НА АСФАЛЬТЕ: Заработок в кредит

В ожидании доходов

Люди, которые вкладывают средства в недвижимость, будут всегда – сверхдоходов она не приносит, но постоянно будет расти в цене. Пару лет назад, говорит Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка, появились частные инвесторы, которые начали вкладывать деньги в доходные квартиры. “Сейчас заемщики готовы декларировать свои доходы перед кредитором, поэтому отношение банков к ним изменилось: уже нет существенных ограничений, как раньше, когда ипотечную недвижимость было очень трудно не только продать или перезаложить, но и даже официально сдать в аренду, – отмечает банкир. – Правда, у нас не очень много клиентов, которые таким образом распоряжались бы квартирами, купленными на кредитные деньги банка и находящимися у него в залоге”.

Однако банки не только по-прежнему весьма щепетильно и скрупулезно оценивают самих заемщиков, но и не прочь узнать, как последние намерены распоряжаться приобретаемой на ипотечные деньги недвижимостью. Хотя, как честно признаются кредиторы, таких возможностей у них не очень-то много. “Нашим клиентам не запрещено сдавать свои ипотечные квартиры в аренду”, – заявили в пресс-службе “Внешторгбанк 24”. “Национальная ипотечная компания (НИКОМ) с пониманием относится к пожеланиям и запросам своих клиентов, – демонстрирует лояльность к заемщикам исполняющий обязанности президента НИКОМ Сергей Постнов. – Единственным условием для тех, кто, беря кредит, в дальнейшем намеревается сдавать находящуюся у нас в залоге квартиру, является извещение об этом нас и страховой компании и согласование формы договора аренды. Это необходимо, для того чтобы арендатор не мог воспрепятствовать продаже заложенной квартиры в случае дефолта арендодателя, т. е. нашего должника”.

В полуофициальных беседах представители банковских структур говорят: если им станет известно, что целевое назначение ипотечного кредита – именно аренда, то банк может ввести дополнительные ограничения. К примеру, увеличить стандартный размер первоначального взноса или немного повысить ставки. Но рынок аренды в столице все еще непрозрачен, иногда банк может и не знать, что квартира сдается заемщиком в аренду. “В идеале заемщик должен в самом начале, еще при обращении за кредитом, ставить банк в известность о своих действиях с заложенным имуществом, – поясняет Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка “ДельтаКредит”. – Какие-то вещи мы разрешим, какие-то – нет. Но, по правде говоря, мало кто так поступает. Мы не знаем масштабов этого рынка, но думаем, что он очень невелик”.

“Банк дает кредит на покупку квартиры, а как человек будет ею распоряжаться – его личное право, – продолжает Афанасьев. – Мы этот сегмент не отслеживаем. На наш взгляд, реально очень мало людей приобретают квартиры по ипотеке с целью инвестиций (для перепродажи или сдачи в аренду). Дело в том, что обычному человеку трудно правильно оценить рынок – ведь одна и та же квартира, к примеру, может быть ликвидна для продажи, а для аренды не подходить”.

“Ипотечные сделки пока что занимают 2–3% от общего числа сделок на рынке, – делится риэлторской статистикой Михаил Гороховский, вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”. – Вот когда эта доля составит 10%, тогда можно будет говорить о каких-то дополнительных возможностях использования ипотечных кредитов. Чтобы это стало бизнесом, платежи по ипотеке должны быть меньше, чем арендная плата. Когда это произойдет, то ипотека “рванет”, человек, вместо того чтобы платить арендодателю, будет брать кредит и покупать собственное жилье. Сейчас такая деятельность малоэффективна”.

Правда, добавляет Гороховский, в прошлом году цена аренды постоянно росла и в отдельных случаях действительно сравнялась с размером ежемесячных платежей по ипотеке. По его словам, в 2005 г. число квартир, которые сдаются в аренду, увеличилось в Москве с 60 000 до почти 100 000. “Раньше люди, которые покупали жилье со спекулятивными целями, тут же стремились его перепродать, а сейчас предпочитают сдавать”, – отмечает риэлтор.

