “Открытых инвестиций” сложность получения в Москве участков под застройку?

– Когда мне задают этот вопрос, я отвечаю таким примером: в Нью-Йорке участков не было и в начале прошлого века – они все были так или иначе разобраны и кому-то принадлежали. Тем не менее рынок достаточно перспективен и в наши дни.

Если сравнить Москву с любым из таких крупных, развитых городов, то мы находимся на начальном этапе развития, и, безусловно, место для бизнеса здесь будет всегда. Рынок Москвы очень интересный. Кто профессионально работает, кто умеет решать проблемы и вопросы, связанные со строительством и реализацией каждого проекта, тот и сейчас получает очень хорошую прибыль.

Наши финансовые ресурсы превосходят [объем требующихся инвестиций для] проектов, которые у нас имеются сейчас. В связи с этим мы постоянно рассматриваем перспективные площадки и готовы к работе над новыми проектами. Интересно, например, идти в другие регионы. Мы планируем увеличивать свое присутствие в Московской области – она имеет большой потенциал для роста. Другие регионы нам также интересны. Мы сейчас одновременно рассматриваем 5–6 основных городов Российской Федерации, где предполагаем в течение этого года начать 2–3 новых проекта. Я сейчас не стану выделять какой-то один город, мы объявим, когда приобретем региональный проект.

– Это произойдет уже в этом году?

– Это наша цель. Мы оптимистично настроены не только по поводу Москвы и Московской области, но и по развитию рынка в других регионах. Мы начали работу по приобретению права собственности на одну региональную площадку. Для этого требуется время, поэтому говорить о начале какого-то проекта пока рано.

– Каковы критерии отбора проектов, за которые берутся “Открытые инвестиции”?

– В целом мы стремимся к тому, чтобы создать диверсифицированный портфель инвестиционных проектов. В секторе коммерческой недвижимости наша стратегия включает в себя строительство, сдачу в аренду и продажу объектов коммерческой недвижимости институциональным инвесторам, в первую очередь зарубежным. Главным приоритетом является развитие офисных центров классов А и В, отвечающих международным стандартам. Нам также кажутся интересными инвестиции в торгово-развлекательные центры.

В секторе жилой недвижимости наивысшим приоритетом для нас является приобретение крупных земельных участков в ближайшем Подмосковье для строительства коттеджных поселков, расположенных вдоль наиболее привлекательных транспортных магистралей не далее 40–50 км от МКАД, желательно в радиусе 20–25 км, и отвечающих международным требованиям по классности, функциональности и инфраструктуре. Свой первый проект в этом сегменте мы уже реализуем – это коттеджный поселок “Павлово” (14 км от МКАД, Истринский район). Генеральным подрядчиком выступает компания Southbrook UK Limited. Ожидаемый объем продаж коттеджей (всего планируется построить более 200 домов класса А) в течение следующих двух лет составит примерно $175 млн. По состоянию на I квартал 2004 г. заключено контрактов на сумму примерно $54 млн при средней цене реализации свыше $1700 за 1 кв. м.

– Среди активов компании – акции гостиницы Novotel. Планируете ли вы еще строить отели?

– Novotel – проект интересный и успешный. Гостиница Novotel – это “3–4 звезды”, хотя российские предприниматели могут и более высоко оценивать ее. За последние полгода мы вышли на среднемесячную заполняемость отеля на уровне примерно 70%.

В этом году в портфеле наших проектов нет гостиниц, но мы открыты для любой бизнес-возможности. Основной интерес для нас представляют гостиницы категории “2–3 звезды”. Только настоящего – европейского уровня. В этом сегменте при правильной организации строительства и эксплуатации средняя доходность составляет 20%. Рынок отелей более высокого класса, “4–5 звезд”, сейчас уже достаточно насыщен. В сегменте 2–3-звездочных отелей дефицит очень высокий. Поэтому была создана программа правительства Москвы по строительству сети трехзвездочных гостиниц.

– “Интеррос” высказал заинтересованность в реконструкции гостиницы “Россия”. Будет ли это участие проводиться через “Открытые инвестиции” и каков объем необходимых для этого средств?

– Потенциально проекты типа “России” нам интересны. Но, вероятно, он может реализоваться в рамках инвестиционного тендера или какого-то московского законодательного акта. Должны быть определены параметры реконструкции. Снос или перестройка – от этого зависят и объем необходимых средств, и структура проекта. А пока это задача с очень многими неизвестными. Я могу только подтвердить интерес к проекту, но определить объем его финансирования сейчас, к сожалению, невозможно.

– В 2003 г. на рынке начала действовать добрая дюжина фондов по инвестированию проектов коммерческой недвижимости. Связана ли активизация такой формы финансирования строительства с налоговой оптимизацией или это действительно более удобный способ, чем прямые инвестиции?

– Мы не фонд, а акционерное общество. Мы готовы привлекать инвестиции по разным схемам. Когда мы смотрим на структуризацию каждого конкретного проекта, мы готовы говорить и о привлечении кредитов, и о финансировании через соответствующие профильные фонды. В зависимости от самого проекта преимущества могут быть как у одной системы финансирования, так и у другой.

Мы не проводили специальный анализ того, насколько такие фонды помогут оптимизировать налоги. Это не наш бизнес. Наша задача – в максимальной степени добиться повышения капитализации бизнеса с учетом ситуации в секторе недвижимости и на отечественном фондовом рынке. Если будет доступный капитал в форме банковских кредитов, мы готовы сотрудничать с банками. Если будет доступный капитал у соответствующих профильных фондов, мы готовы и с ними сотрудничать.

Цель создания и работы любой структуры – удовлетворить потребности конкретного инвестора. И на Западе, и в России есть инвесторы, которым нужна закрытая форма фонда под один или несколько конкретных проектов. Когда проект заканчивается, фонд сворачивается, перестает существовать, и деньги возвращаются к инвесторам, которые начинают думать о том, что с ними делать дальше. Это не наша ситуация. Мы ориентируемся на профессиональных портфельных инвесторов, которые работают в России, за рубежом и им важны такие понятия, как ликвидность, биржевые котировки. Им нужна компания, которая не имеет ограничений в сроке жизни, им нужны дивиденды. Именно поэтому мы выбрали форму открытого акционерного общества. Памятуя о пенсионной реформе и том объеме средств, который в связи с ней приходит именно на фондовый рынок, структура ОАО позволяет максимально удовлетворить потребности российских инвесторов. И мы убеждены, что подобная структура оптимальна.

– Каковы инвестиционные планы компании на 2004 г.?

– В этом году мы планируем начать строительство комплекса на ул. Шереметьевской в Северо-Восточном округе. Общая стоимость проекта ориентировочно составит $60 млн. В состав комплекса войдут театральные помещения, торговые площади, офисы и мультиплекс на 10 кинозалов.