НА АСФАЛЬТЕ: Запас прочности ограничен

Риски покупателя приобретают скрытый характер. Откровенное мошенничество и двойные продажи стали реже, а вот ситуация, когда сполна оплатившие жилье граждане по году и больше не могут вселиться в принятые госкомиссией дома, может стать типичной. Задержки с регистрацией прав собственности могут составлять 2–3 года и более. Кроме того, 214-й закон, призванный защитить права дольщиков, подталкивает девелоперов к обходным маневрам. Даже квалифицированные юристы не берутся оценивать возможные последствия, связанные с заключением “предварительных” договоров и использованием кооперативных или вексельных схем.

Двойная сдача

По данным Комитета по строительству, за 2005 г. около 100 компаний-застройщиков возвели и реконструировали 179 многоквартирных домов – это 33 190 квартир. Половина объема сдачи – 1 122 000 кв. м – пришлась на последний квартал года. В декабре сдали 760 000 кв. м.

От аврального графика петербургские строители за последние годы стали отвыкать. Но когда понадобилось, вспомнили быстро. Смольному был нужен звонкий рапорт (как раз к запуску проекта “Доступное жилье”); строителям без административного ресурса по-прежнему приходится туго, так что к пожеланиям администрации принято прислушиваться.

В декабре Комитет по строительству внес изменения в Территориальные строительные нормы (ТСН). Нововведения касаются порядка приемки построенных объектов в эксплуатацию. Фактически процедура ввода теперь разделена на две части. Строители будут получать два акта – о приемке объекта и о его готовности к эксплуатации.

Первый документ подтверждает, что дом построен и соответствует требованиям. Значит, его можно включать в статотчетность. Чтобы получить второй документ, застройщик должен перевести объект на постоянные источники обеспечения и передать сети на обслуживание эксплуатирующим организациям. Договариваться с организациями ЖКХ должны собственники помещений, ТСЖ или управляющие компании. Для оформления госрегистрации прав на новостройку необходимы оба акта.

Застройщики опасаются, что по статистике количество сданных метров будет расти, а объективно эти площади так и останутся в подвешенном состоянии. Город же практически самоустраняется от урегулирования вопроса с монополистами, оставляя строителей один на один с “Ленэнерго” и с главным поставщиком тепла – ГУП “ТЭК Петербурга”.

Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности организаций стройкомплекса (ЭСОН), полагает, что новые правила ущемляют права покупателей жилья: “Строители уже говорят о том, что теперь торопиться сдавать жилье [в нормальную эксплуатацию] нет смысла: если дом включен в отчетность, то когда он будет окончательно подключен по постоянной схеме к энергоисточникам, не столь важно”.

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, “проблемы с инженерным обеспечением” есть на 140 построенных жилых объектах.

О серьезных трудностях с регистрацией свидетельствует статистика. В 2004 г. в городских новостройках появилось 27 559 квартир, свидетельства о собственности, по данным ГУ “Росрегистрация”, были оформлены на 24 738 “вновь создаваемых объектов недвижимости” (т. е. включая около 500 отдельных домов). В 2005 г. расхождение еще значительнее: возведено 33 190 квартир, зарегистрировано 23 505. Есть примеры, когда жильцы не могут оформить права на квартиры по 3–4 года. По вине застройщика, не подавшего документы, из-за монополистов, из-за долгов строителей городу – причины могут быть разными. Покупателям в общем неважно, кто виноват, коль они остаются фактически бездомными, честно заплатив деньги.

Пространная перспектива

В минувшем году застройщики много и охотно говорили о неизбежном сокращении ввода объектов – правда, не в этом, а в 2007-м и далее. Это связано и с растущими ценами на участки, и с неопределенностью источников финансирования.

Тем временем администрация готовит новые территории для строительства. Разрабатывать документацию и обеспечивать участки инженерией будут как за счет бюджета, так и с использованием торгов на право комплексного освоения территорий.

В прошлом году Комитет по строительству и Управление инвестиций подготовили к торгам 159 участков, на которых можно построить 1,9 млн кв. м жилья. На торгах было продано 96 лотов, 23 из них – под жилье.

В 2006 г. комитет планирует подготовить к торгам территории, пригодные для строительства еще 2,1 млн кв. м жилья. “Дефицита участков не будет, – считает Роман Филимонов. – В стадии строительства находится 841 объект, в стадии проектирования – 1088, изыскательские работы ведутся на 251 участке – всего примерно 14 млн кв. м жилья. Спрос на новые квартиры и количество объектов со сдачей в 2006 г. позволяют нам делать довольно оптимистичные прогнозы. Возможно, в 2006 г. застройщики введут около 2,5 млн кв. м”.