В последнее время все чаще заемщики приобретают квартиры по ипотеке с целью инвестирования, считает Елена Хуснулина, руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости “Домострой”. “Покупка квартиры по ипотеке с целью последующей сдачи ее в аренду действительно выгодный бизнес, и не только для категории элитного жилья, – говорит она. – При условии приобретения квартиры по стандартной ипотечной программе – 15–20% собственных и 80–85% кредитных средств под 11% годовых на 15 лет – ежемесячный платеж, как правило, равен или немного превышает стоимость арендных платежей. Приобретая однокомнатную квартиру за $80 000, имея $16 000 собственных средств и получив кредит в размере $64 000, необходимо будет ежемесячно вносить в банк $528, а такую квартиру можно сдать за $450–500 в месяц. При приобретении элитного жилья ежемесячный платеж банку, как правило, немного ниже стоимости аренды, но в данном случае присутствует риск нестабильности дохода, связанный с тем, что дорогую квартиру труднее сдать на длительный срок. Но тем не менее, приобретая по ипотеке квартиру и сдавая ее в аренду, заемщик “отрабатывает” кредит, а после его погашения становится полноправным владельцем квартиры, которая к тому времени будет стоить дороже в связи с инфляцией и ростом цен на недвижимость”.

У НИКОМ есть клиенты, которые берут кредит и покупают квартиру, для того чтобы потом сдавать ее в аренду. Как правило, отмечает Постнов, это продвинутые в финансовых вопросах люди: у них уже есть основное жилье, они достаточно обеспечены, поэтому вариант покупки квартиры для последующей сдачи в аренду рассматривают как вложение денег, которое приносит доход значительно больший, чем, например, депозитные вклады, ПИФы, государственные ценные бумаги и проч.

“Несомненно, покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, или buy-to-let, как говорят на Западе, является достаточно выгодным и надежным способом инвестирования, – отмечает Павел Комолов, андеррайтер “Независимого бюро ипотечного кредитования”. – Москве с ее уровнем цен на недвижимость еще достаточно далеко до мировых мегаполисов, таких как Нью-Йорк, Лондон или Токио. Следовательно, стоимость аренды здесь будет только расти”.

“В зависимости от района варьируется и годовой доход от аренды – мы считаем его как процент от рыночной стоимости квартиры на момент покупки, – продолжает он. – К примеру, в пригороде Лондона такой доход может составлять 6%, в самом Лондоне – уже 8%. В Москве же этот показатель может с легкостью достигать и 10%, и речь идет даже не о “золотой миле” и ее окрестностях, а о Замоскворечье, Якиманке и подобных им районах. И этот бизнес можно строить не только на элитных квартирах”.

Для примера Комолов предлагает рассмотреть две гипотетические однокомнатные квартиры. Одну – на Кольцевой линии, например в районе ст. м. “Белорусская”, вторую – в 6–8 остановках от Кольцевой. Первая будет стоить в среднем $125 000, вторая – около $80 000.

“Если мы покупаем в кредит квартиру за $125 000, необходимо иметь $25 000 собственных средств для первоначального взноса. Банку-кредитору мы будем должны выплачивать $100 000, к примеру, по ставке 11% годовых в течение 20 лет. Ежемесячный платеж по кредиту составит $1032, а доход от аренды будет равен $1000–1200. Чтобы купить квартиру за $80 000, понадобится первоначальный взнос $16 000 и кредит в размере $64 000. Ежемесячный платеж составит $661. Сдавать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью за $600–700 вполне реально”, – говорит он.

Таким образом, подытоживает эксперт, через 20 лет кредит будет погашен, а квартира и арендная плата за нее, во-первых, вырастут в цене за этот период в несколько раз, а во-вторых, начнут приносить чистый стабильный доход, сравнимый с зарплатой топ-менеджера. Теоретические выкладки Комолова проиллюстрировал живым примером руководитель отдела поиска бюро недвижимости “Агент 002” Владимир Митрюков: “У нас недавно была клиентка – девушка 25 лет, работающая топ-менеджером в кадровом агентстве, которая купила по ипотеке однокомнатную квартиру в районе ст. м. “Автозаводская” именно для сдачи ее в аренду. За квартиру она заплатила $70 000, по кредиту выплачивает ежемесячно $680, а доход от сдачи в аренду этой квартиры составляет $650. Пока что заработать на своей недвижимости у нее не получается, но, так как цена аренды растет, а платежи по ипотеке остаются неизменными, у девушки есть неплохие перспективы. Пока что просто содержание нового жилья, которое в недалеком будущем станет ее собственностью без ограничений, обходится ей в $30 месяц”.

Оптимизм этих экспертов не разделяет управляющий директор компании Delta Estate Елена Зубарева. “Даже если взять за основу весьма привлекательные для заемщиков условия по погашению и процентному соотношению кредитов, выдаваемых Сбербанком, – говорит она, – элементарный расчет покажет, что на сегодняшний день покупка апартаментов с помощью ипотеки для последующей сдачи в аренду не является доходным бизнесом”. Однако, по ее словам, у этого направления все-таки есть перспективы развития в Москве, поскольку спрос на аренду жилья – как обычного, так и элитного – здесь максимально высок.

