ВДАЛИ: Торговые моллы процветают
Владельцы торговых комплексов сумели эффективно использовать недавний рост покупательской активности, а мощная волна консолидации в секторе привела к тому, что около 85% из списка 400 крупнейших торговых комплексов-моллов оказались в собственности у нескольких инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Это дает владельцам моллов новые рычаги давления на розничных торговцев и позволяет сохранять прибыль на стабильном уровне.
“Для крупных торговых моллов с большими объемами продаж уход одного из арендаторов дает владельцам возможность сдать высвободившееся пространство более успешной компании розничной торговли по более высоким расценкам”, – рассказывает Росс Нуссбаум, аналитик рынка REIT из Bank of America Securities.
Покупателей в торговых центрах всегда много, и потому их владельцы могут поднимать арендную плату и увеличивать число арендаторов. По словам Яна Вейсманна, аналитика из UBS, благоприятным фактором, укрепляющим эту тенденцию, стали сравнительно успешные финансовые показатели розничных торговцев (в прошлом году число банкротств среди этих компаний сократилось на 25%). Неплохо себя чувствуют и компании, торгующие в стрип-моллах – одноэтажных торговых комплексах, в которых магазины располагаются линиями (полосками, отсюда и название), разделенными большими парковками.
Пол Морган, аналитик из Friedman, Billings, Ramsey & Co, отмечает, что показатель заполненности стрип-моллов сейчас достигает рекордного уровня и арендная плата здесь также постоянно растет.
Самые оптимистические прогнозы аналитики высказывают в адрес компаний, которым принадлежат торговые моллы в верхнем ценовом сегменте рынка. В таких моллах освобождающиеся площади заполняются мгновенно. REIT, владеющие большим количеством комплексов c привязкой к торговле продуктами питания
и табаком, находятся в менее выгодном положении, чем компании, которым принадлежат торговые комплексы из разряда так называемых category killers – Wal-Mart Stores, Barnes & Noble и т. д.
Компания General Growth Properties, владеющая второй по величине сетью торговых центров в США, в прошлом году завершила самую крупную сделку по приобретению инвестиционного траста недвижимости, купив Rouse REIT за $7,2 млрд. Из недавнего отчета General Growth следует, что компании удалось повысить показатель заполненности ее моллов до 92,1% (годом ранее он составлял 91,3%), подняв при этом арендную плату на 5,3%. Правда, прибыли 206 торговых комплексов, принадлежащих General Growth, сократились за год на 11%. Объемы фондов на базе операций (FFO), ключевой показатель результативности REIT, выросли у General Growth на 20%. Общегодовой показатель FFO вырос по сравнению с 2003 г. на 20%.
Kimco Realty, владеющая крупной сетью стрип-моллов, заявила, что показатель заполненности ее комплексов в 2004 г. достиг 93,6%. Прибыли Kimco в IV квартале сократились по сравнению с 2003 г. на 11%, а показатель FFO увеличился на 5,9%. Прибыль Kimco за весь 2004 г.
оказалась на 4,2% меньше, чем в 2003 г., но показатель FFO вырос на 9,9%.
Сеть Taubman Centers (включает в себя 22 дорогих фешенебельных торговых комплекса) объявила о повышении арендной платы в IV квартале на 5%. При этом показатель заполненности компании увеличился по сравнению с 2003 г. с 87,4% до 89,6%.
Сохранению стабильности бизнеса владельцев торговых моллов способствуют успехи компаний розничной торговли: по информации Пола Моргана, их продажи за год выросли на 3%.
Между тем для американских универмагов нынешний период стал тяжелым. В предстоящем году в этом сегменте, вероятно, можно будет наблюдать серьезные перемены. Рынок консолидируется: в ноябре 2004 г. Kmart Holding купила за $11,5 млрд Sears, Roebuck & Co. В декабре корпорация Macerich, владеющая 62 моллами (преимущественно в Калифорнии и Аризоне), согласилась купить за $1,45 млрд Wilmorite Properties, контролирующую сеть торговых центров на Восточном побережье. А в начале марта корпорация Federated Department Stores договорилась о слиянии с сетью May Department Stores. Сделка оценивается приблизительно в $11 млрд. (WSJ, Александр Силонов)