Но застройщики сетуют уже не столько на дефицит территорий, сколько на их дороговизну. Аналитики “Союзпетростроя” отмечают рост предложений по перепродаже участков и частично реализованных проектов. За девять месяцев 2005 г. исполнительная власть выпустила 200 распоряжений об отмене изыскательских работ (как правило, из-за несоблюдения предписанных сроков). Это значит, что 200 объектов, по значительной части которых инвесторы уже понесли определенные затраты, построены не будут. Заместитель генерального директора “Союзпетростроя” Евгений Каплан считает вполне вероятным сценарий, по которому “рынок после 2007 г. будет со скрипом выдавать на гора по 800 000 кв. м жилья, а высвободившиеся деньги уйдут в другие регионы или в другой бизнес”. Сокращение предложения – вкупе с набирающими популярность схемами рассрочки – неизбежно приведет к росту цен.

По мнению вице-президента “Петербургской недвижимости” Вячеслава Семененко, заявленные властью 14 млн кв. м “запаса” – “цифра лукавая”. В сложившихся кварталах исчерпаны инженерные мощности, в новых больших проектах (вроде “Китайской жемчужины” или “Славянки”) будут неизбежные проблемы с реализацией. “Сегодня в строительстве рентабельность не покрывает риски”, – считает Семененко.

Большинство серьезных петербургских застройщиков в сложившейся ситуации не собираются наращивать объемы строительства. Об этом заявляли руководители компаний “Петербургстрой Skanska”, “Строймонтаж”, СК “С.Э.Р.” и др. Девелоперы, безусловно, будут доводить до ума начатые объекты и избегают приступать к новым проектам. Аналитики отмечают, что в 2005 г. число введенных объектов почти на 40% превысило число выведенных на рынок.

Кроме того, с мая 2005 г. введен новый формат инвестиционного договора, который фактически запрещает переуступку прав аренды земельных участков. По мнению специалистов “Союзпетростроя”, это усугубит положение застройщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.

Первый блин

В конце января была официально опубликована первая в Петербурге проектная декларация. Компания “Балтинвестстрой” – в соответствии с требованиями ФЗ “Об участии в долевом строительстве...” – заявила, что собирается возвести в Сестрорецке (курортный пригород Петербурга) жилой комплекс – четыре секции высотой от четырех до шести этажей. Всего в комплексе будет 222 квартиры, это почти 20 000 кв. м жилья. Плюс подземная автостоянка на 210 авто. Участок собственный. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2007 г.

С комплексом все более-менее понятно, а вот с застройщиком сложнее. Фирма “Балтинвестстрой” зарегистрирована в 2002 г., лицензию на строительство получила в 2005 г. Учредители – офшорка с Виргинских островов и три физических лица. Других объектов компания не строила.

По данным декларации, прошедший год принес “Балтинвестстрою” 1848 руб. 74 коп. убытка. Зато кредиторская задолженность составляет 28,5 млн руб. При этом финансовых рисков, по мнению авторов декларации, в проекте нет.

Что в сухом остатке?

Закон № 214 призван защищать дольщиков и обеспечить прозрачность каждой новостройки. При первой же попытке соблюдать закон имеем: неизвестную фирму офшорного происхождения, ни одного объекта в послужном списке, никакой деловой репутации, около $1 млн задолженности и... “никаких финансовых рисков”. Строители (анонимно) говорят, что крупные компании тем более не собираются вешать новые объекты на свои головные конторы. Как раз во избежание рисков. А тоже будут плодить “дочек” и “внучек” под каждый конкретный проект. Так что пока дольщики и оказываются первыми пострадавшими от нового закона. Декларация уверенности им никак не добавляет; принятые в других компаниях схемы (вексельная, кооперативная или с “предварительным” договором купли-продажи), как считают юристы, в той или иной степени ущербны.

Второй важный акт, который начал действовать в прошлом году, – федеральный закон № 215 “О жилищно-накопительных кооперативах”. Закон вводит для ЖНК достаточно суровые ограничения и также требует прозрачности. И результат примерно тот же. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), число кооперативов, которые работают по закону о ЖНК, сейчас в 20 раз меньше, чем работающих в соответствии с другими законодательными актами. В Петербурге действуют 16 жилищных кооперативов, четыре из них дышат на ладан. В ноябре МАИФ рекомендовала своим членам переходить в форму кредитно-потребительских кооперативов граждан (КПКГ), которые, кстати, не обязаны размещать сведения о своей деятельности в открытом доступе.

