Бум не случился
Строить будут меньше
Снижение объемов предлагаемого на рынке жилья риэлторы и застройщики связывают в первую очередь с вступлением в действие закона “Об участии в долевом строительстве...”. “В конце 2004 г. мы продавали жилье на 63 объектах, в конце 2005 г. – только на 41”, – констатирует Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”. Андрей Чуранов, руководитель отдела первичного рынка риэлторской фирмы “Монолит”, считает, что многие застройщики просто не успели выполнить все требования нового закона и не смогли вовремя начать строительство. А Наталья Корнеевец, директор по договорной работе риэлторской компании “Содружество-НН”, уверена: “Многие застройщики в 2005 г. заняли выжидательную позицию и не осваивали уже выделенные площадки. Другие начали строительство, но не смогли продавать квартиры из-за проблем с регистрацией договоров долевого участия”. Регистрация таких договоров началась в городе только в конце 2005 г. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, всего за целый год в Нижнем Новгороде был зарегистрирован 131 договор долевого участия. По свидетельству риэлторов, некоторые застройщики по нескольку месяцев пытались зарегистрировать свои объекты, но получали отказ – а продавать квартиры без регистрации они не имеют права.
Бездействие застройщиков объяснялось и отсутствием финансов. “У нас заключен договор со Сбербанком, но кредитная линия открыта им только на объекты, которые мы начали строить до вступления в силу закона “Об участии в долевом строительстве...”, – говорит Иванов. – Средства дольщиков застройщик теперь может привлекать только на более поздних стадиях, и то если разрешит основной кредитор – банк. Чтобы строить, нужно иметь достаточный объем собственных средств”.
Все это, резюмируют эксперты, снизило объем предложения.
Следуя за инфляцией
Тем не менее снижение объемов нового строительства не слишком повлияло на цены. “Цены на первичном рынке замедлили рост еще в 2004 г., когда годовое увеличение объемов строительства составило 36%. Такой небывалый для Нижнего Новгорода рост привел к насыщению рынка. 2005 год тоже начинался существенным превышением предложения над платежеспособным спросом. Свидетельством такого дисбаланса стало увеличение числа непроданных квартир в сданных домах”, – говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.
По наблюдению Андрея Чуранова, в первой половине 2005 г. рынок вообще стоял, продаж было мало, но застройщики все равно повышали цены на жилье, аргументируя это ростом цен на строительные материалы.
“Подорожало все: в первую очередь – цемент и энергоносители, затем – строительно-монтажные работы, возросли стоимость расселения и затраты на инженерные коммуникации, увеличилась зарплата рабочих”, – сказал Сергей Иванов. И посетовал: “Снизилась только маржа застройщиков”. По его словам, годовой прирост цен на 18% только “оправдал” инфляцию в строительной отрасли. “Мы повышали цены на жилье постепенно, каждый месяц на 1,5–2%, но “догнали” цены на цемент только к концу года”, – констатировала Ольга Сажина, директор по маркетингу “Жилстрой-НН”.
Ипотека и инвесторы – гаранты спроса
В 2005 г. эксперты наблюдали на первичном рынке не только снижение темпов роста цен, но и увеличение числа частных инвесторов – по оценке Романчевой, с 10% до 15%. Она объясняет это тем, что на рынке нет других достаточно надежных инструментов инвестирования, а на удачных объектах недвижимости инвесторы могли заработать в прошлом году до 20% годовых. “В недвижимость деньги вкладывают даже не с целью заработать, а защитить их от инфляции и колебаний рынка”, – говорит Антон Кузнецов, менеджер компании “Чекни”.
Риэлторы говорят, что в 2005 г. на первичном рынке Нижнего Новгорода появились инвесторы, покупающие жилье в кредит. “В Автозаводском районе [один из промышленных районов] квартиры покупают для проживания – мы знаем об этом, потому что организуем в своих домах ТСЖ. А в более престижной – нагорной части города среди покупателей нередки инвесторы, в том числе и покупающие квартиры в кредит. Сдавая квартиру в аренду, они погашают кредит за счет арендной платы. Наше жилье продается с отделкой, поэтому такие операции выгодны”, – рассказала Сажина. Стимулировать спрос на новостройки застройщики вынуждены были самостоятельно, предоставляя покупателям свои поручительства для получения ипотечного кредита. Благодаря этому на первичный рынок ушла часть покупателей со вторичного. Валентина Уварова, директор риэлторской фирмы “Успех”, проиллюстрировала это утверждение данными работы своего агентства: “Из-за развивающегося кредитования новостроек число сделок с вторичным жильем, проходящих через наше агентство, в 2005 г. уменьшилось, а с первичным – возросло на 7–10%”.
Хотя первая подобная сделка была проведена в декабре 2004 г., по-настоящему эта схема заработала только во второй половине 2005 г., утверждают риэлторы. К концу прошлого года только со Сбербанком работало более десятка застройщиков. Еще несколько банков, к примеру ВТБ, “Уралсиб”, “Гарантия”, “Возрождение”, предлагали клиентам программы с более низкими, чем у Сбербанка, процентными ставками: на период строительства – 17%, после оформления заемщиком права собственности на квартиру – 15%. “Наша компания стала работать с кредитами под поручительство застройщика в августе 2005 г., сейчас мы ежемесячно проводим 5–7 таких сделок”, – сообщил Иванов. В агентстве “Содружество-НН”, говорит Корнеевец, до 40% сделок в прошлом году были с кредитами под поручительство застройщика.