ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Недвижимость в законе

О кооперативах замолвили слово

22 декабря 2004 г. впервые увидел свет закон “О жилищно-накопительных кооперативах” (ЖНК). Со времени появления в конце 1990-х гг. эти организации находились за рамками российского правового поля, если не считать восьми предложений о кооперативах, составлявших статью 116 Гражданского кодекса. Только в июле 2004 г. появился первый законопроект о ЖНК, который с некоторыми поправками и утвердили полгода спустя. С принятием закона кооператив по-прежнему останется одним из самых дешевых способов накопить на квартиру, но потенциальный риск для пайщиков лишиться вложенных в ЖНК денег и не получить квартиру уменьшится.

“Если говорить об инициативе в целом, основываясь на содержании законопроекта от 10 июня 2004 г., то для ее успешной реализации необходимо обязательное наличие четко прописанных механизмов действия и регулирования”, – считает руководитель юридического сектора “Корпорации МИАН” Хая Плещицкая. Согласно новому закону привлеченные ЖНК средства должны использоваться только целевым образом. Кроме того, способы размещения кооперативом временно свободных средств ограничиваются. Правда, это не помешает неким недобросовестным руководителям ЖНК взять в банке кредит на нужды, обозначенные как “целевые”, а затем этот кредит не вернуть. Такая практика в России существует столько же, сколько и сами кооперативы. За кредит кооператив отвечает всем своим имуществом, и все пайщики несут субсидиарную ответственность. Поэтому рассчитываться с банком, как показывает опыт, порой приходится простым пайщикам, которые в счет погашения кредита отдают деньги, накопленные ими в кооперативе, а иногда даже квартиры, за которые еще не успели выплатить кооперативу заем. В новом законе указано, что возмещать убытки в полном объеме, как и прежде, должны все пайщики. Чтобы оградить последних от возможных проблем, кооперативу придется страховать приобретаемое жилье и ответственность (неисполнение обязательств).

В законе о ЖНК также прописано, что активы и пассивы кооператива должны быть сбалансированы. Идея неплохая, если учесть, что руководство иных кооперативов, специально или по незнанию, допускало перекос в сторону актива или пассива, отчего ЖНК становился похож на обычную финансовую пирамиду. Например, дабы представить собственные условия в более привлекательном свете, чем у конкурентов, некоторые кооперативы предлагали своим потенциальным клиентам ускоренную покупку жилья. И пайщики перед заселением в квартиру должны были внести в кооператив не 30% ее стоимости, а меньше. К сожалению, такие не сбалансированные во времени режимы предоставления жилья делают систему работы кооператива еще более рискованной и подверженной негативным внутренним (одновременный выход из кооператива большого количества пайщиков и др.) и внешним (колебания цен на рынке жилья и др.) факторам.

Чтобы сделать кооператив более надежной и предсказуемой организацией, в законе написали, что уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти должен устанавливать нормативы финансовой устойчивости ЖНК. Ранее деятельность кооператива регулировалась только его уставом, принадлежащим перу создателей кооператива. Поэтому устав каждого кооператива отличался оригинальным содержанием и нередко таил в себе подводные камни, которые не искушенные в знании законов пайщики могли не заметить. За что порой и расплачивались своими кровными.

Новый закон устанавливает довольно жесткие временные и финансовые рамки, в которых придется существовать кооперативам. По мнению юриста АН “Домострой” Нины Ковылиной, “проект мог бы привлечь значительно больше людей и стал бы более успешным, если бы размеры первоначального паевого взноса и окончательных сумм погашения стоимости выбранной квартиры составляли по 20% вместо установленных законом 30%. А сроки внесения этих сумм составляли бы 5–7 и 15–20 лет соответственно (а не 2–3 года и 3,5–4,5 года, как сейчас)”. Более лояльные условия для пайщиков тем более необходимы, что кооперативы призваны помочь приобрести жилье не самой состоятельной части населения. “Значительно облегчило бы развитие таких кооперативов создание касс взаимопомощи, т. е. возможность оформления внутренних займов не только в размере паевого накопления”, – считает Ковылина. Закон о ЖНК устанавливает, сколько пайщиков должно быть в кооперативе – 50–5000 человек. Но практика показывает, что оптимальное количество пайщиков, необходимое для стабильной работы кооператива, составляет 200–300 человек. “Станет ли такой закон больше защищать интересы граждан – большой вопрос, но жизнь существующим кооперативам новый закон существенно осложнит”, – утверждает директор АН “Лаурел” Ирина Радченко. Вряд ли после выхода в свет закона о ЖНК кооперативы станут панацеей, которая поможет создать рынок доступного жилья. Ведь таким лекарством не стала даже ипотека, в последние годы получившая поддержку и зеленый свет на всех правительственных уровнях и активно финансируемая зарубежными и отечественными игроками.