Прошлые неприятности

В столице (как и во многих других регионах) кампания против долевых схем строительства сопровождается возбуждением уголовных дел против первых лиц девелоперских компаний. Петербург эта мода пока обошла стороной, хотя проблемы те же (срыв сроков, неисполнение обязательств). Возможно, потому, что накопленный печальный опыт показывает: уголовное преследование может утолить жажду справедливости, но никак не способствует получению квартир и возврату денег. Сейчас петербургские суды разбираются примерно с десятком дел, возникших 3–5 лет назад.

Характерный пример – история дома на Ленинском проспекте, 93. На 285 квартир в строящемся доме на Ленинском претендуют около 400 дольщиков. Здесь зафиксировано около сотни двойных продаж, есть тройные и даже четверные.

Иски дольщиков скапливаются в Красносельском суде. Районный суд принял более 10 решений в пользу дольщиков. Компания “РМК-Строй” планирует завершить работы на объекте к марту. Если дом удастся сдать госкомиссии, это решит только часть проблемы.

Внешне здание практически готово к сдаче. Корпус обнесен забором, везде замки, есть даже табличка “Злые собаки”.

История объекта тянется с 1989 г. Стройку разрешили, потом законсервировали; в марте 2000 г. застройщиком назначили компанию “Экстрадомус”. Один из директоров фирмы был убит, второй пропал без вести (было возбуждено уголовное дело по подозрению в убийстве, затем закрыто). Неизвестно куда исчезли и собранные деньги (назывались суммы от $1,5 млн до $2 млн). Новое руководство фирмы передало права на объект по договору цессии компании “РМК-Строй”. Дом был арестован, затем РМК добилась снятия ареста. Постепенно доля “РМК-Строй” в доме растет. По словам руководителей компании-застройщика, “по договоренности с властями при заселении будут выставлены охрана и пикеты милиции”.

В Красносельском суде находятся гражданские дела почти по 250 искам – дольщики, оплатившие жилье через других продавцов (“Экстрадомус” и “Северная столица”), пытаются через суд легализовать свои права на квартиры.

Другая история – с компанией “КОПстройсервис”. Она строит два жилых дома – на Автовской улице и в Альпийском переулке. В ноябре 2005 г. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области возбудил дело о признании компании “КОПстройсервис” банкротом. Интересно, что фирма сама инициировала процедуру банкротства.

Дольщиков привлекали еще на стадии котлована, в 2003 г. Квартиры продавались по цене от $700 за 1 кв. м. Строительство остановилось на завершающей стадии: на участки перестали завозить стройматериалы, рабочие начали увольняться. Причины возникших у застройщика проблем не разглашаются. По одной из версий, в арбитражный суд обратился соинвестор застройщика с иском в размере 136 млн руб., что привело к аресту имущества. В декабре стало известно, что компания “КОПстройсервис” свой иск по поводу банкротства из арбитража отозвала. Дальнейшая судьба новостройки пока туманна.

Трудности петербургских строительных фирм начали привлекать внимание московских рейдеров. Детективная история приключилась с фирмой “Жилстройинвест”. Компания ведет застройку по восьми адресам (около 82 000 кв. м). В строительство вложили средства более 500 дольщиков. В начале 2005 г. у фирмы начались затруднения, стали расти долги. Владельцы компании – пять физических лиц – решили продать акции. Начали искать инвестора. Нашли компанию “Металлоинвест-Маркет”. В октябре 2005 г. были подписаны договоры купли-продажи акций (в схеме были использованы две фирмы-“прокладки”). Однако, по словам акционеров, никакие деньги на их счета в оговоренный срок не поступили. Прежние владельцы считают, что новые хозяева перехватили управление фирмой, формируют искусственную задолженность и готовят “Жилстройинвест” к банкротству. По заявлению бывших акционеров сотрудники УБЭП ГУВД Петербурга провели проверку, возбуждено уголовное дело. Оперативники УБЭП провели выемку документов в московском офисе “Металлоинвест-Маркета”, изъяты документы еще в нескольких фирмах, причастных к сделке (в Москве, Московской области и Брянске), а также в банках и налоговых службах. В декабре бывшие акционеры подали гражданские иски о возмещении имущественного ущерба.

Каждый новый скандал негативно сказывается на отношении к долевому строительству в целом. Квартиры в проблемных домах периодически появляются в продаже, цены, как правило, существенно ниже рыночных. Это дополнительно сбивает покупателей с толку. Рынок дифференцируется не только по качеству жилья или престижности территории. Репутация фирмы, ее надежность и корректность в выполнении обязательств также становятся вполне рыночным фактором, определяющим выбор покупателя. По экспертным оценкам, “надбавка за брэнд” может составлять до 2–4% цены. Проблемные объекты низколиквидны, несмотря на меньшую (по сравнению с аналогами) цену.

