Не благодаря, а вопреки
Примерно с весны этого года петербургский строительный рынок испытывает недостаток покупательской активности, который эксперты объясняют вступлением в силу нового закона о дольщиках и снижением платежеспособного спроса. На условиях анонимности несколько участников рынка сообщили, что в первой половине 2005 г. застройщики не смогли продать от 30% до 50% строящихся квартир. Из-за сложностей с продажами этим летом они были вынуждены снизить цены в среднем на 10%, утверждает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров.
По данным корпорации “Петербургская недвижимость”, в апреле – июле активность продаж (отношение проданных за месяц квартир к находящимся в продаже) составляла около 3–4,2%, в августе этот показатель вырос до 6,29%, в сентябре до 8%. Гендиректор компании “Легион-Недвижимость” Максим Чернов говорит, что конец лета и начало осени принесли долгожданный рост спроса на первичном и вторичном рынках. “Видимо, психологический барьер пройден – люди поняли, что дальше жилье дешеветь уже не будет”, – говорит он. В дальнейшем он ожидает возобновления роста цен на недвижимость на уровне инфляции.
В августе и сентябре ситуация на первичном рынке жилья несколько улучшилась, согласен заместитель гендиректора по продажам “Петербургской недвижимости” Олег Пашин. По его оценке, объем продаж по сравнению с прошлым кварталом вырос в полтора раза. В ответ ряд крупных петербургских строительных компаний, в течение лета предлагавших скидки до $50 с 1 кв. м продаваемого жилья, отказались от этих скидок. “Я очень надеюсь, что это признаки восстановления спроса на жилье”, – замечает Пашин.
Продажи растут благодаря реализации отложенного спроса, комментирует ситуацию начальник отдела маркетинга и рекламы компании “Гатчинский ДСК” Галина Чесаева. По ее словам, многие покупатели были готовы приобрести квартиры еще в мае-июне этого года, но ждали дальнейшего снижения цен. А некоторым из потенциальных клиентов было не угнаться за ростом цен, который продолжался до весны 2004 г., и лишь теперь они, по словам Чесаевой, смогли накопить достаточно денег для приобретения квартиры.
С ней согласен маркетолог компании “Петербургская недвижимость” Михаил Бимон. Однако он отмечает, что спрос на рынке недвижимости носит сезонный характер, осенью и весной он повышается в пределах 10–15%. Но нынешний осенний всплеск активности, по его словам, пока отразился только на наиболее ликвидных объектах. К этой категории он относит квартиры в домах эконом- и комфорткласса без явных дефектов в расположении и по цене, соответствующей ожиданиям покупателей.
По состоянию на август средний уровень цен на первичном рынке в сегменте массового жилья, по данным “Петербургской недвижимости”, составлял около $995 за 1 кв. м. “На рынке есть десятки объектов, которые пока увеличения спроса не почувствовали”, – говорит Бимон.
Чернов отмечает, что этот год стал также переломным для рынка продажи жилья в кредит. “Стагнация спроса позитивно повлияла на отношение продавцов квартир к ипотечному кредитованию”, – отмечает он. По его словам, строительные компании стали проводить более гибкую политику, предлагать покупателям схемы с использованием рассрочки и банковских кредитов. “Нельзя сказать, что кредиты стали причиной роста спроса в начале осени, но они здорово помогли строителям в низкий сезон”, – говорит Чернов.
Продажа квартир по кредитным схемам была единственным сегментом, который не испытал падения, утверждает топ-менеджер крупной строительной компании. По его мнению, доля продаж в кредит достигала 30%, однако не из-за развития кредитования, а из-за падения прямых продаж. По словам гендиректора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, его компании удалось избежать падения продаж во многом благодаря ипотеке, на долю которой сейчас ежемесячно приходится до 16% сделок компании “Северный город”, входящей в RBI.
В августе 2004 г. компания “Северный город” начала работать по схеме ипотечного кредитования с Промстройбанком. До конца 2004 г. она успела заключить около 30 договоров по этой схеме, с начала этого года уже заключено более 70 сделок с использованием ипотечных кредитов на сумму более $4 млн. Около двух недель назад “Северный город” запустил вторую ипотечную программу – совместно со Сбербанком, что по планам компании позволит увеличить долю продаж в кредит до 20–25%. “Ипотека расширяет круг людей, которые готовы покупать жилье, и в дальнейшем можно ждать усиления конкуренции среди строительных компаний в сфере финансовых услуг, таких, как ипотека”, – говорит Тиктинский.
“Гатчинский ДСК” в начале лета договорился с Промстройбанком о совместной программе кредитования сделок по покупке жилья, а в августе и сентябре компания предлагала скидки в размере $50 с 1 кв. м при первом взносе, говорит Чесаева. Сейчас, по ее словам, 15–20% сделок клиенты компаний совершают с использованием банковских кредитов, причем наряду с ипотекой это могут быть и другие виды потребкредитов.
“Ипотека остается главным фактором, который может повлиять на рост покупательского спроса”, – согласился с застройщиками вице-губернатор Вахмистров, выступая на пресс-конференции по итогам строительного полугодия. По данным городской администрации, в 2004 г. петербургские банки выдали около 1400 ипотечных кредитов, а за первое полугодие 2005 г. – уже около 1700 кредитов. Это не так уж много по сравнению с общим объемом строительства. В этом году, по словам Вахмистрова, будет построено и сдано в эксплуатацию около 30 000 квартир.
Правда, при подсчете доли продаж в кредит нужно учитывать и вторичный рынок, говорит Бимон. “На первичном рынке ежегодно происходит около 25 000 сделок и еще около 40 000 сделок – на вторичном, – говорит он. – Получается, что в кредит продается менее 3% от общего объема жилья. Для того чтобы ипотека влияла на рынок, ее доля должна увеличиться хотя бы до 10–15%”.
До 90% ипотечных кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке, вторит ему глава представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. И эта тенденция едва ли изменится в ближайшее время. По его оценке, средний размер кредита составляет $35 000–40 000.