Ипотека поможет, но не скоро

Новый закон об ипотеке, который представляет собой измененный старый, был принят 30 декабря 2004 г. Для успешного развития ипотеки необходим механизм накопления длинных денег. Острую нехватку таких средств испытывают российские и иностранные банки, выдающие в Москве ипотечные кредиты. За рубежом источниками длинных денег являются страховые и пенсионные фонды, а также вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Для России в ближайшей перспективе более реален последний вариант. От объемов выпуска ипотечных ценных бумаг и продаж пулов закладных в 2005 г. будут зависеть темпы развития ипотеки. “Если ценные бумаги такого рода будут иметь успех на рынке, то это позволит привлечь в жилищный сектор значительные кредитные ресурсы. Как следствие, заемщики получат высококонкурентный рынок ипотечных услуг, а строители в конечном итоге – необходимое финансирование”, – считает пресс-секретарь “Сити – XXI век” Сергей Лядов.

Комплекс поправок устранил некоторые пробелы и противоречия. Кроме того, закон “Об ипотеке” пополнился положениями, которые должны снизить стоимость жилищных кредитов и сделать их более доступными. Не забыты и сами кредитные организации: в законе приняты меры по снижению рисков для кредиторов и усилению их залоговых прав. Например, кредиторы теперь имеют право обращать взыскание на единственное жилье. По обновленному закону владелец жилого помещения и члены его семьи лишаются прав на это помещение после того, как владелец его продал. Это нововведение дает дополнительные гарантии покупателю квартиры и банку в том, что им не придется судиться с ватагой родственников бывшего владельца квартиры, претендующих на проданное жилье. Новый закон также отменяет обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, цена которого сейчас равняется 1,5% от стоимости сделки. Новацией является и то, что теперь ипотека в силу закона возникает не только при получении кредитов на приобретение жилья, но и при получении кредитов (целевых займов) на покупку земельных участков (либо права аренды земельного участка) и на строительство недвижимости. При этом ипотека будет распространяться на земельный участок, а также на возводимые и находящиеся на нем постройки.

Внесенные в закон поправки получили положительную оценку у игроков рынка. Например, Нина Ковылина считает, что после вступления в силу нового закона “Об ипотеке” “ситуация в риэлторском и ипотечном сообществах значительно улучшится”. А по мнению Ирины Радченко, новые поправки создадут более благоприятные условия для выхода на рынок новых банков, расширения ассортимента ипотечных продуктов, но постепенно, в долгосрочной перспективе. “Эти поправки позволят улучшить ситуацию на рынке только лет через 10. Рассчитывать на то, что сразу после изменения законодательства подешевеет жилье в Москве и ипотечные кредиты станут доступными, не стоит”, – считает Радченко.

Защита собственника

Ряд поправок, внесенных в существующее законодательство, направлен на защиту прав собственников жилья. Систему гарантий таких прав изложили в упоминавшемся выше законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Новый закон был принят 29 декабря 2004 г., а вступил в силу 1 января 2005 г. Закон накладывает на государство финансовую ответственность за утрату добросовестным приобретателем права собственности на жилье. Впрочем, порог государственной ответственности – 1 млн руб. За такие деньги квартиру в Москве не купишь. И все же к закону участники рынка отнеслись положительно. Предлагаемые нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости. По мнению Нины Ковылиной, изменения в законе позволят существенно снизить затраты и время при регистрации прав на недвижимость.

Изменениям подвергся также Жилищный кодекс, который вступит в силу 1 марта 2005 г. В его последней редакции утвердили введение платной приватизации на квартиры, полученные до 1 марта 2005 г. по договорам социального найма. При этом сохранена возможность бесплатно приватизировать квартиру, полученную до 1 марта 2005 г., в срок до 1 января 2007 г.

Согласно новому ЖК на получение бесплатного социального жилья смогут рассчитывать только малоимущие граждане. Положение существенное, ведь некоторые, находясь в очереди несколько десятков лет, сумели заработать значительное состояние, обзавелись жильем или приобрели источник дохода, позволяющий купить квартиру. Вот таким очередникам государство решило категорически отказывать в получении бесплатного жилья. В новом ЖК появилась глава о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот.