Генеральный директор компании “Адвекс” Владимир Гаврильчук говорит о том, что, хотя рынку в целом удалось преодолеть кризисные явления, у некоторых компаний остаются серьезные трудности со сбытом. Так что без потерь, считает Гаврильчук, обойтись не удастся. А значит, и новые скандалы неизбежны.

Оазисы надежды

Зонами экономической устойчивости девелоперы называют три направления. Это строительство коттеджных поселков в пригородной зоне, элитный сегмент, часть городских объектов, по которым банки соглашаются выдавать кредиты под залог права требования.

Например, в декабре 2004 г. корпорация “Петербургская недвижимость” заявила о старте комплексной программы по развитию малоэтажного и коттеджного строительства. Основания: за предшествующие три года доля предложения коттеджей на рынке загородной недвижимости ежегодно увеличивалась в два раза, земля под коттеджную застройку в среднем дорожала на 30–50% в год, средняя стоимость коттеджей класса “комфорт” росла на 25–30% в год.

В ноябре фирма начала продажу коттеджей в обособленном поселке “Рыбацкая деревня” на берегу Невы, в 30 км от Санкт-Петербурга. В течение года компания планирует создать здесь обособленную жилую зону общей площадью 4,3 га, где на участках в 12–15 соток разместятся 22 коттеджа класса “комфорт”, выполненных в скандинавском стиле.

В декабре состоялась презентация совместного проекта “Петербургской недвижимости” и девелоперской компании “Флагман”. Фирмы договорились о том, что “Петербургская недвижимость” будет заниматься продвижением и продажей жилых объектов городка “Лесная дача”, расположенного в Курортном районе вблизи озера Разлив. “Лесная дача” – это комплекс жилых малоэтажных зданий с подземным паркингом, спортивными и оздоровительными комплексами.

“Флагман” помимо “Лесной дачи” выводит на загородный рынок еще два городка в том же районе – “Еловый дом” и “Теплый дом”. Все три проекта объединены торговой маркой “Петербургское Садовое кольцо” и общей концепцией RRP (Respect, Relax & Pleasure).

В конце декабря “Петербургская недвижимость” презентовала еще один совместный проект – коттеджный поселок “Золотая миля” на побережье залива (инициатор проекта – компания “Серово”). Всего “Петербургская недвижимость” продает около 20 строящихся коттеджных поселков и малоэтажных комплексов в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области. Сразу три коттеджных поселка вывела в прошлом году на рынок группа ЛСР.

Специалисты рынка и аналитики сходятся в том, что в ближайшие годы загородный рынок будет расти быстрее, чем рынок городских новостроек. А в городе опережающими темпами будет развиваться сегмент повышенной комфортности. По мнению директора агентства недвижимости “Бекар” Алексея Бегунова, цены на элитную недвижимость будут расти быстрее, чем в других сегментах, – примерно на 20% в год. И стабилизируются они только через 2–3 года предположительно на отметке $4000–4500 за 1 кв. м (при сегодняшнем среднем уровне $2500–3500 за 1 за кв. м). Более того, цены на элитные новостройки, отмечает Бегунов, будут расти более высокими темпами, чем на высококомфортные квартиры в старом фонде. По наиболее распространенному прогнозу, в стабильном сегменте “элиты” произойдет то же, что в свое время случилось в массовой застройке: достойные проекты будут быстро раскупаться, объекты с недостатками – дешеветь.

По мнению генерального директора строительной компании “СКС-Падамс” Бориса Томалака, в центре города жестко ограничен выбор участков под строительство (в силу существующих ограничений) и объектов для реконструкции (обычно по экономическим причинам – расселение не просчитывается). Предложение расти не будет, именно поэтому с “новой элитой” успешно конкурируют услуги по реконструкции подъездов и даже отдельных квартир.

Еще одно потенциально перспективное направление – организация продаж жилья в рассрочку. Квартиры в 25–30% строящихся петербургских домов можно приобрести в кредит. Соглашения с банками заключили “Петербургстрой Skanska”, “Строймонтаж”, “Петербургская недвижимость”, ИВИ-93, “ЮИТ-Лентек” и другие солидные застройщики. Примером вполне успешного взаимодействия с финансистами могут служить дома компании “Северный город” (фирма входит в холдинг R.B.I.). Квартиры в домах “Северного города” далеко не самые дешевые, скорее их можно отнести к бизнес-классу. Но у застройщика хорошая репутация и раскрученный брэнд; петербургский Промстройбанк и Сбербанк готовы кредитовать дольщиков, и продажи идут вполне успешно.