Неинтересный бизнес

Пока что, признают все участники ипотечного рынка, случаи, когда заемщику удается реально заработать таким образом, единичны. “В Европе приобретение элитной недвижимости по ипотеке с целью последующей сдачи в наем является популярным и высокодоходным видом инвестиций, – говорит Зубарева. – В России же подобные случаи крайне редки, что обусловлено высокими процентными ставками ипотеки. Западные банки предоставляют кредиты в среднем под 3% годовых, а российские финансовые учреждения обычно кредитуют под 9,5–14%, так что выплаты зачастую превышают размеры доходов от аренды”.

“Вроде бы подобные целевые ипотечные кредиты выгодны обеим сторонам, – рассуждает Алексей Гаранов, начальник управления финансовых технологий КБ “Московский капитал”. – Банку-залогодержателю, безусловно, выгодно, чтобы в квартире жил арендатор, тогда платежи от аренды будут идти на погашение кредита. Это снизит его кредитные риски, так как его заемщик гарантированно будет иметь постоянный доход”.

Клиенту банка, который купил квартиру с помощью ипотечного кредита, это тоже выгодно – он просто может подождать, когда арендаторы расплатятся с банком за его квартиру. Но есть и минус: ему придется ждать довольно долго, пока это произойдет, – как правило, ипотечные кредиты берутся на 10–15 лет.

“К тому же необходимо точно рассчитать, хватит ли арендных платежей на ежемесячные выплаты по кредиту, – предупреждает Гаранов. – Если это числа одного порядка, то выдача такого кредита вполне обоснованна”.

Гаранов не ожидает бурного всплеска такого вида бизнеса. “Пока обычные формы ипотеки развиваются не так хорошо, как хотелось бы, а тут еще дополнительные риски с арендаторами, – аргументирует он. – На Западе это очень выгодно обеим сторонам – там низкие ставки по ипотеке и высокие арендные платежи. Банк получает прибыль на разнице между арендными платежами и выплатами по кредиту. В нашей же стране, мне кажется, банк не будет получать от такого бизнеса большого дохода”. “Рынок ипотеки сейчас растет, число клиентов увеличивается ежегодно почти в два раза, – говорит Постнов. – В такой ситуации банки не будут специально искать заемщиков, которые приобретают квартиры на кредитные деньги с инвестиционными целями”.

Банкир Шитов оценивает перспективы развития “инвестиционной ипотеки” в 3–5% от всего объема рынка недвижимости. “На рынке сейчас доминируют наличные продажи, и пока что сегодня это рынок продавца, который диктует свои правила, – аргументирует он свою точку зрения. – Такой продавец не захочет возиться с ипотечным клиентом, пока у него стоят несколько человек в очереди, готовые заплатить сразу. Когда цены стабилизируются и рынок недвижимости станет рынком покупателя, тогда продавец будет заинтересован в любом клиенте. И он будет ждать сколько надо, пока тот будет оформлять залог, необходимые страховки и т. д.”.

Риэлторы же говорят сейчас о другой проблеме: заемщики, которые получили одобрение банка, все чаще просто не могут найти нужную им квартиру. “Объектов, подходящих под банковские ипотечные стандарты, на рынке очень мало, – сетует Гороховский. – На самом деле клиентов, которые сначала находят себе квартиру, а потом обращаются за кредитом, не так много. Обычно люди сначала идут за деньгами, проходят андеррайтинг, а потом приходят к риэлторам. А риэлторы не могут удовлетворить их запрос, так как в данном случае существует множество ограничений со стороны кредитной организации. К примеру, банк не станет кредитовать альтернативную покупку квартиры или квартиры, полученной по наследству. Не будет давать деньги на недвижимость в домах с деревянными перекрытиями или недвижимость, у которой было много собственников и т. д. Прибавьте к этому еще собственные требования заемщика, который вряд ли согласится на что угодно, лишь бы цена была подходящей. И получится, что найти искомое очень и очень трудно. Бывает, что одобрение банка приходится получать несколько раз, так как процесс затягивается на 3–5 месяцев”.

“Пока вообще нет сильного взаимодействия рынков недвижимости и ипотеки, так как объемы ипотеки еще слишком малы, – подытоживает Шитов. – Пока что ипотечные сделки занимают не более 2% от всех сделок с недвижимостью, поэтому, чтобы ни происходило с ипотекой, на рынке недвижимости это не скажется существенным образом. Даже если процентные ставки по ипотечным кредитам уменьшатся, на платежеспособный спрос это не сильно повлияет”.