Позаботились законотворцы и о правах граждан, инвестирующих в строительство жилья. Было предложено внести изменения в закон “О защите прав потребителей”, закон “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений” и Кодекс РФ об административных правонарушениях. В случае принятия законопроектов физические лица, участвующие в долевом строительстве, смогут рассчитывать на комплекс гарантий со стороны государства в том, что после окончания строительства они смогут без помех приобрести квартиру в возведенном доме.

Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря 2004 г. Документ устанавливает новые жесткие правила инвестирования в строительство всех объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения. По мнению президента Группы компаний “КРТ” Юрия Гусева, новый закон “дисциплинирует застройщика и позволит рынку освободиться от неквалифицированных строителей и застройщиков-однодневок. Более того, этот закон добавит прозрачности и цивилизованности во взаимоотношения “застройщик – клиент” и позволит инвестору или соинвестору чувствовать себя юридически более защищенным”. Однако он отмечает, что этот закон усложнит и без того непростую жизнь добросовестного застройщика. “Например, мы опасаемся, что банкам порой будет невыгодно финансировать строительство жилья, так как закон предусматривает в определенных случаях солидарную ответственность застройщика и банка перед участником долевого строительства, – поясняет Гусев. – Кроме того, непонятно, как соотносятся между собой нормы нового закона и нормы ГК о простом товариществе: распространяется ли использованный в законе термин “привлечение денежных средств” на отношения совместной деятельности по строительству”. Не слишком выгодно для застройщика и положение закона, в соответствии с которым он может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок, – получается, что до этого момента все довольно значительные затраты по проектированию объекта, подготовке к строительству возлагаются целиком на застройщика.

Аккумулятор рынка

Должное внимание в новом законодательстве уделили закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН), которые аккумулируют в себе средства частных и корпоративных инвесторов, по сути – те самые длинные деньги. ЗПИФы вкладывают деньги в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Для строительных компаний фонды недвижимости являются альтернативой банкам и частным инвесторам, которые участвуют в долевом строительстве. Причем альтернатива эта выглядит привлекательно: “кредит” в ЗПИФе обходится на порядок дешевле, чем в банке. А отказ от долевого строительства позволяет компании-застройщику продать все квартиры не на этапе котлована по низким ценам, а уже после окончания строительства и по ценам гораздо более высоким.

До сих пор развитие ЗПИФов недвижимости в России было ограничено скудным и малопроработанным законодательством, не были прописаны вопросы налогообложения таких институтов. Например, до недавнего времени ЗПИФы очень редко регистрировали права на недвижимость, так как по закону они не входили в список субъектов, которые могут являться собственниками недвижимости. Изменения, внесенные в статью 24 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, дали ЗПИФам право приобретать объекты недвижимости в собственность. Новый законопроект устанавливает, что управляющая компания фонда недвижимости, желающего оформить тот или иной объект в собственность, должна подать в орган регистрации соответствующее заявление, а также ряд документов.

В частности, управляющая компания обязана предоставить выписку из реестра паевых инвестиционных фондов, выданную в порядке, установленном законом “Об инвестиционных фондах”. Также потребуется лицензия самой управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия). И наконец, в орган регистрации необходимо подать договор доверительного управления ЗПИФом, в котором изложены правила управления этим фондом.

Если президент подпишет этот законопроект, отношения ЗПИФов с органами юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станут гораздо более конструктивными. По мнению генерального директора УК “Регион Девелопмент” Павла Зюбина, “принятие законопроекта полностью решит проблемы осуществления регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. Кроме того, данные изменения позволят развить возможность инвестирования средств ЗПИФов в уже готовую коммерческую недвижимость. А при решении важного для рынка вопроса уплаты НДС можно ожидать взрывного увеличения числа фондов, где объектами инвестирования станет коммерческая недвижимость”. Управляющий партнер УК “Конкордия – Эссет Менеджмент” Марина Кислицкая прогнозирует, что “давно ожидаемое профессиональным сообществом решение вопроса регистрации прав на недвижимое имущество придаст паевым фондам дополнительный импульс развития. Уже в ближайшее время следует ожидать появления фондов недвижимости, ориентированных на непосредственное владение объектами коммерческой недвижимости и получение дохода за счет сдачи в аренду офисных площадей”.