Отформатированная торговля
Заграница нам поможет
На сегодняшний день в Екатеринбурге функционируют 13 торговых центров. Их общая торговая площадь составляет почти 130 000 кв. м (примерно 90 кв. м на 1000 жителей. В странах Западной и Восточной Европы этот показатель в 10 раз выше). До конца 2005 г. планируется ввести в эксплуатацию еще один объект площадью 7000 кв. м. По оценкам консалтинговой компании “Урал-Гермес”, за последующие 10 лет торговые площади в мегаполисе увеличатся в 3–3,6 раза – до 400 000–470 000 кв. м.
Этот год стал особо урожайным для местного рынка: сразу четыре центра объявили о своем открытии. Самый крупный из новичков – ТРЦ “Парк Хаус” (общая площадь – 61 000 кв. м) построен и введен в эксплуатацию с привлечением “иногороднего” (самарская группа компаний “Время”) и иностранного (австрийский холдинг Meinl European Land) капитала. “Интересно, что, пока рынок не был насыщен, западные компании не особо интересовались Екатеринбургом, – напоминает председатель Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. – Теперь, когда местные игроки своим примером доказали, что этот бизнес может приносить деньги, иностранцы решили принять в нем участие”. Наиболее показателен пример того же ТРЦ “Парк-Хаус”, где Meinl European Land (MEL) выкупил долю в уже практически построенном молле. Хотя управление комплексом по-прежнему осуществляет группа компаний “Время”. В ближайшие полтора года австрийский холдинг намерен потратить на приобретение недвижимости в России еще 380 млн евро. Покупая готовые объекты, MEL перекладывает проблемы с землеотводами и строительством на российского партнера. Объект в Екатеринбурге обошелся компании в 75 млн евро. Член правления компании Питер Вайнцирль пояснил, что это только инвестиции в строительство. После того как будут заключены договоры с арендаторами, они доплатят за участие в бизнесе.
Пресс-секретарь группы “Время” Алексей Ванчугов отмечает, что Екатеринбург представляет огромный интерес для девелоперов. По оценкам “Времени”, в ближайшие пять лет ежегодная покупательная способность населения мегаполиса будет давать прирост 15–20%. Хотя уже сегодня, по словам Ванчугова, рынок заполнен почти на 60% и скоро может возникнуть ситуация, при которой появляется некий паритет между количеством ТЦ и потенциальных клиентов. Среднестатистический покупатель посещает торговый центр 2–3 раза в месяц и оставляет там от $50 до $100. Олег Войцеховский считает, что к 2010 г. местные операторы смогут рассчитывать только на половину товарооборота – большую часть рынка займут федеральные и иностранные компании. “Местные ТЦ не будут лидировать на рынке Екатеринбурга. Максимум, чего они смогут добиться, – это конкуренции на равных”, – утверждает Алексей Ванчугов.
Центростремление
С другой стороны, по мнению коммерческого директора компании “Кит-Кэпитал” Сергея Краснобородько, “именно иностранные компании должны переживать, как они будут с нами конкурировать, а не мы”. Топ-менеджер полагает, что инфраструктура, менеджмент и концепция местных центров не уступает западным. К тому же у екатеринбургских игроков есть козырь: географическое расположение их объектов – преимущественно в центре города. Новичкам же приходится довольствоваться окраинами, поскольку в центре практически нет землеотводов для масштабных проектов. Один из последних получила металлургическая группа “Синара”, которая в конце 2004 г. решила выйти на девелоперский рынок. Вблизи Центрального стадиона она собирается построить крупнейший в центре города (50 000 кв. м) ТРЦ. На место якорного арендатора там претендуют петербургская продуктовая сеть “Пятерочка” и французская “Ашан”.
“Иностранцы не знают [местного] рынка, поэтому либо работают по неправильным схемам, либо назначают слишком высокую арендную ставку. Кроме того, они выбрали неудачное расположение – на окраинах города. Объекты в центре привлекут больше покупателей, и поэтому я предполагаю, что скоро “Парк-Хаус” начнет терять клиентов”, – считает директор ТРЦ “Антей” Андрей Гавриловский.
Соучредитель девелоперской компании “Общество Малышева – 73” (ТЦ “Купец” и “Гермес-Плаза”) Игорь Завадовский говорит: “С открытием “Парк-хауса” количество выданных чеков в “Купце” сократилось на 5%, а оборот снизился на 3%. Но не думаю, что это значимые данные. Возможно, в выходные дни часть покупателей предпочтет съездить в “Парк-Хаус”, но в будни мы останемся лидерами из-за расположения в центре города. Новые ТЦ рискуют пойти по пути районных комплексов, которые будут конкурировать с небольшими магазинами, находящимися поблизости. Думаю, что при равной развитости инфраструктуры и представленности торговых марок основным методом конкурентной борьбы станет удобное географическое расположение”.
Единственный путь обосноваться в центре, считают местные операторы, – реконструкция и перепрофилирование старых зданий. Иногда это кинотеатры, расположенные на пересечении транспортных и пешеходных потоков (как “Современник” или “Буревестник”), столовые (ТЦ “Купец” на Малышева) или бывшие производственные помещения (недостроенный корпус типографии “Уральский рабочий” на Карла Либкнехта).
Избранные форматы
Местные игроки рассчитывают, что ТЦ с иностранным капиталом займут не более 25% рынка еще и потому, что екатеринбургские комплексы выходят на новую стадию развития – создание индивидуальных концептуальных форматов работы. Большая часть екатеринбургских ТЦ ориентируется на массовый сегмент. По мнению специалистов компании “Урал-Гермес”, сейчас начинается новый этап в развитии торговых центров. Наиболее конкурентоспособными становятся торговые центры, которые имеют четкую рыночную концепцию и ориентированы на определенного потребителя. ТЦ уходят от простого массового тиражирования классических торговых и торгово-развлекательных центров в сторону создания особой модели – концептуальных и специализированных ТЦ, рассчитанных на узкую, качественную аудиторию. Один из самых ярких примеров – создание Центра моды (ТЦ “Гермес-Плаза”), который принадлежит “Обществу Малышева – 73”. Игорь Завадовский открывает его в начале октября. “Универбыт” уже больше года продвигает себя как центр европейской торговли и место, где собраны только марочные арендаторы (Gant, In Wear/Mantinique, Nando Muzi, Norma J Baker).