Девелоперы не прогадали
Офисные площади заслуженно пользуются вниманием инвесторов, за год цены их продаж выросли на 20–25%, а ставки аренды поднялись в среднем на 10%, рассказывает специалист агентства недвижимости “Акрополь” Сергей Ильин. Самыми дорогими предложениями по аренде стали Golden Plaza и “Новоград”, где ставки превышают $425–510 за 1 кв. м в год. Офисы класса B сдаются от $360 за 1 кв. м в год – таковы, к примеру, ставки в “Бизнес-центре на Ленина, 52” и в бизнес-центре Ланта-банка.
Офисы в проектных институтах и промпредприятиях могут сдаваться по цене класса B и даже выше, если они расположены в центре. Средняя ставка аренды на ул. Ленина составляет $340–425 в год. Арендаторы придают все большее значение емкости парковки, замечает Ильин. Поэтому, по его мнению, реконструируемый бизнес-центр площадью 11 000 кв. м в районе пл. Калинина будет востребован – планируемая парковка здесь на 200 машино-мест. Сейчас продажа площадей идет по $1630–1850 за 1 кв. м.
За прошедший год спрос на офисы вырос, все больше заявок поступает на дорогие офисы класса А, говорит специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости “Сибакадемстрой-недвижимость” (“САС-недвижимость”) Ирина Ильиных.
В строящихся центрах строители заключают первые договоры аренды на стадии котлована, а продажа помещений начинается только на заключительном этапе. Высокий спрос на офисы и рост цен привлекают инвесторов, продолжает она. По ее данным, количество инвестиционных сделок (с целью дальнейшей перепродажи) за год возросло в два раза – до 15% от общего числа.
Сейчас, говорит Ильиных, продажи в новых бизнес-центрах идут в среднем по $3000 за 1 кв. м. К примеру, в бизнес-центре на Державина, 28, два офиса площадью 56 кв. м выставлены по $3900 за 1 кв. м. В цене и офисы старой постройки. Офис площадью 33 кв. м в бывшем заводском здании Новосибирского электровакуумного завода на Красном проспекте в конце 2005 г. был продан за $1500 за 1 кв. м, добавляет Ильиных.
В пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса А устремились сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса А объявила компания “РосЕвроДевелопмент”. “РосЕвроПлаза” – здание в 16 этажей площадью около 30 000 кв. м будет расположено рядом с театром “Красный факел” и должно быть готово к концу года. Объем инвестиций составит около $35 млн, сообщила “Ведомостям” коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Договоры аренды на 15% площадей по $410 за 1 кв. м в год уже заключены, с марта ставка аренды будет повышена, добавила она.
“РосЕвроПлазе” планируют составить конкуренцию два бизнес-центра класса А местного девелопера “Труд”. Первый из них – “Кобра”, 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м, – строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции – $20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 г.
Рядом с гостиницей “Сибирь” ведется строительство бизнес-центра площадью 14 500 кв. м в составе общественно-делового центра “Манхэттен” площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $65 млн. Планируется, что управлять описанными объектами “Труда” будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 г.
Масштабный проект есть и у московской компании “СТ Групп Регион”, которая решила начать освоение рынков офисной недвижимости класса А с Новосибирска. “Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Он будет построен на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка”, – сообщил коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется весной 2006 г. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400–450 за 1 кв. м в год. “Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют”, – отмечает Шмелев.
По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, “Кобра” и “РосЕвроПлаза” не будет. По его словам, потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и в 2007 г. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом и следующем году, – это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года. По мнению Натальи Коротаевой, существующая потребность в офисах класса А в Новосибирске составляет примерно 100 000 кв. м.
Потребность Новосибирска в офисных зданиях заставила компанию “Русские отели” пересмотреть первоначальный проект 4-звездочного отеля в пользу комплекса площадью 16 000 кв. м, где 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B. “Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница. Средний срок окупаемости офисного комплекса составляет 4–5 лет в отличие от гостиничных 8–12 лет”, – пояснила пресс-секретарь компании Елена Гурьянова. По ее словам, строительство начнется летом 2006 г. и закончится в 2007 г. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $30 за 1 кв. м в месяц.
Офисная недвижимость привлекла и “Новосибирскэнерго”, до сих пор предпочитавшее строить жилье. Компания “Строитель”, 100%-ная “дочка” “Новосибирскэнерго”, выступает как заказчик и соинвестор строительства нового бизнес-центра площадью около 50 000 кв. м. По словам директора по инвестициям энергокомпании Андрея Фетисова, стоимость проекта составит 26 млн евро, по большей части он будет финансироваться за счет банковского кредита Nova Ljubljanska banka (Словения). Размер целевого кредита – 23,33 млн евро. Генподрядчиком определено славянское отделение Smelt Intag.
Согласно планам “Строителя” этот бизнес-центр будет состоять из трех смежных секций переменной этажности от 8 до 16 этажей, рассказывает начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но затем компания пересмотрела свое решение и теперь большинство площадей будет сдаваться в аренду, говорит она. “Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 г., тогда же будет определена и управляющая компания”, – добавила менеджер “Строителя”.