Цены вырастут

По законам рынка цены падают, когда предложение превышает спрос. Но увеличение объемов строительства жилья в Нижнем Новгороде создает лишь иллюзию насыщения. “Рынок можно считать насыщенным, когда у человека есть возможность выбирать из равных по качеству вариантов, из хорошего – лучшее. Сейчас же выбора фактически нет, покупатель в лучшем случае находит единственный подходящий для него вариант либо чем-то жертвует”, – считает Сергей Федулов, директор строительной компании “Лотос НН”.

О снижении спроса и риэлторы, и застройщики говорят очень осторожно. Причин тому несколько. Во-первых, как считает Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”, это психологический фактор – ожидание обещанного доступного жилья и дешевых кредитов. Во-вторых, по мнению Федулова, – снижение курса доллара. “Когда человек понимает, что он за свои деньги не может купить то, что хотел, и не из-за того, что товар подорожал, а из-за того, что упал доллар, он вряд ли будет покупать то, на что хватает денег, – подождет, когда доллар поднимется”, – говорит он. В-третьих, основными покупателями нового жилья стали люди со средним достатком, для которого это скорее всего первое и единственное (по крайней мере, на несколько лет) приобретение недвижимости. “Такой покупатель выбирает долго и предпочитает отложить покупку, если вариант не совсем удовлетворяет его. Такому покупателю нужна финансовая поддержка в виде кредита, а ее пока нет”, – считает Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж СК “Лотос НН”.

Крупные компании не жалуются на снижение продаж: если оно и было, то не ударило по ним. “У нас был спад по продажам в июле – августе, но не из-за того, что спрос на наше жилье упал, а потому, что одни объекты мы сдали, а следующие еще не начали продавать”, – сообщила Ольга Сажина, директор по маркетингу компании “Жилстрой НН”. Не жалуется на отсутствие покупателей и “Выбор”. Небольшим компаниям пришлось сложно в конце года. “В ноябре – декабре снизилось количество продаж, что нехарактерно для этого периода – обычно это время роста на рынке недвижимости. Застройщики явно не шли на снижение цен, но соглашались на уступки по курсу условной единицы (он у каждой компании свой), а перед Новым годом стали предлагать предпраздничные скидки”, – рассказала Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра независимой экспертизы.

В результате по итогам 2004 г. цены выросли в среднем на 17–18% (в 2003 г. рост составил 36%). “В первом полугодии цены росли на 1,5% в месяц, с августа выросли примерно на 4,5%, – рассказал Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”. – Рост цен замедлился, но не прекратился”.

Не стоит ожидать падения и в будущем. “В новом году уже выросли цены на железобетон и газ, расселение ветхого жилья обходится застройщикам до $2000 за 1 кв. м”, – говорит Сергей Иванов.

Существенную лепту в рост себестоимости жилья внесла и городская власть. Накануне 2005 г. администрация приняла решение об отчислении доли городу не квартирами, а деньгами – по рыночной стоимости на стадии сдачи дома. А реально застройщик получает от дольщиков гораздо меньше – ведь продавать он начинает по цене процентов на 20 (в среднем) ниже, чем стоит 1 кв. м, когда дом сдается в эксплуатацию. Второе решение администрации – о возмещении затрат на развитие инженерной инфраструктуры – добавляет к себестоимости жилья примерно 5–10%.

Кроме того, хотя планы администрации по объемам строительства жилья были выполнены, не был сделан очень важный задел на будущее – строительство коммуникаций в заречной части и на Похвалинском съезде. А это значит, что районы массовой застройки, задействованные в планах администрации, пока не будут осваиваться.

Вступающий в силу с 1 апреля закон “О долевом участии в строительстве жилья” тоже приведет к повышению цен. “Жилье для дольщика станет дороже уже потому, что его нельзя будет купить на ранней стадии строительства. Чем на более позднем этапе дольщик заключает договор, тем дороже обходится 1 кв. м. Застройщики, не имея возможности привлекать средства населения на ранних этапах, вынуждены будут более широко пользоваться кредитами, а это тоже увеличит себестоимость”, – считает Сергей Федулов.

Татьяна Романчева прогнозирует, что вступление в силу нового закона может привести к кратковременному периоду застоя с продажами на первичном рынке и к временному оттоку покупателей на вторичный рынок, но не к снижению цен.

Виктория Куфтина из СК “Лотос НН” считает: “Чтобы число продаж не падало, придется предлагать клиентам кредитование. Нам уже предлагали некоторые коммерческие банки совместные программы. Но условия кредитования по ним и для застройщика, и для дольщика были такими кабальными, что мы вынуждены были отказаться. Сейчас придется искать партнеров среди банков для ипотечного кредитования дольщиков”.